Неочевидные нарушения при выделе земли под застройку. Как не потерять полученный участок

9950
Компания планирует приобрести права на землю, которая находится в государственной или муниципальной собственности. Как минимизировать риск отмены решения о предоставлении участка и признания сделки недействительной?

Основной вопрос: компания планирует приобрести права на землю, которая находится в государственной или муниципальной собственности. Как минимизировать риск отмены решения о предоставлении участка и признания сделки недействительной?

Решение: если участок предоставляется по процедуре предварительного согласования, нужно убедиться в отсутствии оснований для проведения торгов. При получении земли посредством проведения торгов нужно проверить, чтобы предмет торгов предусматривал именно передачу прав на земельный участок.

Реализация любого проекта по строительству объекта недвижимости требует приобретения прав на земельный участок. При этом большая часть земли находится в государственной или муниципальной собственности. Поэтому компаниям, планирующим строительство, приходится обращаться за предоставлением земли в соответствующие государственные или муниципальные органы власти. Однако сам факт получения необходимых документов еще не является гарантией законности приобретения прав на землю. Если процедура предоставления участка нарушена и решение принято незаконно, суды признают сделки, по которым компания получила земельный участок, недействительными и как следствие обяжут вернуть участок собственнику. В этом случае компания, во-первых, лишится полученного участка, а во-вторых, понесет убытки, например, в виде расходов, связанных с началом строительных работ.

Компании нужно заранее убедиться в отсутствии оснований для проведения торгов

Действующее законодательство предусматривает две основные процедуры предоставления земельных участков для строительства: с предварительным согласованием мест размещения объектов и без такового (п. 1 ст. 30 ЗК РФ). В первом случае земельный участок формируется по заявлению обратившегося за его предоставлением лица без проведения торгов. Во втором случае инициатива предоставления участка исходит от публичного собственника земли, который формирует участок и выставляет его (или право на заключение договора аренды) на торги. Процедура получения участка с предварительным согласованием места размещения объекта более привлекательна для компаний: отсутствует элемент конкуренции и участок можно получить в упрощенном порядке. Однако радость от оформления участка по предварительному согласованию может быть омрачена признанием проведенной процедуры незаконной в связи с наличием оснований для проведения торгов. И дело тут вовсе не в том, что компания умышленно проигнорировала их, надеясь получить участок наиболее простым способом. Можно выделить по меньшей мере четыре ситуации, когда необходимость проведения торгов вовсе не так очевидна.

Первая ситуация: земельный участок является сформированным. Если земельный участок сформирован, но не закреплен за конкретным лицом на каком-то правовом титуле, он предоставляется только на торгах (п. 6 ст. 30 ЗК РФ). При этом сформированным считается участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет.

Это означает, что ряд его характеристик (кадастровый номер, площадь и др.) содержатся в Государственном кадастре недвижимости (ст. 7 Федерального закона от 24.07.07 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», постановления Президиума ВАС РФ от 15.11.11 № 7638/11, ФАС Дальневосточного округа от 13.03.12 по делу № А04−2508/2011).

По смыслу пункта 11 статьи 30 ЗК РФ участок предоставляется на торгах без предварительного согласования места размещения объекта при наличии всей необходимой градостроительной документации, в том числе утвержденных проектов планировки и межевания (постановление ФАС Уральского округа от 22.02.11 по делу № А76−13033/2010−35−387). Если проекты планировки и межевания не утверждены, участок может быть предоставлен с предварительным согласованием места размещения объекта без торгов даже при наличии утвержденных генерального плана и правил землепользования и застройки (постановление ФАС Северо-Западного округа от 30.03.10 по делу № А26−5203/2009).

Вторая ситуация: участок предоставляется в соответствии с градостроительной документацией о застройке и зонированием территорий. Необходимость выбора земельного участка для строительства и предварительного согласования места размещения объекта отсутствует, когда виды разрешенного использования территорий определены утвержденными в установленном порядке правилами землепользования и застройки, а параметры элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов и др.) и предназначенных для застройки земельных участков — градостроительной документацией о застройке (проектами планировки и межевания).

Третья ситуация: изменение цели использования земельного участка. Компании, которые без проведения торгов оформили право аренды земельного участка с целью строительства нежилого объекта, впоследствии могут решить построить жилой объект, а значит, изменить вид разрешенного строительства. Для этого им потребуется заново пройти процедуру предоставления участка. Причина в том, что для жилищного строительства земельные участки предоставляются без предварительного согласования места размещения объекта и только по результатам аукциона (ст. 30.1, п. 1, 2 ст. 30.2 ЗК РФ, постановления ФАС Северо-Западного округа от 28.10.10 по делу № А66−505/2010, Западно-Сибирского округа от 09.06.12 по делу № А70−9951/2011).

Четвертая ситуация: претендентов на участок несколько. Торгов также не избежать, если на участок появятся и другие претенденты, кроме компании, подавшей заявление о его выборе и предварительном согласовании места размещения объекта. Дело в том, что, когда земельный участок предоставляется с предварительным согласованием места размещения объекта, муниципалитет информирует население о возможном или предстоящем предоставлении участков для строительства (п. 3 ст. 31 ЗК РФ).

Публикацию о предварительном согласовании должен подать именно орган местного самоуправления, а не компания, претендующая на участок. Текст должен быть опубликован в официальном источнике. Несоблюдение порядка является основанием признания недействительным постановления о согласовании места размещения объекта (постановление ФАС Дальневосточного округа от 29.07.09 по делу № А24−5672/2008).

После публикации информации о предстоящем предоставлении участка могут появиться и другие желающие приобрести права на него. После того, как они заявят об этом, право аренды выставляется на торги (постановления Президиума ВАС РФ от 14.09.10 № 4224/10, ФАС Западно-Сибирского округа от 12.01.12 по делу № А03−1220/2011, Поволжского округа от 09.08.12 по делу № А12−21522/2011). Поэтому важно понимать, что, если появилась хотя бы еще одна заявка, оформление участка путем его выбора с предварительным согласованием места размещения объекта без проведения торгов незаконно.

Инвестиционный контракт не может быть основанием приобретения участка

Практика заключения между публичным образованием и девелопером инвестиционных контрактов на реализацию проектов по строительству сейчас достаточно распространена.

По условиям таких контрактов город принимает на себя обязательство предоставить земельный участок для строительства и оказывать инвестору содействие в реализации проекта. Инвестор же обязуется, например, передать в публичную собственность часть построенных площадей либо уплатить определенную денежную сумму на развитие инфраструктуры.

Как правило, инвестор, заключивший такой контракт, абсолютно уверен, что именно он получит права на земельный участок для строительства. Но это не всегда так. Например, компания рискует, если на торгах выставляется не право аренды участка, а право реализации инвестиционного проекта, на основании которого впоследствии планируется заключение договора аренды.

Земельные участки для строительства должны предоставляться в соответствии с процедурами, предусмотренными законом. При этом ни Земельный, ни Градостроительный кодексы не предусматривают возможности предоставления участков путем заключения инвестиционных контрактов с госорганами. Поэтому, если компания заключит такой контракт (например, по итогам аукциона по реализации инвестиционных проектов), это не является гарантией законного приобретения прав на участок.

ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ. Компанию признали победителем открытого аукциона по реализации инвестиционных проектов (проектирование и застройка жилых микрорайонов). Между правительством Москвы и инвестором был заключен инвестиционный контракт, в рамках которого правительство Москвы обязалось для целей проектирования и строительства оформить с инвестором договор краткосрочной аренды земельного участка. Договор аренды для реализации контракта был заключен, однако инвестор получил отказ в регистрации договора в ЕГРП. Причиной этого стало то, что участок был предоставлен с нарушением процедуры — без торгов. Суд подтвердил, что инвестиционный контракт, даже если он заключен по результатам проведения торгов, не является основанием для предоставления земельного участка в аренду без торгов (постановление Президиума ВАС РФ от 03.04.12 № 14760/11).

Компании лучше отдельно проверить законность процедуры предоставления участка. Так, если земельный участок может быть предоставлен только на торгах, то особое значение имеет предмет торгов: должна быть предусмотрена именно передача прав на земельный участок, а не право заключения инвестиционного контракта или реализации инвестиционного проекта.

Если компания знала о неправомерности застройки, возместить убытки не получится

Несоблюдение процедуры предоставления земельного участка может дорого обойтись компании не только в связи с утратой участка. К моменту признания договора недействительным застройщик мог уже выполнить часть строительных работ. Казалось бы, можно рассчитывать на возмещение этих убытков — ведь компания понесла их в результате отмены незаконного решения о предоставлении участка. Однако судебная практика свидетельствует об обратном.

ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ. Муниципалитет предварительно согласовал место размещения объекта, утвердил акт выбора участка, заключил с компанией договор аренды и выдал разрешение на строительство. По иску прокурора договор аренды признан судом недействительным в связи с нарушением порядка предоставления земельного участка для жилищного строительства — без проведения аукциона. Компания подала иск о возмещении убытков, причиненных вследствие принятия незаконного решения о предоставлении участка: арендной платы, затрат на его освоение, подготовительные и проектные работы и др. Но суд иск не удовлетворил, так как компания не могла не знать, что ее действия и действия администрации нарушают земельное законодательство. Тем самым она могла и должна была предвидеть негативные последствия. Так как она несла затраты на свой риск, они не подлежат возмещению в виде убытков. Правда, в этом деле Президиум дополнительно указал, что компания может обратиться с отдельным иском о взыскании денежных средств как неосновательного обогащения, но как убытки эту сумму взыскать не удалось (постановление Президиума ВАС РФ от 17.07.12 № 2683/12).

Тем самым суды отказывают компаниям в возмещении убытков, если они знали или должны были знать о незаконности такого решения. Причем презюмируется, что компания должна самостоятельно проверять соответствие процедуры предоставления участка закону. Если она этого не сделала, риски такой неосмотрительности она несет самостоятельно.

Можно привести еще один пример незаконно принятого решения. В одном из дел глава города утвердил акт выбора земельного участка для строительства, несмотря на то, что участок находился в границах береговой полосы. Позже он сам отменил этот акт как противоречащий закону (ст. 6 Водного кодекса РФ). Однако компания уже понесла расходы по реализации проекта на этом участке. Президиум Высшего арбитражного суда при передаче дела на новое рассмотрение указал, что обязанность по возмещению убытков, причиненных в результате издания органом государственной власти или местного самоуправления незаконного акта, возникает только в случае, когда лицо, понесшее убытки, несмотря на незаконность акта, не знало и не могло знать о его незаконности. Если же истец знал о неправомерности застройки запрашиваемого участка, его интерес не подлежит судебной защите. Поскольку компания обратилась с заявлением о предоставлении земельного участка, который находился в границах береговой полосы, то она на свой риск несла расходы, связанные с предполагаемой застройкой этого участка (постановление Президиума ВАС РФ от 22.05.12 № 13443/11).

Нарушение процедуры предоставления участка несет в себе потенциальный риск для застройщика. Поэтому при правовом сопровождении процесса приобретения прав на земельный участок нужно убедиться не только в принятии уполномоченным государственным или муниципальным органом необходимых решений, но и в соответствии таких решений законодательству.

КОММЕНТАРИИ

Публиковать объявление о предоставлении земли нужно даже при внесении изменений в договор

Об изменении вида разрешенного использования арендуемого участка нужно информировать общественность.

Если участок ранее был предоставлен компании в аренду для целей, не связанных со строительством, а компания обратилась с просьбой о внесении изменений в договор аренды, чтобы предусмотреть возможность застройки участка, информирование общественности также является обязательным этапом (постановления Президиума ВАС РФ от 15.06.05 № 2479/05, ФАС Поволжского округа от 15.05.09 по делу № А55−13106/2008, Шестого арбитражного апелляционного суда от 05.09.12 по делу № А04−2255/2012). Если этого не сделать, процедура будет считаться несоблюденной. В таком случае Росреестр вероятнее всего откажет в регистрации прав на построенный объект. Но даже если зарегистрировать права на созданный объект удастся, впоследствии возможно оспаривание законности состоявшейся регистрации.

Порядок предоставления участка с предварительным согласованием места размещения объекта

Получение участка по процедуре предварительного согласования предполагает прохождение нескольких этапов.

Предоставление участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта в отличие от процедуры предоставления участка без такого согласования включает в себя специальный этап — выбор земельного участка. Выбор земельного участка осуществляется тем органом, который уполномочен на распоряжение землями. В разных регионах эти органы называются по-разному, например комитет по управлению государственным имуществом. Основание для начала процедуры выбора участка — заявление компании (п. 1 ст. 31 ЗК РФ). Результатом этого этапа является акт о выборе земельного участка для строительства с приложением — схемой расположения участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории (п. 5 ст. 31 ЗК РФ). Этот акт утверждается решением о предварительном согласовании места размещения объекта (п. 6 ст. 31 ЗК РФ), которое действует в течение трех лет и является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства (п. 8 ст. 31 ЗК РФ).

Nota bene!

Госорганы субъекта РФ, а также муниципалитеты вправе дополнительно установить перечень случаев, когда предоставление земельных участков осуществляется исключительно на торгах (п. 1.1, 1.2 ст. 30 ЗК РФ). В некоторых субъектах и муниципальных образованиях приняты правовые акты, согласно которым для строительства определенных объектов (например, торговых центров, офисов, аптек) земельные участки предоставляются только по результатам торгов (постановления правительства Ямало-Ненецкого автономного округа от 14.02.11 № 71-П, администрации Новгородской области от 22.09.11 № 467,правительства Ульяновской области от 21.11.11 № 563-П).

Nota bene!

Минэкономразвития России указало, что изменение разрешенного использования земельного участка с вида «для строительства» на вид «для жилищного строительства» путем изменения условий договора аренды является коррупционной схемой. С ее помощью застройщики экономят деньги, а бюджет эти средства недополучает (письмо Минэкономразвития России от 15.02.10 № Д23−490«По вопросу разъяснения норм земельного законодательства»).

Nota bene!

Если орган, который проводит аукцион, не обладает полномочиями на распоряжение участком, который выставлен на торги, земельный участок может быть истребован из незаконного владения после приобретения его компанией. Причем на результат рассмотрения не влияет даже тот факт, что компания является добросовестным приобретателем этого участка (постановление Президиума ВАС РФ от 22.03.12 № 13225/11).

Неочевидные нарушения при выделе земли под застройку. Как не потерять полученный участок
Николай Андрианов, старший юрист практики «Недвижимость. Земля. Строительство» VEGAS LEX

Журнал «Юрист компании», № 11, ноябрь 2012



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.