Платить за арендованное помещение стало невыгодно. Какие есть возможности расторгнуть договор или снизить арендную плату

1685
Многим компаниям сейчас оплачивать арендованное помещение стало слишком дорого. Перед юристом компании-арендатора встает задача – расторгнуть договор аренды или снизить размер арендной платы. Но не все договоры содержат право арендатора на досрочное расторжение, Гражданский кодекс по общему правилу не допускает одностороннего отказа от принятых обязательств, а оферту арендатора досрочно расторгнуть договор арендодатель может просто отклонить (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Многим компаниям сейчас оплачивать арендованное помещение стало слишком дорого. Перед юристом компании-арендатора встает задача — расторгнуть договор аренды или снизить размер арендной платы. Но не все договоры содержат право арендатора на досрочное расторжение, Гражданский кодекс по общему правилу не допускает одностороннего отказа от принятых обязательств, а оферту арендатора досрочно расторгнуть договор арендодатель может просто отклонить (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Какие основания расторжения договора работают на практике

Если арендатор предложил арендодателю снизить размер арендной платы или расторгнуть договор аренды, но получил отказ, то этот вопрос придется решать в судебном порядке. Единственное исключение — бессрочная аренда. От нее можно отказаться в любое время, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Договором может быть установлен иной срок для предупреждения, в том числе сокращенный (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Отсчет этого срока ведется со дня, когда контрагент получил соответствующее письмо (постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 10.01.08 № А74−682/07-Ф02−9509/07).

Если договор аренды был заключен на определенный срок, то в суде можно попытаться доказать одно из следующих обстоятельств.

Недостатки помещения. Если у помещения имеются недостатки, которые препятствуют его использованию по назначению, то арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы и досрочного расторжения договора (п. 1, 2 ст. 612, ст. 620 ГК РФ). Правда, при этом нужно будет доказать, что эти недостатки не были оговорены при заключении договора, не были заранее известны арендатору и он не мог их обнаружить при осмотре помещения (п. 2 ст. 620 ГК РФ).

Причем недостатки, позволяющие расторгнуть договор, могут возникать как до заключения договора (строительные дефекты и недоделки), так и выявляться уже в ходе эксплуатации помещения (ненадлежащее функционирование систем отопления, водо- и энергоснабжения и т.?д.). К примеру, недостатком, препятствующим пользованию помещениями, Федеральный арбитражный суд Московского округа признал отсутствие выделенной сетевой организацией присоединенной электрической мощности, которая необходима для деятельности арендатора (постановление от 25.11.08 № КГ-А40/11068−08).

Невыполнение капремонта. По умолчанию капремонт — это обязанность арендодателя, если иное не установлено договором (п. 1 ст. 616, п. 3 ст. 620 ГК РФ). Суд расторгнет договор и в том случае, если арендодатель уклонился от выполнения капремонта, а арендатор сам произвел его на собственные средства. При этом можно претендовать еще и на возмещение понесенных затрат (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 21.06.05 № КГ-А40/5212−05-П).

Права третьих лиц. Еще одним основанием досрочного расторжения договора или снижения размера арендной платы является наличие прав третьих лиц (например, право залога) на арендованное имущество, о которых арендатор не был уведомлен при заключении договора (ст. 613 ГК РФ). Причем факт неуведомления арендатора не является основанием для признания договора недействительным. Следовательно, арендатор не освобождается от внесения арендной платы и имеет право требовать только расторжения договора или уменьшения арендных платежей (определение ВАС РФ от 19.05.09 № ВАС-6255/09, постановления федеральных арбитражных судов Центрального округа от 16.05.02 № А35−5196/01-С13).

Препятствия пользованию имуществом. Это скорее теоретическая возможность, так как подобного арендодатели, как правило, не допускают. К тому же суды не считают созданием препятствий наличие в здании правил охранно-пропускного режима (постановление Федерального арбит-ражного суда Московского округа от 21.11.08 № КГ-А40/10714−08).

Непригодное для использования состояние имущества. Это основание работает только при условии, что имущество пришло в непригодное состояние по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает. Например, пожар, возникший не по вине арендатора, из-за которого помещение пришло в негодность (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 24.08.06 № КГ-А41/7680−06-П) или акт государственного органа, которым здание признано аварийным.

В договоре можно предусмотреть дополнительные основания досрочного расторжения договора аренды или изменения его условий (п. 2 ст. 450, ст. 620 ГК РФ).

Снижение рыночных ставок аренды может стать основанием изменения договора

Для изменения или прекращения арендных отношений можно использовать такое общее основание, как существенное изменение обстоятельств (ст. 451 ГК РФ). Для того чтобы воспользоваться данной возможностью, арендатору необходимо представить доказательства того, что если бы он мог разумно предвидеть такие изменения, он вообще не стал бы заключать договор либо заключил его на других условиях. Например, можно представить заключение экспертной организации, которое подтвердит существенное снижение уровня рыночных цен на аренду аналогичной недвижимости в регионе.

Однако устойчивая судебная практика по воп-росу изменения условий договоров аренды в связи с существенным изменением обстоятельств на настоящий момент отсутствует. Есть ряд судебных решений, в которых суды увеличивали размер арендной платы, ссылаясь на существенное увеличение рыночной стоимости аренды (определение ВАС РФ от 05.03.09 № 1977/09, постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 13.11.08 № КГ-А40/10364−08-П, от 18.12.08 № КГ-А40/11696−08-П).

Судебных актов об уменьшении арендной платы автором не выявлено. Однако аргументы, изложенные в приведенных постановлениях, позволяют сделать вывод, что при существенном изменении рыночных ставок аренды добиваться пересмотра условий договора могут оба контрагента (не только в сторону увеличения, но и в сторону уменьшения). Ведь если раньше цены на недвижимость (и как следствие арендные ставки) росли, то теперь ситуация изменилась и цена аренды падает.

ВАС признал законными предварительные договоры аренды

Иногда арендаторы пытаются разорвать арендные отношения на том основании, что арендодатель еще не успел оформить свое право собственности на недвижимость. До кризиса большинство площадей резервировалось будущими арендаторами на стадии строительства объектов. Причем использовать зарезервированные помещения они начинали еще до официальной регистрации права собственности на них в ЕГРП. Поэтому широко распространилась практика, когда застройщики заключали на свои площади предварительные договоры аренды, а также «квазиарендные» договоры — соглашения об использовании недвижимого имущества и т.?д. А настоящие договоры аренды заключались уже после того, как арендодатель регистрировал свои права на объект недвижимости.

Судебная практика по таким договорам складывалась неоднозначно. Раньше суды признавали такие предварительные договоры недействительными на том основании, что арендодателем вещи может быть только ее собственник или уполномоченное им лицо (ст. 608 ГК РФ). Соответственно до приобретения права собственности на помещение лицо не может сдавать его в аренду или заключать предварительные договоры в отношении этих объектов (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 28.11.08 № КГ-А41/10217−08). Но такой подход позволял арендаторам отказываться от исполнения договоров в любое время без уплаты штрафных санкций (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 09.06.08 № А56−15598/2007).

В последнее время в ситуацию вмешался Высший арбитражный суд, который признал действительность предварительных договоров аренды, заключенных до даты регистрации права собственности арендодателя (определение ВАС РФ от 03.04.09 № ВАС-402/09, от 17.02.09 № 1093/09). Поэтому сейчас суды придерживаются позиции, что отсутствие зарегистрированного права собственности на помещения, переданные по договору аренды, не является основанием для признания сделки недействительной (определение ВАС РФ от 01.04.09 № 3614/09, постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 20.02.09 № А08−2798/2008−10). В своих решениях суды указывают, что предметом предварительного договора аренды являются обязательства по заключению договора аренды в будущем, а, следовательно, применение статьи 608 Гражданского кодекса является ошибочным.

Иногда расторгнуть договор может помочь уплата штрафа

Зачастую стороны связывают досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора с уплатой штрафа. Например, арендодатель может удержать сумму обеспечительного платежа, полученного при заключении договора, или сам договор может содержать условие об уплате арендатором некоей суммы в случае досрочного расторжения, или же арендатор может предложить арендодателю отступное за досрочное прекращение арендных отношений. Причем размер отступного может составлять значительную сумму, например приравниваться к размеру арендной платы за один год (определение ВАС РФ от 26.11.08 № 13290/08).

Хотя судебная практика признает правомерность таких соглашений, их условия не должны носить кабальный характер (п. 1 ст. 179 ГК РФ). К примеру, Федеральный арбитражный суд Московского округа согласился с арендатором и признал кабальной сделкой соглашение о расторжении договора аренды. Это соглашение устанавливало, что арендатор имел право беспрепятственного вывоза собственного имущества и круглосуточного прохода в арендованные помещения только после уплаты штрафных санкций в размере 100 000 долларов США (постановление от 30.12.08 № КГ-А40/12186−08).

Валютные риски — не повод для изменения договора

Итак, как мы уже сказали, основанием, позволяющим вносить поправки в договор аренды, суды иногда признают изменение рыночных цен на аренду аналогичных помещений в рублях. Иная практика сложилась в отношении исков об изменении договоров в части изменения цены, установленной в иностранной валюте, со ссылкой на колебание валютных курсов.

Арбитражные суды не признают изменение валютного курса существенным изменением обстоятельств, позволяющим требовать изменения или расторжения договора (постановления федеральных арбитражных судов Северо-Западного округа от 27.09.99 № А56−14871/99, Западно-Сибирского округа от 11.01.07 № Ф04−8719/2006, определение ВАС РФ от 28.04.07 № 5003/07). Суды указывают, что, заключая договор, стороны, действуя разумно, не могли не предвидеть инфляцию или изменение курса рубля по отношению к иностранной валюте. Устанавливая цену договора в иностранной валюте, они согласились принять на себя соответствующие валютные риски. Указанная позиция, по мнению автора статьи, вполне обоснованна.

Алексей Коневский, руководитель практики по земельному праву, недвижимости и строительству юридическая компания «Пепеляев, Гольцблат и партнеры»
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Подписка на статьи

      Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

      Рекомендации по теме

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль