Споры из договоров о будущей недвижимости. Как изменились возможности инвесторов

5249
Прошел почти год с момента принятия Пленумом ВАС РФ постановления от 11.07.11 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее — постановление № 54). Его принятие значительно повлияло на работу компаний, инвестирующих в строительство. Юристам пришлось адаптироваться к новым правилам, учитывать новую судебную практику, искать новые способы оформления отношений в сфере финансирования строительства, так как некоторые старые, сложившиеся конструкции больше не дают прежних гарантий.

Зачем подрядчику договор долевого участия в строительстве
Чем заменить привычный договор инвестирования
Какие иски инвесторов теперь не сработают в суде

Прошел почти год с момента принятия Пленумом ВАС РФ постановления от 11.07.11 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее — постановление № 54). Его принятие значительно повлияло на работу компаний, инвестирующих в строительство. Юристам пришлось адаптироваться к новым правилам, учитывать новую судебную практику, искать новые способы оформления отношений в сфере финансирования строительства, так как некоторые старые, сложившиеся конструкции больше не дают прежних гарантий.

Договор подряда с условием об оплате работ путем передачи помещений

Зачастую договоры подряда предусматривают в качестве оплаты за строительные работы передачу подрядчику помещений в возведенном здании. Пленум ВАС РФ определил, что договор с таким условием нужно квалифицировать как смешанный (п. 3 ст. 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи (абз. 3 п. 6 постановления № 54). Это значит, что продавца (заказчика, застройщика) нельзя понудить к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. Требовать от продавца передачи недвижимой вещи можно, только если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре, им владеет продавец по договору и право собственности продавца на данное имущество зарегистрировано в ЕГРП (абз. 6 п. 5 постановления № 54).

Подрядчику невыгодно постановление № 54. Если условия для требования передачи объекта недвижимости не соблюдены (например, объект построен, но право собственности за продавцом еще не зарегистрировано или объект передан другому лицу), то Пленум ВАС РФ предлагает покупателю (подрядчику) требовать возврата денег и уплаты процентов на эту сумму (абз. 6 п. 5 постановления № 54). Но, учитывая, что встречное обязательство подрядчика состояло не в уплате денег, а в выполнении строительных работ, по сути, это означает, что он может требовать возмещения своих затрат на строительство. Однако это не всегда соответствует экономическим интересам подрядчика.

Во-первых, у заказчика могут отсутствовать денежные средства. Зачастую именно с этим риском и связано условие об оплате работ путем передачи недвижимости. Значит, подрядчику придется ждать, когда заказчик начнет получать деньги от других покупателей.

Во-вторых, подрядчик обычно рассчитывает на то, что за счет роста рыночных цен на недвижимость стоимость помещения, которое он получает в качестве платы за работы, через некоторое время превысит его фактические затраты на строительство. Казалось бы, на этот случай есть правило о том, что покупатель будущей недвижимости может требовать возмещения убытков в виде разницы между ценой недвижимого имущества по договору купли-продажи и текущей рыночной стоимостью такого имущества (абз. 6 п. 5 постановления № 54). Но проблема в том, что рыночная стоимость объекта будет определяться на момент рассмотрения спора, а не на тот момент, в который подрядчик намеревался реализовать имущество. К тому же цена будет определяться на основании данных оценщика, которые могут отличаться от реальной стоимости имущества.

В-третьих, далеко не всегда можно точно определить размер реально понесенных расходов на строительство. Реалии таковы, что в договоре подряда и актах к нему (в том числе в формах КС-1, КС-2) размер фактически понесенных подрядчиком расходов зачастую отражается не полностью. Разумеется, не указанные в документах расходы суд при рассмотрении спора учитывать не будет.

Выход: договор долевого участия в строительстве. Для обеспечения интересов подрядчика, по мнению автора, можно включать в договор строительного подряда условие о встречном обязательстве заказчика заключить с подрядчиком договор долевого участия в строительстве. Разумеется, это возможно при условии, что строительство ведется в рамках Федерального закона от 30.12.04 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости <…>" (далее — закон № 214). При таком варианте в договор подряда включаются элементы предварительного договора. При заключении основного договора о долевом участии в строительстве долг заказчика по оплате подрядных работ должен быть зачтен в счет обязательства подрядчка-дольщика по внесению оплаты за приобретаемый объект.

В пункте 11 постановления № 54 есть оговорка о том, что его действие (за исключением абзаца 2 пункта 4) не распространяется на отношения по долевому строительству. Поэтому при такой конструкции договора у подрядчика будет законная возможность понудить заказчика к заключению договора долевого участия в строительстве, в том числе в судебном порядке, и к его последующей регистрации в ЕГРП. Дальше при необходимости подрядчик сможет уступить свои права по договору долевого участия в строительстве за реальную стоимость помещения (ст. 11 закона № 214-ФЗ).

Судьба инвестиционных договоров

В пункте 4 постановления № 54 Пленум ВАС РФ указал на отсутствие в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости такой правовой конструкции, как инвестиционные договоры. Судам при рассмотрении дел предписано определять правовую природу спорных отношений, вытекающих из инвестиционных договоров, и квалифицировать их с применением конкретных норм Гражданского кодекса — о подряде, купле-продаже, простом товариществе. Если договор нельзя отнести ни к одной из известных конструкций, судам рекомендовано квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимости.

ЦИТИРУЕМ ДОКУМЕНТ. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях <…> не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество (абз. 2 п. 4 постановления № 54).

Поясним, что это меняет. Раньше на основании договоров, названных инвестиционными, и ссылаясь на статью 6Федерального закона от 25.02.99 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений», а также статью 5 и пункт 3 статьи 7 Закона РСФСР от 26.06.91 № 1488−1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», инвесторы могли подать иск о признании доли в праве собственности на объект незавершенного строительства. Такие иски, как правило, удовлетворялись (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 12.04.11 по делу № А45−12862/2010, ФАС Московского округа от 03.02.11 по делу № А41−4251/09). Это позволяло, например, оформить право собственности, не дожидаясь окончания затянувшегося строительства и продать свою долю третьему лицу или признать за собой право собственности, если недобросовестный застройщик зарегистрировал объект целиком на себя либо передал третьим лицам.

Теперь же инвестиционный договор (точнее, договор купли-продажи будущей вещи, как судам предписано его квалифицировать) не позволяет истребовать имущество у третьих лиц или зарегистрировать право собственности при отсутствии зарегистрированного права у застройщика (п. 5 постановления № 54).

Минимизация рисков. В этой ситуации инвесторам вместо привычного инвестиционного договора тоже лучше оформлять взаимоотношения с застройщиком договором долевого участия в строительстве. Этот договор не поможет избежать применения абзаца 2 пункта 4 постановления № 54 (правила о том, что лица, финансирующие строительство, не могут требовать признания за собой права собственности на возводимую за их счет недвижимость). Конкретно это правило распространяется и на договоры о долевом участии в строительстве (абз. 2 п. 11 постановления № 54). Поэтому участник долевого строительства не может на основании этого договора, например, потребовать признания за ним права собственности на долю в объекте незавершенного строительства (см. постановления ФАС Московского округа от 19.12.11 по делу № А40−150035/10−60−941, ФАС Уральского округа от 08.02.12 по делу № Ф09−9464/11, определение ВАС РФ от 19.03.12 № ВАС-2430/12).

Однако договор долевого участия в строительстве все равно предоставляет компании-инвестору больше гарантий, чем иная конструкция. С момента госрегистрации договоров долевого участия у дольщиков в залоге находится земельный участок или права на него и строящийся объект, а с момента, когда застройщик зарегистрирует свое право собственности на объект незавершенного строительства, этот объект тоже считается находящимся в залоге у участников долевого строительства (ч. 1, 2 ст. 13 закона № 214-ФЗ). Кроме того, у застройщика нет возможности зарегистрировать законченный строительством объект на себя — право собственности сразу регистрируют дольщики (ст. 16 закона № 214-ФЗ).

СОВЕТ В ТЕМУ

Зарегистрировать переход права собственности на недвижимость можно только после регистрации прав продавца

Если покупатель обратится с иском о понуждении передать объект недвижимости (предмет договора) и с требованием о госрегистрации права до того, как продавец оформит свои права на объект, суд ему откажет (определение ВАС РФ от 28.03.12 № ВАС-2834/12, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.12 по делу № А56−31702/2011). Причем в настоящее время нет механизма, позволяющего принудить продавца зарегистрировать свои права на объект.

ВОПРОС В ТЕМУ

Может ли дольщик потребовать в судебном порядке признания права собственности, если застройщик не передает ему объект по акту?

Может, если получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Это является основанием для передачи дольщику объекта по акту и регистрации его права собственности (ч. 1 ст. 8, ч. 2 ст. 16 закона № 214-ФЗ). Если застройщик уклоняется от передачи объекта по акту, дольщик может требовать признания права собственности на объект (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.06.11 по делу № А40−122641/10−23−1032).

Елена Лебедева, управляющий партнер юридического центра «МЕГАПОЛИС Лигал»

Журнал «Юрист компании», № 5, май 2012



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.