Арендодатель уступил третьему лицу право требования с арендатора арендной платы. Обязательно ли регистрировать договор цессии?

2527
Арендодатель по зарегистрированному договору уступил третьему лицу право требования с арендатора арендной платы. Арендодатель в договоре аренды остается прежним. Обязательно ли регистрировать договор цессии, учитывая норму пункта 2 статьи 389 ГК РФ?

Арендодатель уступил третьему лицу право требования с арендатора арендной платы. Обязательно ли регистрировать договор цессии?
Николай Андрианов, советник практики «Недвижимость. Земля. Строительство»

Регистрировать договор нужно, но последствия отсутствия регистрации оцениваются применительно к каждой ситуации. По общему правилу сделка, изменяющая условия другой зарегистрированной сделки, подлежит госрегистрации (п. 2 ст. 164 ГК РФ). Уступка требования и перевод долга по сделке, требующей госрегистрации, также должны быть зарегистрированы, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 389, п. 2 ст. 391 ГК РФ). Есть позиция Президиума ВАС РФ: все изменения и дополнения к долгосрочному договору аренды подлежат регистрации (постановление от 05.02.13 № 11241/12). В отношении соглашения о переводе долга по такому договору тоже сделан вывод, что регистрация обязательна (п. 12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.01 № 59). Следовательно, и для соглашения о цессии регистрация обязательна.

Но при разрешении споров из незарегистрированного договора цессии суды, видимо, в каждом конкретном случае должны подходить к правовым последствиям такого договора в зависимости от добросовестности участников правоотношений (см. п. 3, 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.14 № 165, п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.11 № 73). Так, суды не должны принимать во внимание довод об отсутствии регистрации, если на это будет ссылаться цедент или цессионарий, или приобретатель объекта аренды, который знал о состоявшейся уступке (п. 3, 4 информационного письма от 25.02.14 № 165). Но если цедент скрыл от приобретателя объекта аренды, что право на получение арендной платы уступлено третьему лицу, то суд должен защитить интересы приобретателя объекта.

Арендодатель уступил третьему лицу право требования с арендатора арендной платы. Обязательно ли регистрировать договор цессии?
Татьяна Безносова, руководитель юридического департамента УК BlackStone Keeping Company

Договор цессии обязательно регистрировать, если по нему уступаются долги за будущие периоды аренды. В регистрации уступки уже накопившейся задолженности нет смысла. По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.11 № 73, п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.14 № 165). Кто в этом может быть заинтересован? Прежде всего новый приобретатель недвижимости. Для него факт обременения объекта долгосрочными арендными отношениями важное обстоятельство. Важным обстоятельством для него будет и то, что, несмотря на переход к нему прав и обязанностей арендодателя (п. 1 ст. 617 ГК РФ), он не сможет получать арендную плату от арендатора, так как это право уже уступлено третьему лицу. Такое арендное обременение новому приобретателю недвижимости невыгодно. Если же арендодатель уступает третьему лицу только право требования уже имеющейся задолженности за прошедшие периоды и договор цессии не затрагивает прав на получение арендной платы в будущем, то такая уступка не касается интересов третьих лиц. Новый собственник объекта в любом случае автоматически не получает право требовать от арендатора задолженность за периоды, предшествующие регистрации права собственности, для этого нужно отдельное соглашение (см. постановление ФАС Московского округа от 15.07.13 по делу № А40−113538/09−3-925). Значит, судьба накопившейся задолженности должна быть ему безразлична.

Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Подписка на статьи

      Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

      Рекомендации по теме

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль