«Строительство – это область неограниченных возможностей для юриста»

2217
В России девелопмент серьезно осложнен постоянными масштабными изменениями в земельном, градостроительном и жилищном законодательстве, долгоиграющими коллизиями и противоречивой региональной практикой. Мы расспросили Викторию Цытрину, директора юридического департамента управляющей компании группы компаний «Эталон», о ее опыте работы в этом непростом сегменте.


В России девелопмент серьезно осложнен постоянными масштабными изменениями в земельном, градостроительном и жилищном законодательстве, долгоиграющими коллизиями и противоречивой региональной практикой. Мы расспросили Викторию Цытрину, директора юридического департамента управляющей компании группы компаний «Эталон», о ее опыте работы в этом непростом сегменте.

«Строительство – это область неограниченных возможностей для юриста»
Виктория Цытрина, директор юридического департамента управляющей компании группы компаний «Эталон»

Структура юридической службы

Компания

Группа компаний «Эталон» — одна из крупнейших на российском рынке жилой недвижимости. Создана более 25 лет назад, занимает ведущие позиции среди строительных компаний СанктПетербурга, входит в десятку лидеров по объемам сдачи жилья в России. В группу компаний входят более 65 предприятий, реализующих все стадии инвестиционно-строительного процесса. С момента возникновения группа компаний «Эталон» ввела в эксплуатацию более 150 жилых и коммерческих зданий общей площадью более 3,3 млн кв. м. В 2011 году группа компаний успешно осуществила IPO на Лондонской фондовой бирже.

— Деятельность группы компаний «Эталон» включает в себя ряд направлений, каждое из которых с точки зрения правового сопровождения — серьезный объемный блок: девелопмент, строительство, реализация крупных инвестиционных проектов на рынке недвижимости, эксплуатационное обслуживание готовых объектов. Всеми этими направлениями занимается единая юрслужба или самостоятельные юридические отделы?

— У группы компаний единая юридическая служба, работа которой построена по функциональному принципу. Она состоит из юридического департамента управляющей компании «Эталон» (он расположен в Санкт-Петербурге), а также двух территориальных правовых управлений — петербургского и московского. Головной департамент — это своего рода надстройка над территориальными управлениями, роль которой заключается в корпоративном управлении, выработке генеральных политик. Кроме того, департамент напрямую контролирует любой девелоперский проект до момента получения разрешения на строительство. Наличие двух территориальных офисов связано с тем, что основная деятельность группы компаний сконцентрирована в Санкт-Петербурге, Москве и Московской области. Территориальные правовые управления обеспечивают полный комплекс правового сопровождения текущей деятельности. Юристы управлений участвуют абсолютно во всех процессах, с самого начала каждого проекта — с момента разработки проекта планировки до передачи квартиры последнему дольщику плюс в дальнейшем сопровождают деятельность по эксплуатационному обслуживанию домов. Но в целом и головной департамент, и территориальные управления — единая служба. Юристы постоянно взаимодействуют друг с другом, у нас единая позиция по всем неоднозначным вопросам, единая методология работы.

— Сколько всего юристов в юридической службе?

— 37 человек: 12 — в Москве и 25 — в Санкт-Петербурге. Это не считая открытых вакансий.

— Вы сказали, что у компании единые политики и методология работы. Но разве в девелопменте, строительстве, земельных правоотношениях нет специфики в зависимости от территории?

— Региональная специфика, безусловно, есть, но на методологии работы она не отражается. Так, в Санкт-Петербурге у нас больше градостроительных трудностей, связанных с архитектурными памятниками. Например, в некоторых новых проектах у нас на территории будущей застройки находятся исторические здания, мы их реконструируем и вписываем в проект, приспосабливаем к дальнейшему использованию. В целом это усложняет реализацию проекта. А в Москве больше проблем, скажем так, политического характера. Например, долгое время в Москве не утверждались проекты планировок. Связано это было с тем, что смена мэра повлекла за собой инвентаризацию всего строительного блока. Этот период завершился буквально недавно, и в настоящее время проекты планировок начали согласовывать. Кстати, потом аналогичная ситуация наблюдалась в Санкт-Петербурге — с приходом нового губернатора. Но ситуация наладилась быстрее.

Специфика работы

Биография

Виктория Цытрина родилась в 1978 году в Ленинграде. В 2000 году окончила юридический факультет Санкт-Петербургского государственного университета по специальности «юриспруденция». В 2002 году получила степень магистра права. Первое время после окончания вуза работала адвокатом. В 2003 году стала юрисконсультом в ЗАО ССМО «ЛенСпецСМУ», и через четыре года возглавила в этой компании договорный отдел юридического департамента. С 2011 года возглавляет юридический департамент Управляющей компании группы компаний «Эталон».

— Опишите процесс реализации любого стандартного девелоперского проекта от, А до Я. Как это выглядит с точки зрения юридической работы?

— Все начинается с приобретения инвестиционного проекта. Так мы называем процесс приобретения прав на земельный участок под застройку (на торгах или путем покупки акций либо долей компании — собственника недвижимости). Если это происходит в Санкт-Петербурге, то в приобретении проекта участвует юридический департамент управляющей компании, если в Москве, то этим занимается московское правовое управление, но под моим контролем. Приобретение инвестиционного проекта выделено в отдельный бизнес-процесс, в котором я всегда принимаю участие.

Второй этап — получение градостроительной документации. Эту процедуру осуществляет территориальное управление под контролем головного юридического департамента. Контроль департамента необходим, потому что данный этап предполагает взаимодействие с госорганами, а также часто связан с некоторыми коллизиями в законодательстве. В то же время разрабатывается бизнес-план проекта с определенными графиками, бюджетом, последовательностью действий по проекту. Поскольку этой функцией занимается управляющая компания, в процессе участвует и головной юридический департамент.

После того как территориальное управление получит разрешительную документацию на строительство, начинается договорная работа, взаимоотношения с энергоснабжающими организациями, клиентами — этим занимаются отдельные подразделения и их сопровождают юристы. В дальнейшем правовое сопровождение эксплуатации построенного дома тоже осуществляют территориальные правовые управления.

— Какой из этапов реализации любого стандартного проекта самый трудный в плане юридического сопровождения?

— Вообще в нашей сфере любой этап ставит перед юристами серьезные задачи. Мне кажется, что строительство — это область неограниченных возможностей для юриста. Но самая сложная часть — это, пожалуй, получение исходно-разрешительной документации. То есть когда мы приобрели девелоперский проект и начали разработку проекта планировки, проекта строительства, решение социальных и градостроительных вопросов, вопросов охраны памятников и т. д. Наша компания занимается не точечной застройкой, а осваивает территории комплексно, осуществляет квартальную застройку. А чем больше территория застройки, тем больше возникает подобных вопросов.

— Девелоперские проекты в плане юридического сопровождения стандартны или каждый в чем-то уникален, имеет свои, чисто юридические трудности, особенности?

— Безусловно, каждый проект уникален. Да, у любого из них есть определенные стандартные стадии, и мы примерно знаем, какой круг вопросов возникнет на каждой стадии, представляем, как их можно решить. Но реальное количество юридических вопросов, которые появляются при реализации конкретного проекта, заранее абсолютно не прогнозируемо. Вот свежий пример: я никогда не подумала бы, что мне придется вникать в закон «О похоронном деле». Но неожиданно пришлось: когда мы начали очередной проект в Санкт-Петербурге, появилась группа активистов, которая занимается восстановлением исторических кладбищ. Для конструктивного диалога пришлось ознакомиться с соответствующим специальным законодательством.

— В последние годы градостроительное и земельное законодательство претерпело массу изменений. Как вы обычно готовитесь к существенным поправкам, вводите их в практику?

— В корпоративном отделе головного юридического департамента есть сотрудник, чья задача как раз отслеживать актуальные поправки в законодательстве. Самые важные из них попадают в еженедельные обзоры, которые готовятся для руководства управляющей компании и для руководителей дочерних компаний. Кроме того, в рамках департамента у нас есть экспертный совет, который в порядке мозгового штурма решает самые сложные вопросы, порождаемые изменениями в законодательстве. По глобальным вопросам заседания могут проводиться не раз и не два — главное своевременно выработать для бизнеса готовое решение.

Есть ряд законов, по которым мы все время держим руку на пульсе, то есть отслеживаем законодательные инициативы и стараемся принять участие еще на этой стадии. Иначе есть риск, что мы не сможем эффективно работать. Это Жилищный кодекс, Земельный кодекс, Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости <…>".

Не только о работе

Вы сами живете в доме, построенном «Эталоном»?

Да, я живу в доме, который является частью нашей петербургской застройки «Морской Фасад». Честно говоря, я мечтала жить именно в этом доме, наблюдала, как он строился.

Вам часто приходится работать в выходные?

Нет, в выходные я никогда не работаю и сотрудникам не разрешаю.

Вы учились в Петербурге, а ваша работа связана как с ним, так и с Москвой. Вы ощущаете разницу между петербургской и московской школами права?

Нет, особо не ощущаю. Хотя мне все же кажется, что петербургская правовая школа глубже подходит к изучению именно теории права. Понимание системы создает основу, на которую в дальнейшем можно нанизывать практический опыт. В Москве упор больше на изучение практики.

— Появились в законодательстве какие-то неоднозначные нормы, над которыми вы сейчас ломаете голову?

— В частности, сейчас актуален вопрос, как применять изменения в Земельный кодекс, связанные с возможностью мены земельного участка, предоставленного под социальное строительство (п. 15−17 ст. 30 ЗК РФ). Пока на практике таких соглашений еще не было, но мы над этим работаем, пытаемся совместно с госорганами разработать механизм, в котором эта норма может быть эффективно реализована.

— Как в свое время повлияло на вашу практику постановление Пленума ВАС РФ о будущей недвижимости?

— У нас сразу появился вопрос: как к этому постановлению отнесутся Росреестр и налоговая служба? Это имеет непосредственное отношение к практической реализации тех идей, которые высказал ВАС Р. Ф. Ведь если практика по инвестиционным договорам более или менее устоялась, то по договорам о приобретении будущей недвижимости практики пока нет. Ни Росреестр, ни Минфин не определились в настоящее время по этому постановлению Пленума ВАС Р. Ф. Мы следим за судебной практикой о переквалификации договоров, но в Санкт-Петербурге такие дела еще не доходили до кассации. В результате такой не совсем понятной ситуации с применением этого постановления мы для себя приняли решение, что строим и продаем помещения только по договорам долевого участия в строительстве или по паенакоплениям, которые достаточно прозрачно урегулированы законодательством.

Требования к сотрудникам

— Как вы подбираете сотрудников в юрслужбу? Опыт работы в девелопменте или в госорганах, связанных со строительной сферой, принципиален?

— Безусловно, я стараюсь брать сотрудников с опытом работы в строительной сфере. Плюс для меня важно, какой вуз окончил кандидат. Я предпочитаю выпускников юридических факультетов известных вузов — СПбГУ, МГУ и т. д. Любой кандидат у нас проходит специально разработанный тест, в котором много вопросов по разным сферам права. Это своего рода глобальный срез юридических знаний. Дальнейшая проверка зависит от того, в какой отдел пришел кандидат. Например, если это договорный отдел, то начальник этого отдела присылает кандидату шаблон договора и просит внести в него необходимые изменения в зависимости от конкретной ситуации.

— Ваши сотрудники в основном универсалы или скорее узкопрофильные специалисты?

— У нас преобладают универсалы, так что все юристы взаимозаменяемы. Чтобы это было возможным, мы стараемся перенимать друг у друга опыт и для этого активно обсуждаем текущие проекты, судебные дела. А чтобы это не было скучно и слишком формально, у нас есть традиция: многие профессиональные вопросы обсуждаются на общих встречах за чашечкой кофе, которые проводятся каждое утро и после обеда.

Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Подписка на статьи

      Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

      Рекомендации по теме

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль