Надлежащий способ защиты прав в случае спора о разделе объекта инвестирования – иск об исполнении обязательства по подписанию акта

1917
Предмет спора: раздел между сторонами инвестиционного контракта построенного объекта недвижимости и подписание акта о результатах реализации инвестиционного проекта.

Предмет спора: раздел между сторонами инвестиционного контракта построенного объекта недвижимости и подписание акта о результатах реализации инвестиционного проекта.

Основной вывод: если одна из сторон отказывается подписать акт о результатах реализации инвестиционного проекта и при этом имеется спор о долях на объект недвижимости, нужно подать иск об обязании ответчика подписать акт, а не о выделе доли.

Судебный акт: постановление Президиума ВАС РФ от 04.06.13 № 1276/13 по делу № А40−107777/10−82−939.

Надлежащий способ защиты прав в случае спора о разделе объекта инвестирования – иск об исполнении обязательства по подписанию акта
Дарья Бондарчук, эксперт журнала «Юрист компании»

В целях строительства гаражного комплекса был заключен инвестиционный контракт, в котором участвовали правительство Москвы, гаражно-строительный кооператив (инвестор) и компания-соинвестор. В рамках реализации контракта инвестор и соинвестор обязались за счет собственных и привлеченных средств построить гаражный комплекс в две очереди: сначала административно-технические помещения и станцию технического обслуживания автомобилей с автомойкой, а затем гараж-стоянку на 225 машиномест. По окончании строительства его участники должны были поделить между собой построенные объекты. Размер долей в процентах был определен в дополнительном соглашении к инвестиционному контракту, но конкретный перечень объектов стороны должны были согласовать в отдельном акте о результатах реализации инвестиционного проекта после окончания строительства обоих комплексов. Но в итоге был построен только первый комплекс — административно-технические помещения и станция технического обслуживания автомобилей. Строительство гаража-стоянки из-за запрета правительства Москвы даже не началось. Поскольку доли в дополнительном соглашении были указаны с учетом строительства объектов в две очереди, у сторон возник спор по поводу раздела фактически построенных объектов недвижимости. Правительство Москвы и инвестор отказались подписать акт в редакции, предложенной соинвестором. Тогда соинвестор обратился в суд с исковым заявлением об исполнении обязательства в натуре, а именно: об обязании инвестора и правительства Москвы подписать этот акт. При этом правительство Москвы заявило встречный иск к инвестору и соинвестору — об обязании подписать акт в другой редакции.

В чем заключался основной вопрос

В законодательстве ничего не сказано о том, какой способ защиты прав нужно выбрать в случае, если одна из сторон из-за несогласия с разделом построенного объекта инвестирования отказывается подписать акт о результатах реализации инвестиционного контракта. Судебная практика однозначного ответа на этот вопрос тоже не дает.

Выбор способа защиты зависит от правовой природы инвестконтракта. Отдельные вопросы, связанные с инвестиционной деятельностью, в 2011 году попытался решить Пленум Высшего арбитражного суда в постановлении от 11.07.11 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее — постановление № 54). Однако вопроса о способе защиты стороны инвестконтракта в случае отказа другой стороны от подписания акта о результатах реализации инвестиционного проекта это постановление не коснулось.

В пункте 5 постановления № 54 указано, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 (договор купли-продажи), 37 (договор подряда), 55 (договор простого товарищества) Гражданского кодекса. Так, если инвестиционный контракт заключен по модели купли-продажи будущей вещи, то можно потребовать понуждения передать построенное недвижимое имущество и регистрации перехода права собственности на него. Но это возможно, только если объекты недвижимости уже зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимость (далее — ЕГРП). Такое правило установлено в пункте 5 постановления № 54. Если же фактически это договор простого товарищества, то построенные объекты должны считаться общей долевой собственностью участников инвестиционного контракта (п. 1 ст. 1043 ГК РФ, п. 7 постановления № 54). А по правилам статьи 252 Гражданского кодекса если стороны не могут договориться о разделе общего имущества, то участник долевой собственности (долевого строительства) вправе требовать в судебном порядке выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Инвестиционный контракт может быть квалифицирован как договор простого товарищества, если из условий контракта усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т. д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости (п. 7 постановления № 54).

Таким образом, если отношения между инвесторами сложились по модели простого товарищества, то для раздела объекта инвестирования нужно подать иск о выделе доли. Но возникает вопрос: как можно поделить объект, если он еще не зарегистрирован и никому не принадлежит на праве собственности? Ведь в самом постановлении № 54 указано, что право общей долевой собственности товарищей на недвижимое имущество, внесенное ими в качестве вклада, возникает только с момента его регистрации, следовательно, до этого момента раздел невозможен (п. 7 постановления № 54).

Дополнительно осложнили ситуацию поправки в Федеральный закон от 25.02.99 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее — закон № 39-ФЗ). В конце 2011 года (уже после принятия постановления № 54) в нем появилось новое положение о том, что объект инвестиционной деятельности признается долевой собственностью сторон до момента регистрации права собственности на этот объект, если строительство осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности. Данное правило применяется, если речь идет о договоре, заключенном с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 01.01.11, и этот договор предусматривает распределение площади объекта инвестиционной деятельности между сторонами контракта. Далее указано, что регистрация права долевой собственности на такие незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется (п. 3 ст. 3 закона № 39-ФЗ). Исходя их этого положения получалось, что объект инвестирования уже является долевой собственностью участников долевого строительства, хотя и не зарегистрирован, поэтому все-таки можно требовать выдела доли.

Судебная практика не выработала единый подход. Подобные споры в основном возникали в Московском округе. Но даже в этом регионе один и тот же суд выносил разные решения. В одних делах суды указывали, что, исходя из положений постановления № 54 и учитывая, что инвестиционный контракт был заключен по модели простого товарищества, нужно подать иск о выделе доли. При этом не важно, что построенный объект еще не зарегистрирован в ЕГРП, поскольку, согласно пункту 3 статьи 3 закона № 39-ФЗ, достаточно ввода объекта в эксплуатацию (постановления ФАС Московского округа от 14.12.12 по делу № А40−117328/10−53−981, от 22.03.12 по делу № А40−51582/11−28−439). При рассмотрении других дел тот же ФАС Московского округа, наоборот, склонялся к тому, что надлежащим способом защиты является иск об обязании подписать акт о результатах реализации инвестиционного проекта (например, постановление ФАС Московского округа от 29.12.11 по делу № А40−124041/10−91−1051).

Выводы судов. В данном споре истец изначально подал иск об обязании подписать акт. Суд первой инстанции удовлетворил первоначальный и встречный иски частично (решение Арбитражного суда г. Москвы от 05.07.11). Он обязал подписать акт о результатах реализации инвестиционного проекта, одновременно указав, кому и какие объекты должны принадлежать на праве собственности (то есть фактически распределив доли). Апелляция оставила решение без изменения (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.10.11). Но кассационная инстанция вернула дело на новое рассмотрение. Она сослалась на то, что в силу разъяснений из постановления № 54 суд должен был квалифицировать отношения по инвестиционному контракту как куплю-продажу будущей недвижимости или простое товарищество. От того, к какому договору можно отнести положения инвестиционного контракта, будет зависеть способ защиты прав сторон. Кроме того, кассация посчитала, что требование об обязании подписать акт о результатах реализации инвестиционного проекта вообще нельзя признать надлежащим. Акт по своей правовой природе является соглашением о добровольном разделе вновь созданного объекта инвестиций, и в судебном порядке нельзя обязать совершить добровольное действие (постановление ФАС Московского округа от 26.01.12).

Nota bene!

Примечательно, что, обращаясь в Президиум ВАС РФ, стороны не обжаловали постановление кассационной инстанции, принятое в первом круге рассмотрения дела, и не просили оставить в силе решение первой инстанции, принятое в первом круге рассмотрения дела. Поэтому итоговое решение Президиума ВАС РФ стало неожиданным.

При новом рассмотрении истцы поменяли свои требования, заявив о выделе доли и признании права собственности на помещения. Суд определил, что инвестконтракт является договором простого товарищества, поскольку имел своей целью создание объекта недвижимости и последующий раздел этого объекта в натуре между сторонами контракта. При этом суд удовлетворил частично требования, выделив в натуре доли правительства Москвы и соинвестора, а также признав за ними право собственности (решение Арбитражного суда г. Москвы от 08.06.12). Апелляция согласилась с такой позицией (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 31.08.12). Но кассация вновь отменила решения судов. На этот раз она посчитала, что иск о выделе доли тоже является ненадлежащим способом защиты, так как объект инвестиций не был введен в гражданский оборот (зарегистрирован). Свою позицию суд обосновал тем, что между сторонами сложились обязательственные отношения, тогда как использование вещно-правового способа защиты права (о выделе доли и признании права собственности) возможно только при внедоговорных отношениях, когда стороны спора не имеют иной связи между собой, кроме самой вещи (постановление ФАС Московского округа от 05.12.12).

Позиция Высшего арбитражного суда

Сложилась уникальная ситуация: ФАС Московского округа сначала указал на ошибочность требования об обязании подписать акт, а затем и на невозможность удовлетворения иска о выделе доли и признании права собственности. Фактически суды оставили участников инвестиционного контракта без шанса на разрешение их спора (третьего варианта иска просто не было). В такой ситуации стороны решили подать надзорную жалобу, которая в итоге была передана на рассмотрение в Президиум.

Обоснование позиции. Президиум Высшего арбитражного суда подтвердил обоснованность вывода кассации о том, что между сторонами инвестиционного контракта сложились обязательственные отношения, поэтому не может быть подан вещный иск (о выделе доли и признании права собственности). Кроме того, право собственности на построенный объект не было зарегистрировано в ЕГРП. То есть выдел доли в любом случае был невозможен. Таким образом, кассация совершенно обоснованно отказала в этом иске. При этом Высший арбитражный суд опроверг ссылку на пункт 3 статьи 3 закона № 39-ФЗ (о том, что такой объект признается долевой собственностью до регистрации права собственности). Он указал, что эта норма распространяется только на объекты незавершенного строительства, тогда как в данном споре объект уже был достроен и сдан в эксплуатацию.

Но самое главное — надзорная инстанция обратила внимание на то, что из-за отказа в иске о выделе доли стороны лишились возможности не только разделить между собой объекты, но и оформить право собственности, поскольку они не могут зарегистрировать построенные объекты в Росреестре без акта о результатах реализации инвестиционного контракта. Это указано в статье 24.2 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — закон № 122-ФЗ).

ЦИТИРУЕМ ДОКУМЕНТ

Государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества, созданный по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 года и предусматривающему строительство, реконструкцию на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, объекта недвижимого имущества с привлечением внебюджетных источников финансирования и последующим распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества между сторонами данного договора, осуществляется после завершения строительства, реконструкции этого объекта недвижимого имущества при наличии подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обязательств по данному договору, и в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества, предусмотренным этим документом (ст. 24.2 закона № 122-ФЗ).

Nota bene!

В день рассмотрения дела № А40−107777/10−82−939 Президиум ВАС РФ принял решение еще по одному похожему делу, в котором прозвучали аналогичные выводы. Но из-за того, что в этом деле не было спора о разделе объекта и правительство Москвы ссылалось на необходимость проверки факта регистрации права собственности третьих лиц на объекты, дело было отправлено на новое рассмотрение (постановление Президиума ВАС РФ от 04.06.13 по делу № А40−82850/11−114−702).

На этом основании Президиум Высшего арбитражного суда сделал вывод, что уклонение стороны инвестиционного контракта, в котором участвует публично-правовое образование, от подписания акта о реализации инвестиционного проекта представляет собой неисполнение договорного обязательства, препятствующее другим его участникам оформить права на объект, созданный на их средства. Поэтому надлежащим способом защиты их нарушенных прав является иск о понуждении исполнения этого обязательства (о подписании акта).

Тот факт, что в судебном порядке нельзя обязать совершить добровольное действие (по подписанию акта о результатах реализации инвестпроекта), надзорная инстанция обошла следующим образом. Она указала, что при возникновении подобной ситуации и удовлетворении иска суд обязан привести в судебном акте результат раздела объекта между сторонами (помещений в созданном объекте или доли в праве собственности на него). Тогда для регистрации права собственности участников нужно будет предоставить только этот вступивший в силу судебный акт. Подписывать отдельный акт о реализации инвестиционного проекта и подавать его на регистрацию уже не придется.

Результаты рассмотрения дела. Президиум Высшего арбитражного суда отменил судебные акты трех нижестоящих инстанций, которые отказали в иске о выделе доли. Но также надзорная инстанция отменила постановление кассации, принятое еще на первом круге рассмотрения дела, которым было отказано в иске об обязании подписать акт о результатах реализации инвестиционного контракта. Таким образом, в силе осталось самое первое решение суда первой инстанции об обязании подписать акт, с которым затем согласилась апелляция.

Значение постановления ВАС РФ

В постановлении Президиума Высшего арбитражного суда № 1276/13 был сформулирован правовой подход к защите прав участников инвестиционной деятельности, в которой участвует публично-правовое образование. В частности, когда одна из сторон отказывается подписать акт о реализации инвестиционного проекта. Теперь ясно, что при возникновении такой ситуации нужно подавать иск об обязании исполнения обязательства по подписанию акта, а не о выделе доли. Тем более что в постановление № 1276/13 включена оговорка о возможности пересмотра дела со схожими фактическими обстоятельствами (п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ). Новая позиция уже активно применяется в судебной практике Московского округа (09.13 по делу № А40−156052/12).

В целом после появления постановления № 1276/13 сторонам инвестиционного контракта будет проще воздействовать на другую сторону, которая отказывается подписать акт о результатах реализации инвестиционного проекта. После вынесения решения суда не придется ждать, когда уклоняющаяся сторона все-таки подпишет акт, а можно будет обратиться в Росреестр с судебным решением.

Журнал «Юрист компании», № 11, Ноябрь 2013



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.