Передача недвижимости в ходе реорганизации. Какие трудности возможны при регистрации права

8510
В 2009 году ОАО «ТГК-6» столкнулось с проблемой оформления прав на недвижимость, приобретенную в процессе присоединения восьми региональных генерирующих компаний. Присоединенные компании ранее приобрели право собственности на указанное недвижимое имущество тоже в результате реорганизации (в форме выделения) и свое право собственности на ряд объектов так и не зарегистрировали. Забегая вперед, отметим, что ситуацию удалось разрешить с помощью обращения в суд. Казалось бы, на сегодняшний день вопрос регистрации права собственности на имущество, полученное в порядке реорганизации, окончательно урегулирован в пункте 11 совместного постановления Пленумов В. С. РФ и ВАС РФ от 29.04.10 № 10/22 (далее — постановление № 10/22). Однако некоторые вопросы так и остались за рамками данного постановления

Когда возникает право собственности при реорганизации
Как изменилась судебная практика по регистрации собственности
Какие вопросы до сих пор не разрешил Высший арбитражный суд

В 2009 году ОАО «ТГК-6» столкнулось с проблемой оформления прав на недвижимость, приобретенную в процессе присоединения восьми региональных генерирующих компаний. Присоединенные компании ранее приобрели право собственности на указанное недвижимое имущество тоже в результате реорганизации (в форме выделения) и свое право собственности на ряд объектов так и не зарегистрировали. Забегая вперед, отметим, что ситуацию удалось разрешить с помощью обращения в суд. Казалось бы, на сегодняшний день вопрос регистрации права собственности на имущество, полученное в порядке реорганизации, окончательно урегулирован в пункте 11 совместного постановления Пленумов В. С. РФ и ВАС РФ от 29.04.10 № 10/22 (далее — постановление № 10/22). Однако некоторые вопросы так и остались за рамками данного постановления.

История появления незарегистрированных объектов

Итак, после завершения реорганизации региональных компаний ОАО «ТГК-6» стало собственником нескольких десятков объектов недвижимости, право собственности на которые не было оформлено правопредшественниками. В частности, это касалось объектов незавершенного строительства, права на которые были переданы ОАО «ТГК-6» в марте 2007 года по передаточному акту присоединяемой компании, которая в свою очередь получила данные объекты в 2003 году от другой компании (ОАО «Нижновэнерго») по разделительному балансу в порядке реорганизации в форме выделения. ОАО «Нижновэнерго» строило данные объекты для себя в соответствии с требованиями действующего на тот момент законодательства на закрепленном за ним земельном участке. Основанием служило разрешение на выполнение строительно-монтажных работ, выданное в 1994 году Инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора РФ по городу Дзержинску (согласно приказу Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 03.06.92 № 131 «О порядке выдачи разрешений на выполнение строительно-монтажных работ»). Таким образом, право собственности ОАО «Нижновэнерго» на не завершенные строительством объекты возникло до введения в действие Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — закон № 122-ФЗ).

При попытке зарегистрировать объекты за собой ОАО «ТГК-6» получило вполне закономерный отказ со ссылками на статьи 6 и 20 закона № 122-ФЗ.

Препятствия для регистрации перехода прав

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса в случае реорганизации компании право собственности на принадлежавшее ей имущество переходит к правопреемникам. Право на объекты недвижимости подлежит госрегистрации и считается возникшим с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8, ст. 131 ГК РФ). В отношении момента возникновения права собственности на недвижимость в случае реорганизации иного не установлено.

Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Госрегистрация является единственным доказательством существования права (п. 1 ст. 2 закона № 122-ФЗ). При этом по правилам абзаца 3 пункта 2 статьи 13 закона № 122-ФЗ регистрация перехода права на объект недвижимости возможна при условии наличия регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП. В противном случае лицо, подавшее документы на регистрацию права, получает отказ на основании пункта 1 статьи 20 закона № 122-ФЗ.

Таким образом, компания, желающая зарегистрировать переход права собственности на объекты, свое право на которые ее правопредшественник не зарегистрировал и потерял возможность это сделать (так как юридически перестал существовать после реорганизации), с точки зрения законодательства оказывается в замкнутом круге.

Подходы судебных инстанций

На момент обращения ОАО «ТГК-6» в суд арбитражная практика крайне осторожно подходила к вопросу возникновения права собственности на недвижимость в результате реорганизации. Суды, как правило, отказывались признавать момент завершения реорганизации моментом возникновения права на недвижимость за правопреемниками. Так, в постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 04.03.08 по делу № А65−15759/2007 суд указал, что реорганизация не влечет возникновения права собственности у правопреемника на переданное недвижимое имущество без государственной регистрации перехода права и самого права собственности на него.

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в постановлении от 03.12.09 по делу № А17−59/2009пришел к выводу о том, что до перехода права на недвижимое имущество к правопреемнику реорганизованные общества обязаны были зарегистрировать данное право за собой, чего не было сделано, а потому последующие сделки с этим имуществом не могли быть совершены.

Однако негативный подход в арбитражной практике по рассматриваемому вопросу изменил пункт 11постановления № 10/22. Пленумы Высшего арбитражного суда и Верховного суда разъяснили, что моментом возникновения права собственности на недвижимое имущество в случае реорганизации является момент завершения реорганизации.

Цитируем документ. Если реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость.
вновь возникшее юридическое лицо вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — государственный регистратор), после завершения реорганизации. В этом случае, если право собственности правопредшественника не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, правоустанавливающими являются документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства, а также документы правопредшественника, свидетельствующие о приобретении им права собственности на недвижимое имущество (п. 11 постановления № 10/22).

Правовая позиция в споре с регистрирующим органом. На момент рассмотрения дела ОАО «ТГК-6» сформированная позиция Высшего арбитражного суда по вышеуказанной проблеме отсутствовала, а практика нижестоящих судов складывалась не в пользу компании.

Несмотря на это, Арбитражный суд Нижегородской области решением от 23.07.09 по делу № А43−8171/2009 21−247 признал за ОАО «ТГК-6» право собственности на объекты незавершенного строительства, права на которые были получены по передаточному акту от присоединенной компании, которая в свою очередь получила данные объекты по разделительному балансу ОАО «Нижновэнерго». В этом деле ОАО «ТГК-6» помогла правильная правовая позиция.

Она заключалась в том, что статья 218 Гражданского кодекса не ставит переход права собственности к правопреемнику в зависимость от госрегистрации права за правопредшественником. Следовательно, переход права собственности осуществляется при реорганизации юридического лица независимо от того, было или не было зарегистрировано право собственности за реорганизованным юридическим лицом (правопредшественником).

Тот факт, что правопредшественники ОАО"ТГК-6″ не реализовали свое право на обращение с заявлением о регистрации права собственности, не может повлиять на переход права собственности к ОАО «ТГК-6» и вывести тем самым объекты недвижимости из гражданского оборота.

Вопросы, которые не решило постановление № 10/22

Сделав неоценимый вклад в развитие судебной практики и разъяснив судам момент возникновения права собственности на недвижимое имущество в случае реорганизации, а также порядок внесудебного оформления права собственности в таких обстоятельствах, постановление № 10/22 тем не менее оставило несколько неразрешенных вопросов, которые хорошо видны на примере дела ОАО «ТГК-6».

Во-первых, согласно пункту 11 постановления № 10/22, только вновь возникшее юридическое лицо вправе обратиться с заявлением о госрегистрации перехода права собственности после завершения реорганизации. Но в процессе реорганизации в форме присоединения «вновь возникших» юридических лиц не появляется.

Во-вторых, в случаях, когда реорганизованная компания в процессе реорганизации прекратила свою деятельность (в частности, если она присоединилась к другому юридическому лицу), нельзя зарегистрировать переход права к правопреемнику без заявления и документов правопредшественника. То есть при реорганизации в форме присоединения правопреемник по-прежнему лишен возможности зарегистрировать свое право во внесудебном порядке. Для него до сих пор единственный способ решения проблемы — это подача иска о признании права собственности.

В-третьих, возможна ситуация, когда представляемые для госрегистрации документы правопредшественника, свидетельствующие о приобретении им права собственности на недвижимое имущество, не соответствуют формальным требованиям закона № 122-ФЗ.

Так, отказ в госрегистрации права собственности ОАО «ТГК-6» на объекты незавершенного строительства был связан еще и с непредставлением документа, необходимого в соответствии с пунктом 4 статьи 25 закона № 122-ФЗ, а именно разрешения на строительство.

Между тем действовавшим в период строительства законодательством не была предусмотрена выдача разрешения на строительство, этот документ был впервые упомянут в Градостроительном кодексе от 07.05.1998 г. № 73-ФЗ. А каких-либо изъятий в отношении объектов, строительство которых начато до введения в действиезакона № 122-ФЗ, данный закон не содержит.

О финалисте Премии

Образование: окончила юридический факультет Нижегородского государственного университета им. Н. И. Лобачевского, позднее там же — факультет управления и предпринимательства по специальности «Финансы и кредит».

Профессиональный опыт: по юридической специальности работает почти 5 лет. Первое место работы — юрист компании, занимавшейся оптовой и розничной торговлей продуктами питания. Затем — юрист крупной энергетической компании ОАО «Нижегородская генерирующая компания». С 2007 года — юрисконсульт ОАО «ТГК-6».

Профессиональное достижение: оформление прав на недвижимое имущество ОАО «ТГК-6». полученное в порядке реорганизации.

Самым важным в работе юриста считает самоотдачу, упорство, своевременное отслеживание последних изменений законодательства и умение видеть на два шага вперед.

Самым сложным в работе юриста видит преодоление сложившейся негативной практики судов.

Вопрос в тему

Как добиться регистрации перехода права на недвижимость, если предыдущий правообладатель уже ликвидирован и не может подать заявление вместе с новым правообладателем?

В этом случае регистрация проводится на основании решения суда по аналогии с ситуацией, когда отчуждатель недвижимости по договору уклоняется от госрегистрации (абз. 3 п. 1 ст. 16 закона № 122-ФЗ, определение Высшего арбитражного суда от 12.11.09 № ВАС-14050/09 )

Марина Борисова, ведущий юрисконсульт ОАО «Территориальная генерирующая компания № 6», финалист Премии

Журнал «Юрист компании», № 12, декабрь, 2010

Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Подписка на статьи

      Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

      Рекомендации по теме

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией
      Рассылка

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      
      • Мы в соцсетях
      Внимание! Вы находитесь на сайте для юристов

      Вы точно юрист? Предлагаем сделку!
      Пройдите быструю регистрацию, а мы обеспечим вас увлекательным юридическим чтением.
      Регистрация займет минуту.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль