Как арендатору защитить свое право на преимущественное заключение договора аренды на новый срок, если арендодатель его нарушил

5793
Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок — одно из ключевых прав добросовестного арендатора. Благодаря этому преимущественному праву арендатор получает приоритет перед иными лицами и может спокойно продолжать пользоваться арендованным имуществом, если арендодатель намерен продолжать сдавать имущество в аренду.
Как арендатору защитить свое право на преимущественное заключение договора аренды на новый срок, если арендодатель его нарушил

Галина Богдановская

кандидат юридических наук, судья Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда

Как арендатору защитить свое право на преимущественное заключение договора аренды на новый срок, если арендодатель его нарушил

Роман Масаладжиу

кандидат юридических наук, старший эксперт ЮСС «Система Юрист», преподаватель МГЮА им. О.Е. Кутафина

Как арендатору защитить свое право на преимущественное заключение договора аренды на новый срок, если арендодатель его нарушил

Владимир Ланда

кандидат юридических наук, советник Правового управления правительства г. Москвы

Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок — одно из ключевых прав добросовестного арендатора. Благодаря этому преимущественному праву арендатор получает приоритет перед иными лицами и может спокойно продолжать пользоваться арендованным имуществом, если арендодатель намерен продолжать сдавать имущество в аренду.

Однако есть риск, что арендодатель нарушит преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок, в результате чего арендатор фактически лишится тех выгод, на которые он был вправе рассчитывать при нормальном развитии событий.

По этой причине арендатору нужно знать, как он может защитить свое право на преимущественное заключение договора аренды на новый срок, если арендодатель его нарушил.

О некоторых вопросах, связанных с реализацией арендатором своего преимущественного права на заключение нового договора аренды, см. также:

При аренде государственного и муниципального имущества применяются несколько иные правила о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды. Подробнее об этом см. Особая процедура предоставления в аренду государственного и муниципального имущества.

В каких случаях преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок будет нарушено

Преимущество прежнего арендатора существует только в том случае, если иным претендентам на аренду имущества предлагаются одинаковые условия для заключения договора аренды. Если договор аренды уже заключен с новым арендатором, то право прежнего арендатора на преимущественное заключение договора будет нарушено при следующих условиях:

  • договор аренды, который подлежал государственной регистрации, был зарегистрирован в установленном порядке;
  • предыдущий договор аренды прекратил свое действие по окончании своего срока и не был досрочно расторгнут;
  • арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору;
  • старый арендатор заблаговременно или в срок, указанный в договоре, уведомил арендодателя о намерении в дальнейшем продолжать арендные отношения;
  • преимущественное право арендатора на заключение договора аренды не исключено договором аренды;
  • арендодатель в течение одного года со дня истечения срока предыдущего договора заключил договор с новым арендатором на условиях, которые сначала не предложил прежнему арендатору. Новые это будут условия или те же, что были в прекращенном договоре, в данном случае значения не имеет. Это объясняется следующим образом. Если с новым арендатором будет заключен договор на условиях прекращенного договора аренды, а прежний арендатор пожелал воспользоваться преимущественным правом заключить договор, это будет являться нарушением преимущественного права арендатора на заключение договора. Дело в том, что в этом случае прежний арендатор уже изъявил свое желание заключить договор на новый срок. Если арендодатель заключит с новым арендатором договор на условиях, которые он не предложил прежнему арендатору, то это также будет нарушением преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок. Это связано с тем, что новые условия прежнему арендатору не были предложены и он от них не отказывался.

Какими способами защиты может воспользоваться арендатор, если арендодатель нарушил его право на преимущественное заключение договора аренды на новый срок

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение одного года со дня истечения срока договора заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору предъявить в суде одно из двух требований (абз. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ):

  • потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды;
  • потребовать только возмещения таких убытков.

Как разъяснил ВАС РФ, преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом, при условии письменного уведомления арендодателя о желании заключить новый договор аренды (абз. 2 п. 2 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Внимание! Арендатору необходимо доказать факт заключения договора аренды в отношении того же имущества между арендодателем и третьим лицом. В противном случае арбитражный суд откажет арендатору в удовлетворении иска о защите преимущественного права на заключение договора аренды

Арендатору нужно иметь в виду, что его преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок считается нарушенным только тогда, когда арендодатель заключит договор аренды с третьим лицом. Если арендатор имеет лишь намерение заключить договор аренды, то в таком случае оснований для предъявлений иска не имеется.

Поэтому, если арендатор собирается предъявить к арендодателю иск о защите преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, ему нужно будет доказать факт заключения договора аренды между арендодателем и третьим лицом. В противном случае в иске будет отказано.

Пример из практики: Президиум ВАС РФ указал, что защита преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок возможна лишь в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу

Истец обратился в арбитражный суд с иском о понуждении ответчика подписать соглашение о продлении договора аренды нежилого помещения.

Суд первой инстанции в иске отказал. При этом суд первой инстанции исходил из того, что основания для понуждения ответчика к заключению договора аренды отсутствовали. По мнению суда первой инстанции, преимущественное право арендатора заключить договор аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.

Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции и обязал ответчика подписать соглашение о продлении договора аренды нежилого помещения. При этом суд апелляционной инстанции указал, что истец, надлежащим образом исполнявший обязанности арендатора, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Суд кассационной инстанции оставил постановление суда апелляционной инстанции без изменения.

Ответчик обратился с заявлением о пересмотре постановлений судов апелляционной и кассационной инстанций в порядке надзора в связи с неправильным толкованием судами статьи 621 Гражданского кодекса РФ.

Президиум ВАС РФ указал следующее.

Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Такие правила предусмотрены в пункте 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ.

Из указанной нормы вытекает, что преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.

Истец не заявлял требование о переводе на себя прав и обязанностей по заключенному договору, не представил доказательств передачи спорного помещения в аренду третьему лицу. В связи с этим оснований для удовлетворения иска в данном случае не имелось.

На основании изложенного Президиум ВАС РФ отменил обжалуемые судебные акты и оставил в силе решение арбитражного суда первой инстанции (постановление Президиума ВАС РФ от 19 июля 2005 г. № 3440/05).

Нужно также отметить, что у арендатора, чье преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок было нарушено, нет такого способа защиты своих прав, как понуждение к заключению договора с арендодателем. Арендатор может воспользоваться двумя способами защиты:

  • потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды;
  • потребовать только возмещения причиненных убытков.

Иных способов защиты, включая требования о понуждении арендодателя заключить договор аренды или признать недействительным договор аренды арендодателя с новым арендатором, у бывшего арендатора нет. Это вытекает из правил, установленных в абзаце 3 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ.

Также не подлежат удовлетворению исковые требования арендатора, если арендодатель передал спорное недвижимое имущество другому лицу не по договору аренды, а по иному правовому основанию. Например, по договору безвозмездного пользования. Такая правовая позиция содержится в пункте 35 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Наконец, арендатор не может требовать заключить договор аренды в отношении другого имущества. Это касается как случаев, когда прежнее имущество передать в аренду не представляется возможным (например, в связи с тем, что арендодателю оно необходимо для собственных нужд, или по причине того, что прежний объект аренды больше не существует), так и иных случаев, когда арендатор по тем или иным причинам желает заключить договор в отношении иного объекта аренды (например, арендатор хочет арендовать помещение с большей площадью, чем прежнее). Во всех таких случаях арендодатель вправе отказать арендатору в заключении нового договора аренды.

Пример из практики: суд кассационной инстанции указал, что преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано только в отношении ранее арендованного объекта аренды. Такое право не распространяется на сходный или аналогичный объект

Истцы обратились в арбитражный суд с иском об обязании ответчика заключить договоры на предоставление мест для торговли цветами на территории рынка.

В обоснование иска истцы указали, что осуществляли торговлю цветами на территории рынка на протяжении нескольких лет на основании заключенных с ответчиком договоров по предоставлению в пользование торговых мест. Однако, несмотря на длительные отношения по использованию торговых мест, в конце 2006 года ответчик сообщил истцам об отсутствии возможности заключить новые договоры на эти места на следующий год. Ответчик сослался на предписания ведомств санитарно-эпидемиологического и ветеринарного контроля и надзора, согласно которым была запрещена реализация цветов в занимаемых истцами павильонах в непосредственной близости от молочных продуктов.

Истцы полагали, что они как добросовестные арендаторы по истечении срока договоров имеют при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договоров аренды на новый срок. В связи с этим истцы направили ответчику предложение заключить с ними договоры на предоставление других торговых мест на территории рынка на прежних условиях, чтобы исключить продажу цветов в непосредственной близости от пищевых продуктов. На это предложение ответчик ответил отказом, что и послужило основанием для обращения в арбитражный суд.

Суд первой инстанции в иске отказал.

Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.

Истцы обратились с жалобами в суд кассационной инстанции с требованием отменить принятые судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в ином судебном составе.

Суд кассационной инстанции указал следующее.

Тот факт, что истцы на протяжении нескольких лет занимали торговые места на основании договоров, заключенных с ответчиком, не порождает у последнего обязательства после истечения срока их действия заключить с истцами новые договоры.

Правила о преимущественном заключении договора аренды на новый срок предусматривают специальный способ продления арендных отношений, который применяется только в случае отсутствия возражений со стороны арендодателя относительно пользования арендатором арендованным имуществом. Материалами дела подтверждено, что ответчик отказался продлевать договорные отношения по истечении срока действия договоров на предоставление торговых мест. Поэтому в данном случае арендатор не может требовать от арендодателя заключения такого договора.

Если арендодатель откажется заключить с арендатором договор на новый срок, то арендатор вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей по договору, заключенному с другим лицом в течение года со дня истечения срока действовавшего договора, и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Однако данное правило подлежит применению только в отношении ранее арендованного объекта аренды и не распространяется на сходный или аналогичный объект.

Поскольку ранее занимаемые истцами торговые места были упразднены в связи с предписаниями контролирующих органов, то и преимущественное право на заключение договора аренды не могло быть реализовано.

На основании изложенного арбитражный суд кассационной инстанции оставил обжалуемые судебные акты без изменения, а доводы кассационной жалобы — без удовлетворения (постановление ФАС Северо-Западного округа от 30 апреля 2008 г. по делу № А56−5285/2007).

Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Подписка на статьи

      Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

      Рекомендации по теме

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль