Подходы к оценке объекта недвижимости

1258
При независимом оценивании объекта недвижимости для пересмотра кадастровой стоимости этого объекта применяется несколько подходов.

Для успешного оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости необходимо провести независимую оценку рыночной стоимости этого объекта, стремясь не допустить ошибок в подготовке к оспариванию и соблюдая установленный порядок. Основные подходы, который использует приглашенный оценщик, это сравнительный, доходный и затратный (приказ Минэкономразвития России от 20.05.15 № 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки “ Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки ФСО № 1”»).

Сравнительный подход к оценке недвижимости

Сравнительный подход используют, когда можно подобрать объекты-аналоги с известными ценами сделок и (или) предложений. В рамках такого способа применяют:

  • качественный метод оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и др.);
  • количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и т. д.);
  • сочетания указанных способов (подп. «д» п. 22 раздела VII приказа Минэкономразвития России от 25.09.14 № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки ”Оценка недвижимости”»).

Например, эксперт-оценщик использовал сравнительный подход. Он подобрал пять земельных участков, которые максимально соответствовали объекту оценки. Все они относились к землям населенных пунктов, имели аналогичные размеры. Три участка из пяти находились в районе объекта оценки, остальные в соседнем. Суд пришел к выводу, что оценщик правильно выполнил расчеты, результат соответствует подходу и методам (постановление Седьмого ААС от 16.11.15 № 07АП-10405/2015 по делу № А45-5079/2015).

В другой ситуации оценщик сравнивал сведения о рыночной стоимости идентичных (однородных) квартир, которые располагались в одном городе и обладали схожими характеристиками (постановление АС Северо-Кавказского округа от 22.01.16 № Ф08-9920/2015 по делу № А32-46885/2014).

Доходный подход к оценке недвижимости

Доходный подход определяет ожидаемые доходы от объекта оценки. Такой способ трудно использовать, если в районе объекта не развит рынок аренды. Необходимо иметь возможность спрогнозировать поток дохода для оцениваемой недвижимости. Если это сделать невозможно, специалист должен мотивировать в отчете отказ от метода (постановление Пятнадцатого ААС от 08.10.15 № 15АП-13866/2015 по делу № А32-46885/2014).

Затратный подход к оценке недвижимости

Затратный подход учитывает расходы, которые требуются, чтобы приобрести, воспроизвести либо заменить объект оценки с учетом износа и устареваний (раздел III федерального стандарта № 1). Его применяют, когда отсутствует рыночная информация о ценах сделок или доходах от объектов недвижимости. Если в такой ситуации оценщик не воспользуется затратным методом, заинтересованная сторона поставит результат под сомнение.

Например, заявитель посчитал, что эксперт занизил стоимость участка. Свою позицию он мотивировал тем, что отчет не отвечает принципу обоснованности, поскольку не применяется затратный подход. Суд пришел к выводу, что экспертное заключение соответствует требованиям стандартов оценки. Специалист мотивировал отказ от указанного заявителем способа и обосновал выбор сравнительного подхода (апелляционное определение Ростовского областного суда от 22.12.15 по делу № 33а-19599/2015).

Оценщик должен обосновать выбор подходов при оценке объекта недвижимости (п. 11 раздела III федерального стандарта №1). Иначе суд посчитает такое доказательство недостаточным.

Так, в одном деле общество (заявитель) просило суд установить кадастровую стоимость здания в размере рыночной. Оно представило отчет об оценке. Суд изучил доказательство, однако не нашел необходимых корректировок площади земельного участка. Эксперт не пояснил в отчете, почему он отказался ее использовать, хотя корректировка снижала стоимость имущества на 5 процентов. Эксперт не пояснил, почему в отчете отсутствовала информация о месте объектов относительно магистралей города, станций метро, почему не учитывалась характеристика окружающей застройки.

Суд посчитал, что оценщик необоснованно отказался от применения затратного подхода. Эксперт не запросил и не изучил экспликацию и поэтажный план оцениваемого объекта. Применяя сравнительный подход, он должен был соотнести характеристики объекта оценки и объекта-аналога. Внося корректировки, оценщику полагалось ввести и обосновать их шкалу и объяснить значения данных. Суд пришел к выводу, что оценщик нарушил требования стандартов оценки. Отчет не обосновывает указанную в нем стоимость объекта (решение Московского городского суда от 01.06.15 по делу № 3-213/2015).

Оценщик отвечает своим имуществом за убытки, которые могут возникнуть у заказчика или третьих лиц из-за использования недостоверного отчета (ст. 24.6 закона № 135-ФЗ).

Читайте об этом

Читайте также

Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Подписка на статьи

      Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

      Рекомендации по теме

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль