Аренда: арендодатель прекращает доступ к помещению

4534
Если между арендатором и арендодателем возникает конфликт, арендодатель может прекратить доступ к арендуемому помещению. В ряде случаев с правовой точки зрения это оправдано.

См. также

Отказ от встречного исполнения

По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в пользование. Арендатор – внести платежи за пользование этим имуществом. Если арендатор не исполняет свою обязанность, арендодатель вправе приостановить исполнение корреспондирующего ему обязательства по предоставлению владения и пользования помещением (п. 2 ст. 328 ГК РФ).

Такая квалификации действий арендодателя позволяет сделать вывод, что арендатор может использовать следующие способы защиты:

  1. Оспорить начисление арендной платы за период ограничения доступа. Арендная плата за период ограничения арендодателем доступа в помещение не начисляется, если иное не предусмотрено договором аренды (постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 08.04.11 по делу № А32-10059/2010, АС Поволжского округа от 24.09.14 по делу № А12-123/2014, Двенадцатого ААС от 23.06.14 по делу № А12-123/2014). Арендатору в таком случае важно задокументировать факт ограничения доступа к помещению.
  2. Потребовать досрочно расторгнуть договор аренды. Арендатор может заявить о существенном нарушении договора арендодателем и расторжении договора. Есть шанс, что суд квалифицирует ограничение доступа к помещению как создание препятствий в пользовании имуществом (п. 1 ч. 1 ст. 620 ГК РФ). Успех подобной стратегии зависит от следующих условий. Арендодатель ограничил доступ в помещение, документально не зафиксировав причины. У арендатора в свою очередь есть доказательства немотивированного ограничения его доступа (постановление ФАС Московского округа от 03.02.10 по делу № А41-11168/09).

Ограничение доступа как самозащита

Часто суды квалифицируют ограничение доступа арендатора к помещению в качестве самозащиты (постановления Девятого ААС от 23.05.12 по делу № А40-100250/2011от 23.12.14 по делу № А40-79068/2014Одиннадцатого ААС от 29.04.15 по делу № А55-17529/2014АС Поволжского округа от 24.09.14 по делу № А12-123/2014).

В таком случае арендатор может доказать несоразмерность избранного арендодателем способа самозащиты (ч. 2 ст. 14 ГК РФ; постановления Девятого ААС от 15.12.11 по делу № А40-78030/2010от 20.11.13 по делу № А40-53574/2013).

Ограничение доступа как мера ответственности

В отдельных случаях при явном указании на это в договоре суды квалифицируют ограничение доступа в помещение в качестве меры ответственности за нарушение обязательства (постановление Восьмого ААС от 28.01.14 по делу № А75-5052/2013).

Что плохо для арендатора в таком случае – арендную плату за период ограничения доступа нужно будет уплатить. Единственное, что он может противопоставить в таком случае арендодателю, – это то, что перечень мер ответственности за нарушение обязательства является закрытым. Он установлен главой 25 ГК РФ и не может трактоваться расширительно.

Обеспечение исполнения обязательств

В отдельных случаях суды признавали право на ограничение доступа непоименованным способом обеспечения исполнения обязательств (постановления Шестого ААС от 22.09.15 по делу № А73-2101/2015АС Поволжского округа от 24.09.14 по делу № А12-123/2014Одиннадцатого ААС от 29.04.15 по делу № А55-17529/2014). Особого практического значения для арендатора подобная квалификация не имеет. Здесь, однако, надо отметить, что арендатор в любом случае может требовать доступ к помещению для вывоза своего имущества или по крайне мере истребовать такое имущество у арендодателя. Важно при этом, чтобы договор аренды явно не предусматривал право арендодателя на удержание (п. 14 информационного письма № 66).

Если арендодатель обосновывает отказ в доступе к помещению правом на удержание имущества арендатора, а не реализацией собственно права на ограничение доступа, его действия можно оспорить (постановление ФАС Московского округа от 16.12.13 по делу № А40-145241/12-54-911). В таком случае арендатору целесообразно заявить требование о понуждении исполнить обязательства в натуре и предоставить доступ в помещение или требовать досрочно расторгнуть договор аренды в связи с существенным его нарушением арендодателем (п. 1 ч. 1 ст. 620 ГК РФ).

Читайте об этом

Читайте также

Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Подписка на статьи

      Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

      Рекомендации по теме

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией
      Рассылка

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      
      • Мы в соцсетях
      Внимание! Вы находитесь на сайте для юристов

      Вы точно юрист? Предлагаем сделку!
      Пройдите быструю регистрацию, а мы обеспечим вас увлекательным юридическим чтением.
      Регистрация займет минуту.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль