Виндикационный иск. Физическая гибель объекта как препятствие виндикации.

1585
В судебной практике не редки случаи, когда спорный объект недвижимости оказывается физически изменен в результате реконструкции или застройки.

См. также Восстановление права собственности на объект недвижимости

Отказ в виндикации из-за физической гибели объекта недвижимости

Стандартный пример физической гибели недвижимости – ситуация, когда с объектом произошли не только документальные, но и фактические, физические изменения, объект как таковой перестает существовать, будучи преобразован в другой объект или группу объектов. В практике не редки отказы в удовлетворении виндикационного иска именно по причине данных изменений.

Например, в одном деле в иске было отказано, так как строение реконструировано (постановление ФАС Московского округа от 11.09.13 по делу № А41-15612/12). В другом деле было отказано в иске о возврате земельного участка, потому что арендатор с разрешения публично-правового образования перестроил сооружения, находившиеся на этом участке (постановление ФАС Уральского округа от 10.06.13 по делу № А71-6641/2012). Еще в одном деле суд отказал в виндикации, так как у объекта изменился адрес (постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15.01.14 по делу № А70-9415/2013).

Последние лет десять в практике регулярно встречается устойчивое количество решений, когда в удовлетворении иска о возврате вещи суд отказывает, поскольку на спорном участке возведен объект недвижимости, повлекший за собой видоизменение участка, либо спорное здание снесено, а взамен создан новый объект.

История практики: позиция президиума ВАС РФ

Президиум ВАС РФ прямо по этому вопросу не высказывался, однако несколько дел обращают на себя внимание. Так, в постановлении Президиума ВАС РФ от  30.09.08 № 8356/08 истцу отказали в иске о возврате из-за пропуска исковой давности, кроме того, в результате реконструкции спорное имущество в натуре не сохранилось. Истечение исковой давности, на которое сослался ответчик, и так достаточное основание для отказа в иске, поэтому тот факт, что высшая судебная инстанция сослалась еще и на отсутствие спорного имущества в натуре, свидетельствует о том, что этот вывод должен иметь какое-то значение для практики.

В другом деле истцу отказали в иске о возврате вещи, поскольку на спорном земельном участке был возведен многоквартирный дом, права граждан на квартиры зарегистрированы, следовательно, право на земельный участок возникло у собственников квартир (на основании статьи 36 ЖК РФ). Это решение (постановление Президиума ВАС РФ от  25.09.12 № 5944/12) скорее всего было социальным, а значит, вряд ли его стоит рассматривать как общее правило. Однако сторонники возможности применения к земельным участкам правил о гибели и переработке вещи, в силу которых виндикация становится невозможной, могут найти в этом постановлении аргументы для распространения аналогичной позиции на все случаи застройки чужого земельного участка.

Удовлетворение виндикационных исков независимо от физического изменения объекта недвижимости

Справедливости ради нужно отметить, что в судебной практике есть и другой подход к проблеме. В общем виде его суть сводится к тому, что изменение границ и застройка земельного участка или реконструкция здания, а также деление его на помещения не препятствуют истребованию имущества из чужого незаконного владения.

Например, в деле №  А57-10306/2010 апелляционный суд, оценив доводы ответчика об изменении технических характеристик истребуемого имущества, пришел к выводу, что возведение пристройки к существующему зданию не привело к уничтожению имущества истца, поскольку объект истребования сохранен в натуре и фактически неправомерно находится во владении ответчика. В ходе судебного разбирательства представитель истца указал, что адрес объекта тот же, в адресе лишь добавлен номер земельного участка. Довод об отсутствии истребуемого имущества в натуре апелляционный суд отклонил, поскольку возведенная постройка не прекратила существование истребуемого объекта. Кассационная инстанция поддержала позицию апелляционного суда (постановление ФАС Поволжского округа от  07.07.11 по делу №  А57-10306/2010).

Аргументы в защиту виндикации при физической гибели объекта

В тех судебных актах, в которых суды указывают, что изменение границ земельного участка, его застройка либо реконструкция здания не препятствуют виндикации, аргументом служит наличие спорного имущества как объекта физического мира. Представляется, что корректнее было бы использовать иную аргументацию.

Изменение объекта без согласия собственника

Проблема в том, что объект гражданского права — это понятие идеальное, из мира идей. В юриспруденции нет объектов физического мира, а есть вещи, описанные по правилам, установленным правопорядком. С этой точки зрения изменение границ земельного участка — это изменение объекта гражданского права, которое действительно уничтожает прежний объект.

Однако на изменение объекта имеет право его собственник, а когда объект (будь то земельный участок или здание) меняется без воли собственника, такое изменение не должно производить правового эффекта, то есть правопорядок должен такой раздел как бы игнорировать.

Самовольное строительство

В Гражданском кодексе есть нормативное основание в пользу той позиции, что реконструкции и застройки чужого объекта не препятствуют виндикации. В силу пункта 3 статьи 303 Гражданского кодекса добросовестный владелец вправе требовать возмещения затрат, произведенных на улучшение объекта. Значит, само улучшенное имущество должно возвращаться собственнику (несмотря на реконструкцию или застройку участка). Кроме того, реконструкция чужого здания или застройка чужого земельного участка без воли собственника отвечает признакам самовольной постройки, подлежащей сносу или считающейся поступившей в собственность правообладателя земельного участка (ст. 222 ГК РФ).

Выбытие имущества помимо воли собственника

В итоге рассуждения приводят к логике статьи 302 Гражданского кодекса: если имущество выбыло из владения собственника по его воле и оказалось у добросовестного приобретателя, то он становится собственником и, следовательно, правопорядок должен признавать и разделы объекта, и реконструкции, производимые этим новым собственником. Иная ситуация, когда имущество выбывает помимо воли собственника: в этом случае добросовестный приобретатель собственником стать не может, а правопорядок всевозможные изменения объекта без воли собственника признавать не должен.

Читайте об этом

Читайте также

Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Подписка на статьи

      Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

      Рекомендации по теме

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией
      Рассылка

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      
      • Мы в соцсетях
      Внимание! Вы находитесь на сайте для юристов

      Вы точно юрист? Предлагаем сделку!
      Пройдите быструю регистрацию, а мы обеспечим вас увлекательным юридическим чтением.
      Регистрация займет минуту.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль