Как защитить свои права добросовестному покупателю недвижимости

1878
Истец подал иск о признании права собственности компании на земельный участок отсутствующим, несмотря на то, что с 1993 года компания арендовала этот участок у администрации города, а затем выкупила его.
Как защитить свои права добросовестному покупателю недвижимости

Галина
Богдановская

кандидат юридических наук, судья Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда

Как защитить свои права добросовестному покупателю недвижимости

Юлия Копеева

старший эксперт ЮСС «Система Юрист»

Как защитить свои права добросовестному покупателю недвижимости

Ирина Белокопытова

кандидат юридических наук, руководитель юридического управления ЗАО «Ольвекс»

Недвижимость — один из самых дорогих активов, поэтому защите права собственности на нее покупатель отдает приоритетное значение. Прежде чем заключить договор купли-продажи недвижимости (см. примерные формы договоров купли-продажи нежилого помещения, нежилого здания, земельного участка, квартиры), стоит потратить время и силы на тщательную проверку контрагента и самого приобретаемого объекта. А именно необходимо проверить, что продавец действительно является собственником данного объекта и имеет право его продать. Это позволит уменьшить риск того, что спустя некоторое время какое-либо третье лицо попытается возвратить это имущество, утверждая, что является его собственником. Если же такое требование покупателю все-таки предъявят, нужно сослаться на добросовестность приобретения.

Дело в том, что у недобросовестного приобретателя собственник может истребовать свое имущество в любом случае. А у добросовестного — только если докажет, что имущество выбыло из владения собственника против его воли. Если же истцу не удастся это доказать, имущество останется у покупателя даже в том случае, когда суд установит, что продавец действительно не имел права его продавать. Правда, это касается ситуации, когда покупатель уже получил имущество в фактическое владение. Если же этого не произошло, то у собственника могут быть дополнительные процессуальные способы отстоять свое право в споре с покупателем (независимо от того, является ли тот добросовестным).

Как доказать свою добросовестность

Главный вопрос, который стоит перед покупателем, заключается в следующем: как доказать свою добросовестность и что является критерием для определения добросовестности приобретателя.

Совет

Основной способ доказать добросовестность покупателя — получить выписку из ЕГРП. В данном случае активные действия будущего собственника будут свидетельствовать, что он как добросовестный приобретатель предпринял надлежащие действия для законного приобретения имущества.

Этот совет основан на разъяснениях высших судебных инстанций. Дело в том, что пункт 38 постановления от 29 апреля 2010 г. Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — постановление № 10/22) уточнил критерии добросовестности приобретателя (по сравнению с тем, как они сформулированы в ст. 302 ГК РФ):

1. «Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества».

Таким образом, добросовестный приобретатель должен принять все возможные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение объекта недвижимости. Бремя доказывания своей добросовестности возлагается на самого приобретателя. Вместе с тем, покупатель не обязан предпринимать какие-либо экстраординарные меры, проводить расследование и т. п. Достоверность записей в ЕГРП презюмируется. Поэтому запись в ЕГРП в достаточной мере свидетельствует о правах продавца на объект недвижимости.

2. Приобретатель может быть признан добросовестным при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Обоснование

Эта позиция может вызвать следующий вопрос. Пунктом 3 статьи 10 Гражданского кодекса РФ закреплена презумпция добросовестности. Если закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, то предполагается, что участник гражданских правоотношений действовал именно разумно и добросовестно.

Может показаться, что позиция, изложенная в пункте 38 постановления № 10/22, противоречит статье 10 Гражданского кодекса РФ, поскольку при предъявлении к покупателю виндикационного иска именно на ответчика возлагает обязанность по доказыванию своей добросовестности (абз. 2 п. 38 постановления № 10/22). На самом деле противоречия нет.

Презумпция добросовестности покупателя в данном случае выражается в том, что ему достаточно всего лишь представить выписку из ЕГРЮЛ, из которой следует, что на момент отчуждения реестр был «чистым». Если истец полагает, что наличие сведений в ЕГРП не свидетельствует о добросовестности ответчика как приобретателя, истцу придется доказывать это, то есть опровергать презумпцию добросовестности.

Необходимо отметить, что в постановлении № 10/22 не приводится полный перечень доказательств, которые могут свидетельствовать о том, что покупатель не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом. Именно отсутствие конкретного перечня доказательств, с помощью которых покупатель может доказать свою добросовестность, является правовым преимуществом в руках добросовестного покупателя, поскольку предоставляет ему неограниченный круг процессуальных средств доказывания, к которым он может прибегнуть, чтобы выиграть процесс в суде.

В каких случаях добросовестность приобретения можно опровергнуть

Приобретатель не может быть признан добросовестным:

  • «Если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя» (абз. 2 п. 38 постановления № 10/22). Таким образом, еще раз подтверждается, что получение выписки из ЕГРП становится обязательным условием для признания покупателя добросовестным. В то же время суд будет изучать выписку в совокупности с иными доказательствами. И если они будут свидетельствовать о том, что покупатель все же знал о неправомерности отчуждения имущества, суд вынесет решение не в пользу ответчика-покупателя.
  • Если «при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества» (абз. 4 п. 38 постановления № 10/22). Однако в постановлении не разъяснены критерии, по которым можно судить, что у покупателя были основания сомневаться в законности сделки. Это объясняется тем, что данная категория является оценочной. Очевидно, что анализ таких обстоятельств остается на усмотрение суда и подлежит субъективной оценке в каждом конкретном случае. При этом практика уже выработала ряд подобных критериев.

В частности, иногда суды указывают, что неправомерность сделки должна быть очевидна покупателю в силу самих норм действующего законодательства. Как правило, этот аргумент касается споров о приобретении имущества, находящегося или находившегося в государственной собственности.

Пример из практики: суд отверг ссылку на добросовестность приобретения и указал, что покупателю необходимо было ознакомиться с законодательством о разграничении государственной собственности

Росимущество обратилось с иском к ОАО «А.» об истребовании из незаконного владения ответчика грунтовой взлетно-посадочной полосы.

Ответчик сослался на добросовестность приобретения. Он приобрел данный объект у лица, за которым было зарегистрировано право собственности.

Суд отклонил данный довод ответчика на том основании, что «приобретая объект воздушного транспорта, ранее принадлежавший государственному предприятию, общество должно было проявить разумную осмотрительность и ознакомиться с законодательством о разграничении права федеральной собственности. Таким образом, указанное общество не могло не знать, что взлетно-посадочные полосы относятся к федеральной собственности в силу прямого указания закона» (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 5 июля 2011 г. по делу № А10−77/2010, определением ВАС РФ от 30 декабря 2011 г. № ВАС-13471/11 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора).

О том, что покупатель должен был знать о незаконности сделки (или предполагать это), могут также свидетельствовать родственные связи между сторонами сделки либо явно заниженная стоимость имущества (соответственно п. 8 и 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 ноября 2008 г. № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения»), осведомленность приобретателя о корпоративном конфликте в компании-продавце (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 11 марта 2009 г. по делу № А19−26626/06) и иные факты.

Чем ответчику поможет ссылка на добросовестность приобретения

Если покупатель уже получил имущество в фактическое владение, то он может лишиться приобретенного имущества только в одном из двух случаев. А именно, если суд:

  • удовлетворит предъявленный прежним собственником (не стороной по договору) виндикационный иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения;
  • признает заключенный договор купли-продажи недействительным и применит последствия недействительности сделки в виде реституции (возврата ранее полученного).

Виндикационный иск (иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения) наряду с негаторным иском и иском о признании права собственности — один из основных вещно-правовых способов защиты права собственности.

Условия, при которых собственник может истребовать имущество даже от добросовестного приобретателя, названы в статье 302 Гражданского кодекса РФ:

  • имущество выбыло из владения собственника помимо его воли (либо помимо воли лица, которому собственник доверил свое имущество);
  • покупатель (ответчик) приобрел имущество безвозмездно.

Из этих правил можно вывести следующую формулу. Имущество не может быть истребовано у добросовестного приобретателя, если оно приобретено добросовестно и возмездно и при этом выбыло из владения собственника по его воле (например, на основании договора купли-продажи).

Обоснование

У добросовестного приобретателя не может быть истребовано имущество, выбывшее из владения собственника по его воле (п. 19 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28 апреля 1997 г. № 13 «Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Прежний собственник имеет право предъявить виндикационный иск даже после того, как запись о праве собственности на нового владельца уже внесена в ЕГРП. Однако собственник должен доказать «факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли» (абз. 1 п. 39 постановления № 10/22). В пункте 1 статьи 302 Гражданского кодекса РФ понятие «выбытие имущества помимо воли собственника» ограничивается конкретными примерами: утеря, хищение. Поэтому решение вопроса о том, как именно имущество выбыло из владения собственника (по его воле или против воли), в каждом конкретном случае остается на усмотрение суда.

Таким образом, можно сделать вывод, что позиция ответчика — добросовестного приобретателя более выигрышная, чем позиция истца — собственника. В большинстве случаев приобретатель считается добросовестным при наличии «чистой» выписки из ЕГРП, а вот собственник должен еще доказать, что имущество выбыло из его владения помимо его воли.

Внимание! Ссылка на добросовестность приобретения не пригодится, если к покупателю предъявили не виндикационный иск, а иск о признании сделки недействительной. В этом случае нужно использовать другие методы защиты.

Описанный выше виндикационный иск может предъявить к покупателю не продавец, а только иное лицо, которое утверждает, что оно является собственником имущества и что имущество выбыло из его владения. Если же приобретенное имущество хочет истребовать сам продавец, он должен предъявить другой иск: о признании договора недействительным и применении последствий недействительной сделки в виде реституции (возврата полученного по сделке).

Такой вывод вытекает сразу из нескольких разъяснений высших судебных инстанций. Во-первых, из пунктов 34 и 35 постановления № 10/22, во-вторых, из пунктов 1 и 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 ноября 2008 г. № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения» (далее — информационное письмо № 126).

Риск для покупателя в данном случае заключается в следующем. Если суд рассматривает спор по правилам, регулирующим вопрос о недействительности сделки, он не применяет правила, установленные статьями 301 и 302 Гражданского кодекса РФ, в том числе правила, защищающие добросовестного приобретателя. Этот вывод основан на позиции Конституционного суда РФ.

Обоснование

«…Добросовестное приобретение в смысле статьи 302 Г. К. Российской Федерации возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество» (п. 3.1 постановления Конституционного суда РФ от 21 апреля 2003 г. № 6-П).

Приведенные ниже примеры свидетельствуют о формировании устойчивой судебной практики, согласно которой доводы ответчиков о добросовестности не принимаются во внимание при рассмотрении иска о недействительности сделки.

Пример из практики: суд применил двустороннюю реституцию и отверг ссылку на добросовестность приобретения, так как покупатель приобрел имущество у самого собственника в результате недействительной сделки

Конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю о применении последствий недействительности договора купли-продажи недвижимого имущества. По мнению истца, договор ничтожен, так как в момент отчуждения имущества оно находилось под арестом.

Суд первой инстанции удовлетворил иск, но апелляционная инстанция это решение отменила, поскольку ответчик доказал возмездность и добросовестность приобретения.

Суд кассационной инстанции отменил это постановление и оставил в силе решение суда первой инстанции. Мотивировка: в случае предъявления одной стороной сделки к другой иска о применении последствий недействительности данной сделки возражение ответчика о его добросовестности и возмездном характере приобретения не препятствует удовлетворению иска (п. 2 информационного письма № 126).

Пример из практики: суд применил реституцию и указал, что добросовестность приобретателя при приобретении имущества у лица, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, не имеет значения

ФГУП «О.» (продавец) и ООО «С.» (покупатель) заключили договор купли-продажи нежилого помещения — зерносклада за 3 млн руб. Договор сторонами исполнен. Впоследствии сделка признана недействительной (ничтожной). В части исковых требований о применении последствий недействительности сделки дело направлено на новое рассмотрение, в ходе которого решение вынесено в пользу истца. Суд обязал покупателя вернуть зерносклад, а продавца выплатить покупателю 3 млн руб.

Не согласившись с решением нижестоящих инстанций, покупатель обжаловал акты нижестоящих инстанций в кассации. Он посчитал, что суды неверно истолковали позицию Конституционного суда РФ, изложенную в постановлении от 21 апреля 2003 г. № 6-П, неправомерно применили пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Р. Ф. Кроме того, правила о последствиях недействительности сделки должны были быть применены в нормативном единстве с положениями статьи 302 Гражданского кодекса Р. Ф. Наконец, по мнению покупателя, суды необоснованно сочли, что он не является добросовестным приобретателем.

Отказывая в удовлетворении жалобы, кассационная инстанция так мотивировала свою позицию. Цель двусторонней реституции — полное устранение имущественных последствий недействительности сделки, возникших в результате ее исполнения. Стороны должны быть приведены в первоначальное положение. Значит, зерносклад следует возвратить продавцу, а деньги — покупателю. Добросовестность покупателя имела бы значение только в том случае, если бы он приобрел зерносклад не у собственника, а у лица, которое не имело права его отчуждать. Продавец такое право имел, поскольку зерносклад находился у него на праве хозяйственного ведения (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28 сентября 2011 г. по делу № А46−5566/2010).

Кроме того, продавец может потребовать не признать сделку недействительной, а расторгнуть договор купли-продажи. Такое право у продавца появляется в случае нарушения условий договора покупателем (например, если тот не перечислил оплату вовремя и полностью). Если суд удовлетворит такой иск, это также будет являться основанием для внесения записи в ЕГРП (п. 65 постановления № 10/22). То есть покупатель лишится объекта недвижимости (правда, при этом сможет потребовать обратно уплаченные за него денежные средства). Таким образом, если сам покупатель нарушает договор и это приводит к его расторжению, ссылка на добросовестность не пригодится.

Какие иски могут предъявить покупателю, если он еще не получил недвижимость в фактическое владение

Дополнительные риски у покупателя возникают, если он заключил договор купли-продажи объекта недвижимости, но при этом оказалось, что этот объект находится в фактическом владении третьего лица, которое считает себя надлежащим собственником.

Дело в том, что к искам о правах на недвижимое имущество (помимо указанных выше виндикационного иска и иска о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности) относятся также иски об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения (негаторный иск), о признании права, а также о признании права отсутствующим (абз. 3 п. 2, абз. 4 п. 52 постановления № 10/22).

Если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о праве на недвижимое имущество, то такое решение является основанием для внесения соответствующей записи в ЕГРП (п. 52 постановления № 10/22). В таком случае покупатель может лишиться своего титула на приобретенную вещь, причем его добросовестность не будет иметь правового значения с точки зрения его возражения по заявленным указанным искам, и имущество будет присуждено правообладателю (п. 6 информационного письма № 126).

Важно, что удовлетворение перечисленных исков (негаторный иск, иск о признании права, иск о признании права отсутствующим) возможно только при владении лицом, заявляющим право притязания на имущество, данной вещью (ст. 304 ГК РФ, п. 58 постановления № 10/22).

Совет

При совершении сделки купли-продажи покупателю необходимо принять все меры для того, чтобы стать фактическим владельцем имущества (принять его по акту приема-передачи в фактическое владение). См. примерные формы передаточных актов по договорам купли-продажи жилого дома, нежилого здания, земельного участка, квартиры. Если это невозможно, нужно предъявить продавцу иск об исполнении договорной обязанности по передаче вещи со ссылкой на абзац 7 статьи 12 и статью 398 Гражданского кодекса РФ.

Только в том случае, если имущество будет находиться в фактическом владении покупателя, он сможет сослаться на свою добросовестность. Ведь эту ссылку суды принимают во внимание, только если заявлен виндикационный иск. А он в свою очередь может быть заявлен только в том случае, если ответчик фактически владеет спорным имуществом.

Как сослаться на пропуск срока исковой давности

Срок исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, составляет три года и начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать о соответствующей записи в ЕГРП.

Обоснование

«Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ» (абз. 2 п. 57 постановления № 10/22).

Общий срок исковой давности составляет три года с момента, когда лицо, чье право нарушено, узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (ст. 196, п. 1 ст. 200 ГК РФ). Cрок исковой давности не может превышать 10 лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен (п. 2 ст. 196 ГК РФ).

«При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права» (абз. 1 п. 57 постановления № 10/22).

Поэтому суд откажет прежнему собственнику в удовлетворении исковых требований, если тот пропустит срок исковой давности.

Но для этого ответчику нужно не забыть сослаться на пропуск исковой давности. Так как по своей инициативе применить срок исковой давности суд не имеет права.

Однако суд может отказать в применении сроков исковой давности и удовлетворить требования владельца об истребовании имущества из незаконного владения. Например, это может быть вызвано тем, что владелец смог обратиться за судебной защитой только после последовательного оспаривания всех совершенных сделок или после восстановления корпоративного контроля.

Пример из практики: суд посчитал обоснованным отказ судов в применении исковой давности, поскольку у истца появилась возможность обращения с иском только после восстановления корпоративного контроля

ООО «П.» обратилось в суд с иском к ООО «Г.», Управлению Росрегистрации о:

  • признании недействительной государственной регистрации права собственности ООО «Г.» на здание и земельный участок;
  • об обязании Управления Росрегистрации исключить из ЕГРП соответствующую запись о праве собственности ООО «Г.»;
  • об истребовании из незаконного владения ООО «Г.» здания и земельного участка.

Указанное недвижимое имущество было объектом последовательных сделок: ООО «П.» продало его ООО «Р.», ООО «Р.» продало ООО «В.», ООО «В.» продало ООО «Г.». Впоследствии первые два договора из указанной цепочки были оспорены в суде по причине их заключения с нарушением требований законодательства, предусмотренных для совершения крупных сделок и сделок с заинтересованностью.

Согласно судебным актам по другим делам, В. (директор ООО «П.») заключением договора купли-продажи здания и земельного участка причинил обществу убытки: имущество общества было продано по цене более чем в 12 раз ниже рыночной стоимости. При этом балансовая стоимость проданных объектов составила 98,6 процента всех активов ООО «П.».

Суд удовлетворил требования ООО «П.», отклонив при этом возражения ответчика о применении исковой давности. Президиум ВАС РФ счел обоснованным отказ судов в применении исковой давности и так мотивировал свою позицию. Утрата корпоративного контроля участниками ООО «П.» не позволила им произвести своевременно смену генерального директора и обратиться в суд за защитой своих нарушенных имущественных прав. Судами установлен факт приобретения последним покупателем спорного имущества по явно заниженной цене (постановление Президиума ВАС РФ от 22 ноября 2011 г. № 17912/09 по делу № А54−5153/2008/С16).



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.