Собственник здания не может выселить собственника оборудования, если вместе эти объекты неделимая вещь

1394
Компания пользовалась помещением по договору субаренды, который она заключила с арендатором с согласия собственника. В этом помещении располагалось собственное технологическое оборудование компании-субарендатора. Причем здание изначально было спроектировано и введено в эксплуатацию совместно с установленным в нем оборудованием (это была часть производственного комплекса пивоваренного завода). Более того, арендованное помещение не могло использоваться по иному назначению, кроме как для размещения данного оборудования, необходимого для обеспечения единого технологического процесса. Через некоторое время акционеры компании-субарендатора успешно оспорили договор субаренды (он не был одобрен, будучи крупной сделкой и сделкой с заинтересованностью).

Собственник здания не может выселить собственника оборудования, если вместе эти объекты неделимая вещь
Евгения Широкова, эксперт журнала «Юрист компании»

Компания пользовалась помещением по договору субаренды, который она заключила с арендатором с согласия собственника. В этом помещении располагалось собственное технологическое оборудование компании-субарендатора. Причем здание изначально было спроектировано и введено в эксплуатацию совместно с установленным в нем оборудованием (это была часть производственного комплекса пивоваренного завода). Более того, арендованное помещение не могло использоваться по иному назначению, кроме как для размещения данного оборудования, необходимого для обеспечения единого технологического процесса.

Через некоторое время акционеры компании-субарендатора успешно оспорили договор субаренды (он не был одобрен, будучи крупной сделкой и сделкой с заинтересованностью). Однако последствия недействительности в том споре применены не были, так как истцы этого не требовали. К этому времени у здания поменялся собственник (точнее, собственники, потому что объект поступил в долевую собственность владельцев паев инвестиционного фонда, чьи интересы представляла управляющая компания). Представитель новых собственников помещения (далее — управляющая компания, новый собственник) был привлечен в процесс в качестве третьего лица, но, не будучи стороной оспариваемого договора субаренды, не смог потребовать применения последствий недействительности сделки.

В результате после признания договора субаренды недействительным бывший субарендатор продолжал осуществлять в помещении производственную деятельность, хотя никаких договорных оснований для этого уже не было. Новый собственник потребовал от бывшего субарендатора освободить помещение, но, поскольку реакции не последовало, предъявил то же требование уже в судебном порядке.

В чем заключался основной вопрос

Этот иск расценивается как виндикационный (ст. 301 ГК РФ), так как при отсутствии между сторонами договорных отношений или отношений, связанных с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику решается по правилам статей об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301, 302 ГК РФ). Данная позиция была высказана в пункте 34 совместного постановления пленумов Верховного суда и Высшего арбитражного суда от 29.04.10 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав». Формально у нового собственника были все основания предъявить такой иск.

Правда, экспертиза была проведена лишь в апелляционной инстанции при повторном рассмотрении спора, так как в первоначальном рассмотрении дела суд отклонил ходатайство о проведении экспертизы.

Ответчик сослался на то, что истец злоупотребляет правом (ст. 10 ГК РФ). Дело в том, что находящееся в спорном помещении технологическое оборудование невозможно демонтировать без вреда как для этого оборудования, так и для самого помещения, потому что они изначально проектировались для использования по единому назначению. Извлечение оборудования из помещения невозможно, что подтвердило заключение экспертизы.По сути, выселение ответчика, которое предполагает демонтаж оборудования, привело бы к уничтожению этого оборудования, а значит, и к прекращению производственной деятельности ответчика и его серьезным убыткам. Следовательно, истец просит применить такой способ защиты права собственности, который наносит серьезный вред ответчику. А учитывая, что стоимость оборудования более чем в два раза превышает стоимость помещения, способ защиты несоизмерим с вредом, который этот способ причинит ответчику.

При этом ответчик указал, что истец, приобретая спорное помещение, знал о том, что в нем идет производственный процесс и находится чужое оборудование. Также истец знал, что помещение может быть использовано только для размещения этого оборудования. Следовательно, истец, приобретая такой специфический объект, знал, что его права по распоряжению им ограничены.

Кроме того, ответчик сослался на то, что он сделал все возможное для урегулирования спорной ситуации, в частности пытался заключить договор аренды помещения или выкупить его, но у него возникли разногласия с истцом относительно размера оплаты.

Таким образом, в этом деле правомочия собственника здания столкнулись с нарушением прав собственника оборудования, расположенного в этом здании.

В дальнейшем ВАС РФ привел тот же аргумент, но он стал лишь частью общей картины, которая в целом привела все-таки к отказу в иске.

Выводы судов. До передачи в Президиум ВАС РФ спор прошел два круга рассмотрения в трех инстанциях. Сначала иск был удовлетворен (ссылку ответчика на злоупотребление правом со стороны истца суды отвергли на том основании, что отказ в иске, по сути, будет означать безосновательное лишение истца права собственности на здание). Но кассация вернула дело на новое рассмотрение, указав, что суды ошибочно исключили возможность применения статьи 10 Гражданского кодекса, так как данная норма применима в том числе и к злоупотреблению правом собственности. В подтверждение данного вывода кассационная инстанция сослалась на пункт 2 статьи 209 Гражданского кодекса, который запрещает собственникам имущества совершать в отношении этого имущества действия, нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

При новом рассмотрении в иске было отказано со ссылкой на статью 10 Гражданского кодекса. Это решение устояло в последующих инстанциях. Суды учли все доводы ответчика (о том, что его оборудование неотделимо от спорного помещения, что истец на момент приобретения здания знал о его назначении и нахождении в нем производства ответчика). В результате суды пришли к выводу, что иск направлен не на защиту нарушенного интереса собственника, а на нарушение прав компании-ответчика. На основании этого вывода истцу было отказано в защите права (решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 20.04.12, постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.13, ФАС Уральского округа от 08.05.13).

В результате истец оказался в двусмысленном положении: будучи собственником здания, он фактически утратил возможность распорядиться своей собственностью, выселив из этого здания лицо, которое занимает его незаконно, без оснований. Поэтому на судебные акты по делу была подана надзорная жалоба.

Позиция Высшего арбитражного суда

Президиум ВАС РФ пришел к интересному выводу: по сути, истцу было правильно отказано в иске, но при этом суды избрали некорректное основание для отказа, а также не определили на будущее характер взаимоотношений сторон. Объясняя свою мотивацию, Президиум ВАС РФ сделал сразу несколько важных выводов.

Обоснование позиции. Во-первых, надзорная инстанция не согласилась с применением судами статьи 10 Гражданского кодекса в качестве основания для отказа в виндикационном иске. ВАС РФ подтвердил, что данная статья разрешает суду в качестве санкции за заведомо недобросовестное поведение или злоупотребление в иных формах субъективным правом отказать в защите данного права. Но со ссылкой на злоупотребление правом недопустимо лишать собственника вещных правомочий. Напрямую это в постановлении не прозвучало, но такой вывод явно следует из формулировок ВАС РФ (постановление от 24.12.13 № 12505/13).

ЦИТИРУЕМ ДОКУМЕНТ

Однако управляющая компания, заявляя в арбитражный суд настоящее требование, обращалась за защитой вещного права — права собственности. Установив наличие этого права, на защиту которого было направлено виндикационное требование истца, и отказав в его удовлетворении со ссылкой на статью 10 Гражданского кодекса, то есть по основаниям, отличным от предусмотренных правилами данного Кодекса для такого рода требований, суды не учли, что тем самым они не просто отказали истцу в защите его права, а по существу лишили собственника объекта недвижимого имущества возможности вернуть владение и пользование спорным объектом, то есть лишили собственника соответствующих вещных правомочий (постановление Президиума ВАС РФ от 24.12.13 № 12505/13).

Кроме того, ВАС РФ указал на то, что, лишив собственника возможности вернуть владение и пользование спорным объектом, суды не определили на будущее ни характер взаимоотношений между истцом и ответчиком, ни судьбу спорного объекта, ни правовые последствия принятого решения. А последствием стало то, что, отказав новому собственнику в удовлетворении заявленного требования, направленного на защиту вещного права, суды по существу признали за ответчиком неограниченное по времени право владеть и пользоваться чужим объектом. Хотя оснований для такого «подарка» ответчику не было: он, будучи собственником размещенного в спорном помещении оборудования, в свое время получил это помещение лишь во временное владение и пользование по краткосрочному договору субаренды. Следовательно, даже когда этот договор действовал, ответчик не мог рассчитывать на безоговорочное и безусловное сохранение за собой владения и пользования спорным помещением.

Значит, максимум, на что может рассчитывать собственник оборудования по общему правилу, — это возмещение собственником помещения стоимости оборудования. Но только при условии, что собственник оборудования признается добросовестным приобретателем помещения. В ином случае он сам несет риск убытков.

Во-вторых, ВАС РФ разъяснил, как на самом деле следует разрешать подобные споры. Основное правило следующее: то обстоятельство, что в здании находится оборудование, принадлежащее незаконному владельцу здания, и это оборудование при его установке было прочно соединено со зданием и имеет значительную ценность, само по себе не может служить основанием для лишения собственника здания прав в отношении этого здания и для наделения этими правами незаконного владельца. Поэтому данное обстоятельство не основание для отказа в удовлетворении виндикационного требования собственника здания. При виндикации здания к соответствующим отношениям между собственником здания и собственником оборудования подлежат применению правила статьи 303 Гражданского кодекса. Это значит, что по общему правилу такое оборудование должно рассматриваться как неотделимое улучшение здания и суд должен разрешить спор в зависимости от добросовестности владельца спорного помещения (собственника оборудования).

ЦИТИРУЕМ ДОКУМЕНТ

Добросовестный владелец вправе оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества (п. 3 ст. 303 ГК РФ).

В-третьих, ВАС РФ указал, что в данном конкретном случае не подлежал применению даже пункт 3 статьи 303 Гражданского кодекса. Дело в том, что в этом споре было особое обстоятельство, из-за которого оборудование является не просто неотделимым улучшением помещения, а частью неделимой (составной) вещи. Поэтому спор следовало разрешать исходя из правового регулирования неделимых вещей (ст. 133 ГК РФ), то есть исходя из режима общей собственности на единую вещь.

ЦИТИРУЕМ ДОКУМЕНТ

Вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части (п. 1 ст. 133 ГК РФ).

Отношения по поводу долей в праве собственности на неделимую вещь регулируются правилами главы 16, статьи 1168 настоящего Кодекса (п. 4 ст. 133 ГК РФ).

Этот вывод базировался на том, что спорный объект изначально был введен в эксплуатацию совместно с установленным в нем технологическим оборудованием. Спорный объект и производственно-технологическое оборудование с момента ввода в эксплуатацию использовались по единому назначению. Кроме того, экспертиза подтвердила, что без причинения вреда как оборудованию, так и зданию, в котором оно размещено, извлечение оборудования невозможно.

Следовательно, как указал ВАС РФ, спорный объект был изначально создан не как простое соединение отдельных объектов — здания и оборудования, сохраняющих и после такого соединения статус самостоятельных объектов оборота, а как единая вещь, части которой после их соединения не могут рассматриваться как самостоятельные вещи.

Интересный вопрос

Были бы основания применять статью 133 ГК РФ, если бы изначально установленное в спорном здании оборудование давно уже было заменено на более современное?

Да, статья 133 ГК РФ применялась бы и в этом случае. Даже при замене оборудования оно продолжало бы оставаться со зданием единым объектом (неделимой вещью). В неделимой вещи главное не неизменность ее элементов, а неизменность единого функционального назначения. На этот случай есть прямая норма: замена одних составных частей неделимой вещи другими не влечет за собой возникновения иной вещи, если при этом существенные свойства вещи сохраняются (п. 2 ст. 133 ГК РФ).

Из этого был сделан центральный вывод постановления Президиума ВАС РФ от 24.12.13 № 12505/13: несмотря на формальное существование двух собственников — собственника здания (истца) и собственника оборудования (ответчика), отношения между ними могут быть квалифицированы как отношения между сособственниками неделимой вещи, у которых сложился определенный порядок пользования этой вещью. Подписанные договоры аренды и субаренды могли быть как раз попыткой оформления этого порядка пользования.

Учитывая, что и истец, и ответчик были сособственниками одного единого объекта, в иске о виндикации составной части этого объекта следовало отказать.

Результаты рассмотрения дела. Несмотря на то что нижестоящие суды избрали некорректное основание для отказа в удовлетворении иска, Президиум ВАС РФ оставил судебные акты без изменений, потому что сам результат (отказ в иске) был правильным. Тем не менее итоги рассмотрения дела в надзорной инстанции кардинальным образом изменили положение сторон спора. Президиум ВАС РФ не только устранил неопределенность в их отношениях, он также дал подсказку, каким образом стороны могут в дальнейшем разрешить возникшую между ними конфликтную ситуацию. В постановлении от 24.12.13 № 12505/13 прямо указано, что стороны, в частности, не лишены права требовать признания общей долевой собственности на данный неделимый объект, определения размера принадлежащих им долей в праве собственности на него и внесения соответствующих изменений в ЕГРП, а также определения порядка владения, пользования и распоряжения этим объектом.

Значение постановления ВАС РФ

К сожалению, постановление Президиума ВАС РФ от 24.12.13 № 12505/13 не имеет оговорки о том, что дела со схожими фактическими обстоятельствами, в которых суды применили иное толкование норм права, могут быть пересмотрены по новым обстоятельствам (п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ), если для этого нет других препятствий. Несмотря на это, постановление и содержащаяся в нем правовая позиция имеют огромное значение для понимания правового режима неделимой вещи.

Примечательно, что, аргументируя свою позицию по данному делу, Президиум ВАС РФ сослался на новую редакцию статьи 133 Гражданского кодекса, которая вступила в силу только с 1 октября 2013 года (это был блок поправок, внесенный Федеральным законом от 02.07.13 № 142-ФЗ), тогда как правоотношения сторон и спорная ситуация между ними начались гораздо раньше. Тем самым ВАС РФ дал понять, что новая редакция статьи 133 Гражданского кодекса не изменила понятие неделимой вещи и ее правовой режим, а лишь более четко сформулировала тот режим, который действовал и раньше.

Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Подписка на статьи

      Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

      Рекомендации по теме

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией
      Рассылка

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      
      • Мы в соцсетях
      Внимание! Вы находитесь на сайте для юристов

      Вы точно юрист? Предлагаем сделку!
      Пройдите быструю регистрацию, а мы обеспечим вас увлекательным юридическим чтением.
      Регистрация займет минуту.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль