Будущий арендатор должен внести разовый безвозвратный платеж «за приобретение права аренды». Платеж не идет в счет арендной платы. Не противоречит ли это условие закону?

1499
Две компании заключили предварительный договор аренды помещения (оно в частной собственности арендодателя). Будущий арендатор должен внести разовый безвозвратный платеж «за приобретение права аренды». Платеж не идет в счет арендной платы. Не противоречит ли условие об этом платеже закону?

Будущий арендатор должен внести разовый безвозвратный платеж «за приобретение права аренды». Платеж не идет в счет арендной платы. Не противоречит ли это условие закону?
Илья Дедковский, старший юрист Адвокатского бюро КИАП

Это условие противоречит действующему законодательству. Поэтому арендатор вправе либо вообще не вносить этот платеж, либо, если он его уже уплатил, взыскать обратно в судебном порядке.

Данный вывод справедлив независимо от правовой квалификации договора. Если мы квалифицируем договор как предварительный, то совершенно очевидно, что плата за приобретение права аренды не имеет экономического смысла для арендатора, поскольку арендодатель и так в силу предварительного договора обязан заключить с ним договор аренды. Такая плата противоречит сути предварительного договора. Если же мы квалифицируем договор как договор аренды будущей вещи, то опять же со стороны арендодателя отсутствует встречное предоставление — заключив такой договор, арендодатель по сути уже предоставил право аренды.

Предварительный договор по своей правовой природе не предполагает уплаты денежных сумм. Он может предусматривать только обязанность заключить основной договор в будущем (ст. 429 ГК РФ). Распространенное на практике включение в предварительные договоры условий о внесении различных обеспечительных и прочих платежей превращает такие предварительные договоры в договоры иной правовой природы. Рассматриваемое условие является незаконным, поскольку не предусматривает встречного предоставления со стороны арендодателя. По общему правилу все договоры являются возмездными (п. 3 ст. 423 ГК РФ). В данном случае арендатор, внося плату «за приобретение права аренды», фактически ничего не получает взамен.

Будущий арендатор должен внести разовый безвозвратный платеж «за приобретение права аренды». Платеж не идет в счет арендной платы. Не противоречит ли это условие закону?
Катерина Марченко, юрисконсульт ЗАО «Комплексные системы»

Это условие не противоречит законодательству. Данный договор вряд ли можно квалифицировать именно как предварительный (несмотря на его наименование). Его можно квалифицировать как договор купли-продажи права аренды, учитывая, что товаром может быть не только вещь, но и имущественное право, если иное не вытекает из содержания или характера этого права (п. 4 ст. 454 ГК РФ). Можно было бы предположить, что право владения и (или) пользования имуществом не может быть предметом договора купли-продажи, поскольку для предоставления этого вида права специально предусмотрен иной вид договора — аренды. Однако в судебной практике можно найти подход, разделяющий возможность квалификации предварительного договора аренды с условием о безвозвратной плате за приобретение права аренды именно как договор купли-продажи права аренды (см. постановление ФАС Московского округа от 11.12.13 по делу № А 40−45014/13−127−444, определением ВАС РФ от 14.02.14 по тому же делу отказано в передаче дела на рассмотрение в Президиум ВАС РФ). Если же в данном договоре есть условие о передаче помещения арендатору до заключения основного договора, то этот договор можно признать договором аренды (см. постановление Президиума ВАС РФ от 15.01.13 № 9798/12). Тогда спорный платеж можно расценить в качестве одной из составляющих арендной платы. Именно в таком качестве суды расценивают разовую плату за право аренды государственной недвижимости, которая взимается сверх периодических арендных платежей (постановление Президиума ВАС РФ от 18.09.12 № 5081/12).

Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Подписка на статьи

      Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

      Рекомендации по теме

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией
      Рассылка

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      
      • Мы в соцсетях
      Внимание! Вы находитесь на сайте для юристов

      Вы точно юрист? Предлагаем сделку!
      Пройдите быструю регистрацию, а мы обеспечим вас увлекательным юридическим чтением.
      Регистрация займет минуту.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль