ИКЕА чуть не лишилась участка, которым владела 19 лет. Юристам удалось отстоять право на землю

1249
Истец подал иск о признании права собственности компании на земельный участок отсутствующим, несмотря на то, что с 1993 года компания арендовала этот участок у администрации города, а затем выкупила его.

Суть спора: истец подал иск о признании права собственности компании на земельный участок отсутствующим, несмотря на то, что с 1993 года компания арендовала этот участок у администрации города, а затем выкупила его.

Результат: суд признал, что у истца отсутствовало право собственности на спорный участок и его требование о признании права собственности компании отсутствующим -ненадлежащий способ защиты прав.

ИКЕА чуть не лишилась участка, которым владела 19 лет. Юристам удалось отстоять право на землю
Дело выиграла группа юристов под руководством Ивана Веселова, руководителя группы Практики по разрешению споров Goltsblat BLP

Обстоятельства спора

В 1993 году на основании постановления главы администрации города Химки компании ИКЕА был предоставлен земельный участок в аренду на 49 лет для ведения предпринимательской деятельности. Стороны заключили договор о праве пользования этим участком и зарегистрировали его в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству. С учетом внесенных позднее изменений компания получила в аренду 19,8 гектара земли. Этот земельный участок был поставлен на кадастровый учет. С 2007 года компания вела на нем строительство делового комплекса «Химки Бизнес Парк». После оформления права собственности на уже построенные здания компания решила выкупить землю под ними. Для этого предоставленный в аренду земельный участок был разделен на два участка, и оба поставлены на кадастровый учет. А уже в 2011 году компания ИКЕА выкупила тот участок (общей площадью 16,5 гектара), на котором находились здания, оформленные в ее собственность. Цена сделки превышала 105 млн рублей. Компания зарегистрировала свое право собственности на этот участок.

Но в 2012 году права на участок, который выкупила компания ИКЕА, заявило третье лицо — коллективное сельскохозяйственное предприятие. Это предприятие (далее — истец) подало иск о признании права собственности ИКЕА отсутствующим. Также истец ссылался на ничтожность сделки по выкупу спорного земельного участка и требовал применить последствия ее недействительности в виде признания за истцом права собственности на участок и возврата компании ИКЕА денежных средств, выплаченных при покупке участка. Истец считал, что именно он является собственником спорного земельного участка. В подтверждение он представил свидетельство о праве собственности на 1560 гектаров земли и бессрочного (постоянного) пользования на 103 гектара, выданное в 1992 году (еще до передачи спорного участка в аренду компании ИКЕА). При подготовке к делу выяснилось, что в день предоставления компании ИКЕА участка в аренду право собственности истца было прекращено на основании постановления главы администрации города Химки в соответствии с пунктом 1 статьи 39 Земельного кодекса (с согласия истца). Однако истец заявлял, что участок у него изъяли незаконно и никакого согласия он не давал.

Что предприняли юристы

Nota bene!

При рассмотрении дела юристы заявили о пропуске истцом срока давности. Они пытались доказать, что этот срок начался не с момента регистрации права собственности на земельный участок (в 2011 году), а гораздо раньше. Для этого юристы представили доказательства, подтверждающие, что истец пытался узнать о судьбе своего участка (видимо, чтобы подать в суд) еще в 2006 году. В частности, он подавал запрос о получении сведений в отношении земельного участка.

Компания ИКЕА обратилась за помощью в решении этой проблемы в юридическую фирму Goltsblat BLP сразу, как только получила исковое заявление. Это позволило юристам изначально выстроить четкую правовую позицию.

«Мы оценили перспективы дела как весьма положительные для клиента. На это указывала совокупность фактических обстоятельств, в том числе титульное владение и пользование участком нашим клиентом на протяжении почти двадцати лет, строительство и введение в эксплуатацию бизнес-центра, отсутствие чертежа границ земельного участка истца и т. д. При этом выбранный истцом способ защиты делал его шансы весьма призрачными», — рассказывает Иван Веселов, руководитель группы Практики по разрешению споров Goltsblat BLP.

Истец сформулировал исковые требования именно как «признание права собственности компании ИКЕА отсутствующим», вероятно, чтобы избежать применения срока исковой давности. Дело в том, что течение срока давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП (п. 57 постановления Пленума В. С. РФ и ВАС РФ от 29.04.10 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», далее — постановление № 10/22). В этом деле запись в ЕГРП о праве собственности компании ИКЕА на земельный участок была внесена только в 2011 году (когда был заключен договор купли-продажи). На это и делал упор истец, доказывая своевременность своего обращения за судебной защитой. Причем, несмотря на то что фактически у истца земля была изъята еще в 1993 году и вплоть до 2012 года (то есть в течение 19 лет) он не подавал никаких исков, о своих правах не заявлял, хотя не мог не замечать, что на участке, который он считает своим, строится огромный деловой комплекс. То есть, если бы истец подал виндикационный иск, он наверняка столкнулся бы с проблемой срока давности.

Разработка правовой позиции. Основной упор юристы, защищавшие компанию ИКЕА, делали на то, что истец выбрал ненадлежащий способ защиты права. Так, постановление № 10/22 позволяет подать иск о признании права отсутствующим только в исключительных случаях — когда невозможно предъявить иск о признании права или виндикационный иск. Использовать этот иск только для того, чтобы обойти трудности, с которыми истец может столкнуться, заявляя иск о признании права или виндицируя спорный объект, недопустимо.

Nota bene!

В этом деле ни одна из инстанций не рассмотрела заявленные требования, исходя из того, что в действительности это был виндикационный иск. Кассационная инстанция в последнем постановлении пояснила почему: «…учитывая, что истец при повторном рассмотрении дела настаивал на ранее заявленных требованиях». При этом кассация отметила, что истец не лишен права снова обратиться в суд, избрав надлежащий способ защиты. Тем не менее реальная возможность удовлетворения виндикационного иска, даже если истец его подаст, вызывает большие сомнения, учитывая добросовестность компании ИКЕА и срок давности (не случайно сам истец изначально отказался от такого способа защиты).

ЦИТИРУЕМ ДОКУМЕНТ

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими (п. 52 постановления № 10/22).

Ни под один из случаев, названных в пункте 52 постановления № 10/22, данная спорная ситуация не подпадала. Так, право собственности на спорный земельный участок было зарегистрировано в ЕГРП только за компанией ИКЕА, то есть двойной регистрации за двумя лицами не было. Сомнений в том, что земельный участок относится к недвижимому имуществу, разумеется, тоже быть не могло, равно как не возникало сомнений относительно фигуры фактического владельца.

«Выбор такого способа защиты, как подача иска о признании права собственности ИКЕА отсутствующим, истец обосновывал следующим: он утверждал, что приобрел право собственности на участок в 1992 году, то есть еще до вступления в силу Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“. А значит, его право является „ранее возникшим“, которое не требует регистрации, но по своему статусу приравнивается к зарегистрированному праву, — рассказывает Иван Веселов. — Другими словами, несмотря на то, что в ЕГРП никогда не было записи о праве собственности истца на земельный участок, он пытался приравнять данную ситуацию к регистрации права собственности на один объект за двумя разными лицами. Очевидно, что подобная формальная логика не должна применяться, так как цель введенного постановлением № 10/22 способа защиты чисто техническая — устранение неточностей в ЕГРП. В частности, если в результате ошибки в ЕГРП оказались две записи о праве собственности на один и тот же объект и защита интересов собственника иными способами невозможна, то допустима подача иска о признании права другого лица отсутствующим. В результате некорректная запись исключается из реестра и остается единственная правильная. Но в данном случае истец не вправе был оспаривать зарегистрированное за ИКЕА право собственности посредством иска о признании права отсутствующим. Он мог подать только виндикационный иск».

Уже в процессе рассмотрения дела появилось постановление Президиума ВАС РФ от 21.05.13 № 16865/12 (с похожими обстоятельствами). В нем суд подтвердил, что истец должен был подать виндикационный иск, а не иск о признании права отсутствующим. Причем суд должен был самостоятельно определить, что исковые требования заявлены неверно, и рассмотреть иск как виндикационный.

Таким образом, для лица, считающего себя законным собственником, лишенным владения, надлежащий способ правовой защиты — это иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Но ситуация осложнялась тем, что неправильный выбор способа правовой защиты еще не влечет за собой автоматический отказ в иске. Суд на стадии подготовки дела к судебному разбирательству должен определить, из каких правоотношений возник спор, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора, и, соответственно, несмотря на формулировку исковых требований, мог рассмотреть заявленный иск именно как виндикационный (п. 3 постановления № 10/22).

«Такая процессуальная активность суда осложняла дело, — рассказывает Иван Веселов. — Мы были вынуждены не только защищаться от тех требований, которые сформулировал в своем иске оппонент, но и не забывать о возможности суда разрешить спор исходя из „фактической цели“ истца, то есть на основании виндикационного иска».

Что касается второй части исковых требований (о применении последствий недействительности сделки в виде признания права собственности и возврата компании ИКЕА денежных средств), то здесь истец допустил целый ряд юридических ошибок.

Во-первых, договор купли-продажи земельного участка, заключенный между компанией ИКЕА и администрацией города Химки, не являлся ничтожной сделкой (ст. 168 ГК РФ). Дело в том, что на момент заключения этого договора земельный участок находился в собственности города, поскольку глава администрации вынес постановление о прекращении права собственности истца. И это постановление не было никем оспорено. Таким образом, заключая договор купли-продажи с компанией ИКЕА, городская администрация вправе была распоряжаться земельным участком. Более того, в документах истца не были указаны конкретные границы участка, который он считал своим. Поэтому нельзя достоверно считать, что компания ИКЕА получила часть именно того участка, который был изъят у истца.

Во-вторых, даже если предположить, что сделка ничтожна, то заявленное требование о применении последствий недействительности тоже не могло быть удовлетворено. Последствием недействительности сделки, по условиям которой имущество было приобретено не у собственника, а у лица, не имеющего права его отчуждать, является возврат этого имущества из чужого незаконного владения, но никак не реституция (п. 35 постановления № 10/22).

Nota bene!

В 1992 году правопредшественник истца получил свидетельство о праве собственности на 1560 гектаров земель бывшего колхоза. Но конкретного земельного участка он не получил, так как не были определены границы этого участка. Поэтому нельзя говорить, что у истца возникло право собственности на какой-либо участок в связи с получением свидетельства. Только в 2007—2008 годах истец стал заниматься формированием земельных участков на основании этого свидетельства. Именно с этого момента он и стал собственником тех участков, которые прошли кадастровый учет.

ЦИТИРУЕМ ДОКУМЕНТ

Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя. Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 Гражданского кодекса (п. 35 постановления № 10/22).

Таким образом, несмотря на то, что истец требовал в иске применения реституции, суд должен был руководствоваться нормами о виндикации, в том числе о добросовестном приобретателе. Это не говоря уже о такой «мелкой» детали, как-то, что в данном случае истец вообще не имел права требовать реституции, поскольку не являлся стороной сделки купли-продажи участка.

Наконец, признание права собственности не может применяться как следствие двусторонней реституции в случае недействительности сделки. Этот способ защиты носит самостоятельный характер. За признанием права собственности можно обратиться, только если имущество находится в фактическом владении истца (п. 58 постановления № 10/22). А в данном случае участок находился во владении ответчика.

Суд не учел постановление главы администрации города Химки о прекращении права собственности истца, сославшись на статью 12 Гражданского кодекса, согласно которой одним из способов защиты гражданских прав является неприменение судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону. Именно этот способ защиты применила первая инстанция по заявлению истца.

Решение суда. Несмотря на многочисленные доводы против позиции истца, суд первой инстанции встал на его сторону и удовлетворил иск (решение Арбитражного суда Московской области от 05.06.12). Суд признал договор купли-продажи земельного участка ничтожной сделкой, сославшись на то, что городская администрация незаконно изъяла участок без согласия истца и не имела права распоряжаться им. На этом основании суд применил последствия ничтожной сделки. Также первая инстанция не приняла доводы о пропуске срока исковой давности, посчитав его со дня регистрации права собственности ИКЕА на земельный участок (то есть с 2011 года).

Обжалование судебных актов. В апелляции решение суда удалось отменить (постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 27.09.12). Однако ФАС Московского округа вернул дело на новое рассмотрение в первую инстанцию (постановление от 31.01.13), указав на необходимость выяснения следующих вопросов: тождествен ли полученный ИКЕА земельный участок тому, на который претендует истец, является ли истец собственником, а также должен ли применяться срок исковой давности, и если да, то с какого момента. Но на новом круге рассмотрения дела история повторилась: первая инстанция иск снова удовлетворила, а в апелляции вновь удалось отстоять позицию в пользу компании ИКЕА (решение Арбитражного суда Московской области от 27.05.13, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 10.09.13). Апелляция отказала в иске, подтвердив и пропуск срока исковой давности, и неправильный выбор способа защиты, и отсутствие у истца права собственности на земельный участок.

«На стадии апелляционного обжалования истец попытался воспользоваться распространенным приемом для изменения своей процессуальной позиции, а именно привлечь третье лицо, — рассказывает Иван Веселов. — Спустя полтора года с момента начала процесса Минимущество Московской области подало апелляционную жалобу, заявив, что решение принято о его правах и обязанностях как распорядителя бюджетных средств (поскольку по решению первой инстанции городская администрация должна была вернуть ИКЕА стоимость участка). Но апелляционная инстанция вернула эту жалобу из-за пропуска срока на ее подачу. В кассации эта ситуация получила комичное продолжение: в кассационной жалобе истец ссылался на незаконность возврата жалобы Минимущества, видимо, забыв, что в апелляции решение суда первой инстанции было отменено и никаких обязанностей по перечислению денег компании ИКЕА у городской администрации уже нет».

По мнению апелляции, истец должен был узнать о нарушении своего права после того, как направил в городскую администрацию запрос с требованием предоставить сведения о земельном участке. Поскольку ответа он не получил, апелляция считала срок исковой давности с того дня, когда истек установленный срок для ответа администрации (с 03.12.06). Но у кассации оказалось другое мнение: раз ответ на запрос истец не получил, значит, считать срок давности с этого момента нельзя.

На этот раз постановление апелляционного суда в кассационной инстанции устояло. Но с одним исключением: кассация не согласилась с тем, что срок исковой давности пропущен. Однако из-за неправильного выбора способа защиты вопрос о сроке исковой давности уже не имел правового значения (постановление ФАС Московского округа от 18.12.13).

Чего удалось добиться

Юристам Goltsblat BLP удалось отстоять право собственности компании ИКЕА на земельный участок, на котором уже было возведено почти два десятка объектов, включая два многоэтажных здания «Химки Бизнес Парк». Причем одновременно выигрыш в этом деле позволил сохранить и право собственности на построенные объекты: ведь если бы требования истца были удовлетворены, то скорее всего в дальнейшем компания ИКЕА получила бы иск о сносе самовольных построек. Теперь юристы готовят заявление о взыскании судебных расходов компании с недобросовестного истца.



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.