Описание будущего объекта недвижимости в договоре. Как разрешаются спорные ситуации

9122
Принятое год назад постановление Пленума Высшего арбитражного суда от 11.07.11 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» сняло целый ряд вопросов практики, которые долгое время оставались нерешенными. Один из таких вопросов — как можно выполнить требование статьи 554 Гражданского кодекса об индивидуализации предмета договора купли-продажи, если речь идет о будущем, то есть еще не построенном объекте недвижимости? Однако практика показывает, что разъяснения изпостановления № 54 суды применяют неоднозначно.

Основной вопрос: как индивидуализировать товар в договоре купли-продажи, если речь идет о будущем объекте недвижимости?

Решение: можно использовать данные проектной документации, договориться о заключении дополнительного соглашения, конкретизировать данные в акте приема-передачи. Но по всем перечисленным вариантам арбитражная практика еще не единообразна.

Принятое год назад постановление Пленума Высшего арбитражного суда от 11.07.11 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее — постановление № 54) сняло целый ряд вопросов практики, которые долгое время оставались нерешенными. Один из таких вопросов — как можно выполнить требование статьи 554 Гражданского кодекса об индивидуализации предмета договора купли-продажи, если речь идет о будущем, то есть еще не построенном объекте недвижимости? Однако практика показывает, что разъяснения из постановления № 54 суды применяют неоднозначно.

Индивидуализация будущего объекта в договоре

При продаже готового и зарегистрированного объекта недвижимости для индивидуализации предмета купли-продажи достаточно указания кадастрового номера объекта. Если же предметом купли-продажи является будущий объект, то данных кадастрового учета, разумеется, еще нет. В этом случае придется использовать другие доступные сведения, в том числе ориентировочные.

ЦИТИРУЕМ ДОКУМЕНТ. Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией) (п. 2 постановления № 54).

Необходимо учитывать, что между характеристиками объекта, указанными в договоре на стадии проектирования и строительства, и итоговыми данными о готовом построенном объекте возможны расхождения (в частности, по метражу площади). Представляется, что несущественное расхождение не должно приводить к признанию договора незаключенным, тем более что в постановлении № 54 говорится именно об ориентировочной, а не точной площади. Однако вопрос о том, насколько существенным является расхождение и не мешает ли оно установить волю сторон относительно того объекта, который они имели в виду, остается на усмотрение суда. И в этом случае многое будет зависеть от конкретных обстоятельств дела, в частности от наличия или отсутствия в договоре иных характеристик, по которым все-таки можно индивидуализировать спорное помещение. Это наглядно демонстрируют приведенные ниже примеры.

Пример 1: расхождение в метраже не имело значения. Между двумя компаниями был заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома. В качестве вклада в долевое участие дольщик осуществлял поставку стройматериалов, а застройщик должен был предоставить дольщику нежилое помещение на сумму фактически поставленных материалов из расчета 4800 руб. за 1 кв. м общей площади. В договоре был указан строительный адрес, согласована общая площадь будущего помещения — 320 кв. м и указан этаж, на котором это помещение должно располагаться. Впоследствии дольщик, застройщик и третья компания заключили трехсторонний договор цессии, по которому дольщик передал третьей компании право требовать с застройщика нежилое помещение площадью 320 кв. м. В этом договоре помещение уже было обозначено как «магазин № 5» и указана определенная секция дома, в котором оно должно было находиться. Дом был построен и введен в эксплуатацию, но обязательство по передаче нежилого помещения застройщик не исполнил. Третья компания (цессионарий) подала иск о признании права собственности на нежилое помещение площадью 320 кв. м. При исследовании проектной и технической документации на введенный в эксплуатацию спорный объект установлено, что помещение площадью 320 кв. м не создано, но помещению магазина № 5 по проектной документации соответствует отдельное обособленное помещение общей площадью 228 кв. м. Суд счел, что проектная и техническая документация позволяет определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче истцу, и признал за ним право собственности на помещение общей площадью 228 кв. м. При этом суд отметил, что истец вправе также потребовать от ответчика возврата оплаты разницы в площади нежилого помещения (постановления Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.11 по делу № А57−15802/2010, ФАС Поволжского округа от 01.12.11 по тому же делу).

Пример 2: расхождение в метраже сыграло негативную роль. В описанном выше деле расхождение между ориентировочной и реальной площадью помещения составило 92 кв. м. Однако в практике есть примеры, когда суды более скромную разницу в метраже признают слишком существенным расхождением, не позволяющим индивидуализировать объект. Так, в одном из дел две компании заключили договор, по которому одна из них разработала по заказу другой проектносметную документацию для строительства жилого дома, при этом часть оплаты за работу исполнителя подлежала зачету в счет оплаты его долевого участия в строительстве офиса в данном объекте площадью 175 кв. м (один этаж в офисном здании) исходя из стоимости 16 тыс. руб. за 1 кв. м. После того как исполнитель выполнил свои обязательства, заказчик направил ему проект договора о долевом участии в строительстве, в котором фигурировало помещение общей площадью 214 кв. м, при этом за 175 кв. м была установлена оговоренная ранее цена (16 тыс. руб. за 1 кв. м), а за площадь сверх 175 кв. м была предусмотрена другая цена — 60 тыс. руб. за 1 кв. м. Исполнитель отказался от подписания договора на таких условиях, и застройщик продал помещение другим лицам. После этого застройщик несколько раз перечислял исполнителю оплату за его работу, но тот ее возвращал и позднее обратился в суд с требованием о взыскании убытков в виде разницы между текущей рыночной стоимостью офисного помещения площадью 175 кв. м в построенном здании и между договорной ценой этого помещения (16 тыс. руб. за 1 кв. м).

Суд отказал в иске (постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 23.01.12 по делу № А33−8250/2011). Во-первых, в построенном здании не было ни помещений, ни этажей площадью 175 кв. м, минимальная площадь одного этажа составляла как раз 214 кв. м, и истец, будучи разработчиком проектно-сметной документации, не мог не знать об этом. Во-вторых, суд указал, что приведенную в договоре площадь (175 кв. м) нельзя считать ориентировочной в смысле пункта 2 постановления № 54, поскольку между ней и реальной площадью помещения (214 кв. м) существенная разница — 39 кв. м. В результате суд пришел к выводу, что фактическая воля сторон была направлена на заключение в будущем договора с последующим согласованием объекта недвижимости и условий оплаты, одним из которых являлся бы зачет задолженности за выполненные работы в общей сумме участия в строительстве. Но поскольку общая площадь помещения так и не была согласована сторонами, предмет предварительной договоренности тоже нельзя считать согласованным. Другими словами, суд не расценил подписанный между сторонами договор как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи из-за недостаточной индивидуализации предмета купли-продажи. По мнению суда, воля сторон была направлена на заключение в будущем отдельного инвестиционного договора, который из-за разногласий в площади и цене не был подписан.

Представляется, что в данном случае решающую роль для суда сыграло то обстоятельство, что в договоре не были согласованы никакие иные характеристики объекта недвижимости, кроме его площади, при этом помещение с такой площадью в построенном здании создано не было, а расхождение между договорной и реальной площадью имевшегося помещения суд счел существенным.

Индивидуализация будущего объекта в дополнительном соглашении

Самая опасная для судьбы договора ситуация, когда договор о приобретении будущей недвижимости заключается еще до того, как разработана проектно-сметная документация на объект. В этом случае индивидуализировать предмет купли-продажи в договоре бывает просто невозможно и стороны договариваются о заключении в будущем дополнительного соглашения, в котором конкретизируют характеристики объекта. Но если по факту это соглашение не заключено, то есть риск признания незаключенным и самого договора. Хотя такой исход дела грозит не всегда — многое зависит от того, как стороны сформулировали общие условия об объекте инвестиций.

Пример 1: договор признан незаключенным. Между двумя компаниями был заключен договор, по которому инвестор привлек денежные средства соинвестора для финансирования строительства объекта — жилого комплекса из четырех многоквартирных домов. На стадии заключения договора проектная документация еще не была разработана, в договоре фигурировал лишь адрес планируемого строительства и техническое описание объекта (серия дома, этажность, площадь застройки). Согласно договору, после окончания строительства объекта и сдачи его в эксплуатацию инвестор обязался передать соинвестору квартиру. Однако под квартирой в договоре понимались «квартира или несколько квартир, расположенных в составе объекта с 3-го по 5-й этаж, совокупная общая расчетная площадь которых будет составлять 1 тыс. кв. метров». Конкретное местоположение должно было определяться дополнительным соглашением после утверждения проектной документации. Это соглашение стороны так и не заключили. При возникновении между сторонами конфликтной ситуации суд пришел к выводу о незаключенности данного договора, так как в нем не было данных, позволяющих установить квартиру или несколько квартир, подлежащих передаче в собственность соинвестору. Невозможно было даже определить конкретный дом, в котором должны были располагаться эти квартиры. Суд указал, что, поскольку квартира в многоквартирном доме является самостоятельным объектом гражданских прав (ст. 289 ГК РФ), стороны должны были определить в договоре конкретную квартиру (или несколько квартир) в одном конкретном жилом доме из четырех домов (решение Арбитражного суда г. Москвы от 12.04.12 по делу № А40−71609/10−82−612). При этом суд учел также то, что условие о конкретном местоположении квартир стороны сами определили как существенное, поскольку договорились заключить о нем дополнительное соглашение.

Пример 2: договор признан заключенным. В другом деле с похожими обстоятельствами вывод суда был противоположным. Между сторонами тоже был заключен договор, предметом которого являлось инвестирование строительства группы жилых домов по определенному адресу. Стороны указали долю инвестиций инвестора в совокупную площадь застройки, и эта доля была выражена в денежной сумме, в процентах от общей площади застройки, а также в определенном количестве квадратных метров жилья, нежилых помещений и подземной стоянки. При этом, согласно договору, распределение площадей инвестору должно было отражаться в дополнительных соглашениях и квартирографиях по каждому жилому дому отдельно после выхода проектно-сметной документации на каждый вновь возводимый дом. В дальнейшем инвестор обратился в арбитражный суд с иском о признании данного договора незаключенным. Суд квалифицировал спорный договор как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи и пришел к выводу, что оснований для удовлетворения иска нет. По мнению суда, стороны достаточно определенно согласовали для себя предмет договора и местонахождение имущества, так как для них на момент заключения договора не имели значения конкретизация расположения будущих объектов в определенных домах, на определенных этажах, метраж и характеристики квартир, характеристики и количество парковочных мест. Данные вопросы стороны намерены были урегулировать в дополнительных соглашениях, что соответствует принципу свободы договора (ст. 421 ГК РФ). На момент рассмотрения спора эти дополнительные соглашения заключены не были, хотя проектно-сметная документация на дома была уже разработана и застройщик приступил к строительству одного из домов. Несмотря на это, суд счел договор заключенным (решение Арбитражного суда Пензенской области от 18.11.11 по делу № А49−6834/2010, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.12 по тому же делу).

Индивидуализация будущего объекта в акте приема-передачи и иных документах

Даже когда в тексте договора недостаточно данных для индивидуализации будущего объекта недвижимости, нет ссылок на проектную документацию, не заключены дополнительные соглашения и т. д., это автоматически не означает незаключенности договора. Если необходимые характеристики объекта имеются, например, в акте приема-передачи или согласованную волю сторон в отношении того, какой объект имелся в виду, можно установить из иных доказательств, то договор не может считаться незаключенным.

ЦИТИРУЕМ ДОКУМЕНТ. В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным (абз. 3 п. 2 постановления № 54).
В случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Если суд на основе представленных доказательств придет к выводу о том, что стороны не достигли соглашения по поводу того, какое именно имущество подлежит передаче в собственность покупателя, такой договор не может считаться заключенным (абз. 2, 3 п. 3 постановления № 54).

Чтобы иной документ (например, акт приема-передачи) восполнил недостатки договора в части конкретизации объекта, в этом документе характеризующие признаки объекта должны быть сформулированы наиболее полным образом. Например, в одном из дел суд признал незаключенным договор об инвестировании строительства торговой галереи, поскольку в нем были указаны лишь адрес строительства и площадь объектов, подлежащих передаче инвестору, но не было никаких индивидуализирующих признаков помещений. В акте приема-передачи индивидуализирующие признаки стороны тоже не указали: хотя в нем было отмечено, что переданы помещения согласно техническому паспорту, отсутствовало упоминание о дате изготовления этого техпаспорта (постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 20.02.12 по делу № А58−64/2011).

Nota bene!

Еще одним существенным условием договора купли-продажи будущей недвижимости является цена (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Она может быть установлена за единицу площади или иным образом (абз. 3 п. 2 постановления № 54).

Nota bene!

Несостоявшийся покупатель может требовать от продавца возмещения убытков, причиненных признанием договора незаключенным из-за недостаточной индивидуализации объекта. Это возможно, если покупатель заблуждался, что указанных в договоре данных достаточно, и это заблуждение возникло по вине продавца (абз. 3 п. 3 постановления № 54).

Nota bene!

Договор, именуемый инвестиционным, в зависимости от его содержания суд должен квалифицировать как куплю-продажу будущей недвижимой вещи, подряд или простое товарищество (п. 4 постановления № 54).

Описание будущего объекта недвижимости в договоре. Как разрешаются спорные ситуации
Алена Багаева, эксперт журнала «Юрист компании»

Журнал «Юрист компании», № 7, июль 2012

Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Подписка на статьи

      Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

      Рекомендации по теме

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль