Плата за право заключения договора аренды. Можно ли считать эту сумму неосновательным обогащением

8891
Компания хотела бы «забронировать» право аренды помещения еще на этапе строительства здания. Арендодатель предлагает заключить договор купли-продажи права аренды или предварительный договор, в котором есть условие о плате за право заключить в будущем основной договор аренды. Не противоречит ли это условие закону? Сможет ли арендатор впоследствии потребовать назад этот платеж как неосновательное обогащение арендодателя?

Основной вопрос: компания хотела бы «забронировать» право аренды помещения еще на этапе строительства здания. Арендодатель предлагает заключить договор купли-продажи права аренды или предварительный договор, в котором есть условие о плате за право заключить в будущем основной договор аренды. Не противоречит ли это условие закону? Сможет ли арендатор впоследствии потребовать назад этот платеж как неосновательное обогащение арендодателя?

Решение: единой позиции нет не только у судов разных регионов, но даже у судей в рамках одного суда. Но многое зависит от того, как суд квалифицирует такой договор — как предварительный договор купли-продажи права на заключение договора аренды, как предварительный договор аренды или как смешанный договор с элементами этих двух видов договоров.

Плата за право заключения договора аренды. Можно ли считать эту сумму неосновательным обогащением
Мария Базюк, к.ю.н., ведущий эксперт журнала «Юрист компании»

См. также

Договоренности об аренде привлекательных коммерческих объектов чаще всего достигаются еще на стадии строительства. У арендодателя, как правило, на данном этапе еще нет ни разрешения на ввод здания в эксплуатацию, ни свидетельства о праве собственности на объект. Стороны заключают предварительный договор аренды или договор, который можно квалифицировать как договор аренды будущей вещи (п. 10 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.11 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в редакции постановления от 25.12.13 № 13). Условия об обеспечительном платеже в таких договорах давно уже стали привычными, но иногда можно встретить условие об особой плате, не имеющей обеспечительного характера. Это плата за заключение договора аренды или за приобретение права аренды — называют ее в соглашениях по-разному, но по сути она представляет собой плату за право заключить основной договор аренды, имеет безвозвратный характер и не идет в счет будущей арендной платы (не возвращается даже по окончании основного договора аренды). Это некий платеж сверх арендной платы, просто за право заключить договор аренды.

Бывает, что стороны заключают не предварительный договор как таковой и даже не договор аренды будущей вещи, а некий самостоятельный договор «о приобретении преимущественного права заключения договора аренды» или договор «купли-продажи права аренды». По условиям таких договоров будущий арендатор обязан внести платеж за возможность в будущем заключить договор аренды.

Поначалу будущий арендатор, заинтересованный в «резервировании» возможности аренды привлекательного объекта, соглашается на любые условия арендодателя. Но в дальнейшем, когда начинаются арендные отношения, арендатор может решить, что заплатил «ни за что», и потребовать возврата платы, ссылаясь на недействительность (в силу противоречия закону — по статье 168 Гражданского кодекса) или незаключенность (из-за отсутствия предмета) договора или отдельного условия об этой плате. Судебной практики по таким спорам немного, и суды демонстрируют диаметрально разные подходы.

Причины, по которым законность возмездного приобретения права на заключение договора вызывает сомнения

Первый вопрос, который возникает при анализе подобного договорного условия: за что вносит плату будущий арендатор? По общему правилу договоры предполагаются возмездными (п. 3 ст. 423 ГК РФ), более того, в отношениях между коммерческими организациями дарение запрещается (п. 4 ч. 1 ст. 575 ГК РФ). Следовательно, внося плату, сторона должна получить какое-то встречное представление. Может ли являться таким встречным представлением обязательство другой стороны заключить в будущем договор аренды? Ответ на этот вопрос зависит от квалификации договора о предоставлении права заключить договор аренды.

Зачастую предмет соглашения сторон формулируется просто как продажа права аренды на заключение договора аренды конкретного помещения (приводятся его характеристики). Одна сторона обязуется уплатить определенную сумму за приобретение этого права и получает право на заключение договора аренды с момента внесения платы. Обязательства сторон заключить договор аренды в таком соглашении может и не быть, и тогда суд скорее всего не признает его предварительным договором аренды.

Если исходить из того, что обязательство заключить договор возникает из предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), то договор о приобретении преимущественного права заключения договора можно квалифицировать как предварительный договор независимо от того, как он назван (но, разумеется, только при наличии в нем существенных условий основного договора, а также явно выраженного обязательства заключить основной договор). Законность любой платы по предварительному договору традиционно вызывает сомнения (подробнее об этом ниже). В основном суды полагают, что любые платежи по предварительному договору противоречат сути этого договора.

Однако суды далеко не всегда квалифицируют договоры о приобретении права на заключение договора аренды как предварительные договоры аренды. Иногда они рассматривают их как договоры купли-продажи права. Или как смешанные договоры — с элементами предварительного договора и договора купли-продажи права (как раз в части внесения платы за право заключения основного договора). В таких случаях законность условия о плате зависит от ответа на вопрос: может ли право на заключение договора аренды выступать объектом купли-продажи? Позиция судов по этому вопросу не отличается единообразием.

Плата за право заключения договора аренды как условие предварительного договора

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ). Это означает, что в силу предварительного договора у сторон возникает право требовать заключения основного договора и обязанность заключить основной договор. В таких случаях лицо, продающее право на заключение договора, берет на себя некое самоограничение. Можно сказать, что оно обязуется не вести переговоры с другими лицами о заключении «забронированного» договора. Может ли это самоограничение быть обусловлено внесением платы? С одной стороны, прямого запрета на это в статье 429 Гражданского кодекса нет (в ней вообще ничего не сказано о каких-либо платежах по предварительному договору). Следовательно, в силу свободы договора (ст. 421 ГК РФ) это представляется возможным.

Nota bene!

Право аренды необходимо отличать от права на заключение договора аренды. В том, что право аренды является имущественным правом, нет никаких сомнений: арендатор может, например, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

С другой стороны, в силу предварительного договора у обеих сторон и так без какой-либо платы в равной степени возникает обязательство по заключению основного договора в будущем. Значит, плата незаконна (см. постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 10.06.10 по делу № А19−891/2010).

Традиционно считается, что предварительный договор порождает единственную обязанность — заключить в будущем основной договор и единственное право — требовать от другой стороны заключения основного договора. Правовая природа предварительных договоренностей не предполагает возникновения обязательственных отношений имущественного характера, вытекающих из будущего договора. Поэтому какие-либо расчеты по предварительному договору недопустимы. Эта точка зрения прочно закрепилась в судебной практике применительно к обеспечительным и авансовым платежам (см. постановления Президиума ВАС РФ от 19.01.10 № 13331/09, ФАС Волго-Вятского округа от 09.12.11 по делу № А82−13910/2010, от 28.02.12 по делу № А79−1501/2011, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.10 по делу № А56−13416/2009). Значит, есть вероятность, что в отношении платы за право заключить договор у судов такое же мнение.

ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ

Между двумя компаниями был заключен предварительный договор о заключении договора аренды нежилого помещения. Арендатор обязался выплатить арендодателю единовременную сумму в размере 2 млн рублей за право заключения с арендодателем долгосрочного договора аренды в срок не позднее одного рабочего дня со дня заключения предварительного договора. Правда, в одном из пунктов предварительного договора эта же сумма называлась обеспечительным платежом, который не подлежит возврату в случае уклонения арендатора от заключения договора аренды. Стороны заключили договор аренды, а через два года расторгли его по соглашению сторон. Арендатор потребовал вернуть сумму в размере 2 млн рублей, уплаченную, по его мнению, сверх арендной платы, а значит являющуюся неосновательным обогащением арендодателя. Суды удовлетворили его требования, сославшись на то, что этот платеж по своей правовой природе являлся обеспечительным платежом, который не допускается в предварительном договоре: в частности, это условие было помещено в раздел «Обеспечительный платеж», в некоторых пунктах он назывался «обеспечительный платеж» и не подлежал возврату в случае уклонения арендатора от заключения договора аренды (постановление ФАС Уральского округа от 25.11.11 по делу № А76−5219/2011).

Nota bene!

Установление в договоре оплаты за предоставление права на заключение договора само по себе еще не свидетельствует о том, что такое право относится к имущественным правам. Иное толкование означало бы, что в гражданский оборот можно ввести и продавать в качестве самостоятельных объектов любые права, если стороны просто договорились об их цене.

В то же время суд может квалифицировать договор как смешанный: как предварительный и одновременно договор купли-продажи права на заключение договора аренды в будущем. В таких случаях суды выносят противоположные решения в зависимости от того, считают ли они право на заключение договора аренды возможным предметом купли-продажи.

Право на заключение договора аренды как объект купли-продажи

Согласно подпункту 4 статьи 454 Гражданского кодекса, положения о купле-продаже применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав. Но может ли считаться имущественным правом (то есть объектом гражданских прав в понимании статьи 128 Гражданского кодекса) право на заключение договора — вопрос дискуссионный как в доктринальном смысле, так и в судебной практике.

Позиция первая: право на заключение договора не является имущественным правом. Чаще всего встречается подход, согласно которому право на заключение любого договора, равно как и право на изменение его условий или расторжение и иные подобные права, не могут считаться имущественными (а значит, не могут стать предметом договора купли-продажи), потому что эти права непосредственно с имуществом (работами, услугами) не связаны.

Суды нередко указывают, что право на заключение договора не является имущественным. Эта позиция встречается в разных спорах, не только в спорах о плате за право заключить договор аренды (постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.05.12 по делу № А53−22270/2011, ФАС Московского округа от 06.09.12 по делу № А40−128567/11−1-815).

Так, в одном деле суд признал договор купли-продажи права на заключение договора аренды незаключенным и обязал продавца права вернуть покупателю полученную сумму как неосновательное обогащение. При этом суд указал, что договор не способствует приобретению какого-либо имущественного права либо права требования, в результате которого покупатель может получить имущественное удовлетворение, следовательно, не способствует реализации имущественного интереса покупателя. Право на заключение договора аренды не является имущественным правом, существует у всех участников гражданского оборота, презюмируется и не требует какого-либо дополнительного согласования. В результате суд решил, что в договоре отсутствует предмет купли-продажи. Примечательно, что ссылку продавца на то, что это предварительный договор аренды, суд отверг, поскольку, во-первых, в спорном договоре не было сформулировано обязательство сторон заключить основной договор аренды (там было просто сказано, что у покупателя возникает право заключить договор с момента перечисления денег), во-вторых, плата либо иное вознаграждение за принятие на себя обязательства заключить договор не предусмотрена законом (см. постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 10.06.10 по делу № А19−891/2010).

Nota bene!

Если на построенное здание еще не оформлено право собственности, но арендатор хочет пока сделать отделочные работы, то стороны могут заключить предварительный договор или договор аренды будущей вещи с условием об оплате арендной платы (постановление Президиума ВАС РФ от 15.01.13 № 9798/12).

Впоследствии эти выводы поддержала и кассационная инстанция, а судьи ВАС РФ не нашли оснований для пересмотра дела в порядке надзора (определение ВАС РФ от 13.11.10 № ВАС-15456/10 по делу № А19−891/2010).

Позиция вторая: при наличии денежной оценки право на заключение договора аренды является имущественным. Противоположный подход встречается реже. Например, суд признал право на заключение договора аренды имущественным, правда, подробно не обосновал причины такой трактовки (постановление ФАС Московского округа от 11.12.13 по делу № А40−45014/13−127−444). Причем тройка судей ВАС РФ и в этом случае отказала в передаче дела на пересмотр в порядке надзора (определение ВАС РФ от 14.02.14 № ВАС-712/14).

«От конструкции договора купли-продажи права на заключение договора аренды лучше воздержаться»

Плата за право заключения договора аренды. Можно ли считать эту сумму неосновательным обогащением
Светлана Антонова, к. ю. н., председатель Арбитражного суда Амурской области

Законодатель не называет обязательственные правоотношения в качестве объектов гражданского оборота (ст. 128 ГК РФ в новой редакции). Вместе с тем в эпоху развития рыночных отношений, укрепления принципа свободы договора нельзя запретить хозяйствующим субъектам вкладывать инвестиции в развитие своего бизнеса в пределах имеющихся у них финансовых и иных возможностей.

Судебная практика не исключает куплю-продажу имущества или имущественных прав (права аренды), которые будут созданы или возникнут в будущем, в то же время от правовой конструкции договора купли-продажи права на заключение договора аренды в классическом виде лучше воздержаться. Подобные договоры (конечно, с учетом конкретных обстоятельств в каждом отдельном случае) можно было бы квалифицировать как договоры аренды будущего недвижимого имущества (согласно позиции из постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.11 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в редакции постановления от 25.12.13 № 13). Представляется, что при заключении такого договора сторонам следует предусмотреть момент его вступления в силу и момент передачи помещения от арендодателя арендатору (с учетом сроков регистрации прав собственника на возводимый объект), а арендную плату определить из двух составляющих, одна из которых подлежит уплате единовременно при заключении такого договора, а другая регулирует периодические будущие платежи. В этом случае, думается (с учетом конкретных правоотношений), основания для взыскания неосновательного обогащения не возникнут.

В отношении возможности заключить предварительный договор следует руководствоваться пунктом 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.01 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“», согласно которому предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. Из этого можно сделать вывод, что заключение предварительного договора не предполагает платежей. Однако и такой договор имеет право на существование (см. постановление Президиума ВАС РФ от 14.07.09 № 402/09 по делу № А41-К1−13707/070).

Споры о возврате платежа за право заключения договора аренды

Отсутствие единой позиции относительно платы за право заключения договора аренды ярко иллюстрируют сразу несколько споров, которые возникли у разных арендаторов помещений в одном и том же торговом центре в Иркутской области. Ситуация была следующая: собственник торгового центра предоставил это здание предпринимателю (по всей видимости аффилированному собственнику) в безвозмездное пользование, чтобы тот заключал на этапе реконструкции здания договоры на продажу права аренды в нем. Предприниматель начал заключать такие договоры. Их предмет был сформулирован как «выкуп права на заключение в будущем договора аренды нежилых помещений в здании строящегося торгового центра». Впоследствии с покупателями права аренды были заключены договоры аренды. Затем несколько арендаторов потребовали вернуть уплаченный платеж за право на заключение договора аренды (несмотря на то, что по договору купли-продажи он возврату не подлежал). Одновременно арендаторы требовали признать договоры купли-продажи этого права недействительными. В итоге они получили абсолютно разные судебные решения.

Дела, в которых плату удалось вернуть. В одном из первых судебных дел по спору с этим арендодателем суды, включая кассационную инстанцию, решили, что договор купли-продажи права на заключение договора аренды являлся незаключенным, поэтому уплаченная арендатором сумма за это право подлежит возврату как неосновательное обогащение арендодателя. Это дело уже было упомянуто выше (определение ВАС РФ от 13.11.10 № ВАС-15456/10 по делу № А19−891/2010). В определении об отказе в передаче дела в Президиум судьи ВАС РФ упомянули о выводе первой инстанции (относительно того, что право на заключение договора аренды не является имущественным), но не подтвердили и не опровергли этот вывод, а лишь заметили, что он не противоречит правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении от 24.06.08 № 3351/08, на которое, видимо, ссылался заявитель. Это постановление касалось несколько другой ситуации — аукциона на продажу права аренды муниципального земельного участка. Продажа этого права на аукционе прямо предусмотрена в статьях 38.1 и 38.2 Земельного кодекса, однако по результатам такого аукциона с его победителем или единственным участником заключается договор аренды земельного участка, а не договор купли-продажи права на заключение такого договора (то есть предметом аукциона, несмотря на его название, является договор аренды, что и подтвердил ВАС РФ в постановлении от 24.06.08 № 3351/08).

Аналогичным образом (то есть с выводом о незаключенности договора и с возвратом неосновательного обогащения) было рассмотрено еще несколько дел по таким же договорам, заключенным с тем же арендодателем (постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.04.12 по делу № А19−8981/10, от 04.10.12 по делу № А19−16065/2011).

Еще в одном деле арендодателю тоже пришлось вернуть платеж за право заключения договора аренды, но сам договор купли-продажи был признан недействительным, а не незаключенным. Недействительность была обоснована в том числе тем, что право на заключение договора, по мнению суда первой инстанции, вообще не подлежит продаже. Апелляция квалифицировала этот договор как смешанный (предварительный договор и договор купли-продажи права на заключение в будущем договора аренды) и признала его недействительным, сославшись на статьи 168 и 10 Гражданского кодекса. Суды признали, что, несмотря на название договора (купля-продажа права аренды), фактически его предметом было право на заключение договора аренды, а не само право аренды. Право на заключение в будущем договора существует у всех участников гражданского оборота, презюмируется и не требует дополнительного согласования. Это право не является имущественным. Также апелляция указала, что продавец (будущий арендодатель), заключив такой недействительный договор и получив деньги, фактически злоупотребил своим правом. Кассация оставила судебные акты без изменения (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 01.04.13 по делу № А19−22854/10). В пересмотре дела в надзоре судьи ВАС РФ отказали (определение ВАС РФ от 25.07.13 № ВАС-9049/13). Но, к сожалению, ни кассационная инстанция, ни позднее судьи ВАС РФ не дали свою оценку вышеуказанному основанию недействительности договора — они сосредоточились на другом основании недействительности, который тоже применил суд первой инстанции (на тот момент, когда продавец заключал договор купли-продажи права заключения договора, у него отсутствовало право собственности на объект аренды).

Дела, в которых платеж вернуть не удалось. В еще одном деле арендатор не смог добиться возврата выплаченной денежной суммы за выкуп права на заключение договора аренды. Хотя первая инстанция признала договор незаключенным и взыскала с арендодателя сумму платежа, апелляция затем отменила это решение, отказав во взыскании неосновательного обогащения. Она не согласилась с тем, что договор купли-продажи права на заключение договора аренды является незаключенным (постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 17.02.12 по делу № А19−13088/2011). Но в вышестоящих инстанциях это дело не рассматривалось, все остановилось на апелляционной инстанции.

Плата за право заключения договора может быть частью арендной платы

При аренде государственных или муниципальных земельных участков плата за выкуп права на заключение договора аренды допускается.

За последние годы сложилась практика, когда компаниям при заключении договора аренды государственного или муниципального земельного участка приходится вносить разовый безвозвратный платеж за право заключить договор аренды. Со стороны арендаторов тоже были попытки добиться возврата этой платы как неосновательного обогащения, но Президиум ВАС РФ в постановлении от 18.09.12 № 5081/12 сформировал позицию по таким спорам. В этом деле была следующая ситуация: предприниматель подал заявление о предоставлении ему в аренду земельного участка для строительства. После проведения всех процедур он заключил с местной администрацией договор аренды, согласно которому кроме внесения арендной платы он должен был оплатить «выкуп права на заключение договора аренды земельного участка» на основании отчета независимого оценщика (свыше 2 млн рублей). Арендатор эту сумму оплатил, но через несколько лет потребовал ее возврата, а также процентов за пользование чужими денежными средствами. Суды по-разному оценили это условие договора, но в итоге Президиум ВАС РФ решил, что плата за выкуп являлась составной частью арендной платы и, поскольку арендатор согласился на такой размер арендной платы, оснований для возврата ее составной части нет. Нужно обратить внимание, что условие о выкупе было включено именно в договор аренды, поэтому применять аналогию регулирования к предварительному договору аренды в данном случае нельзя. Это возможно только в том случае, когда договор лишь назван предварительным, но фактически помещение сразу передается арендатору для отделочных работ (еще до заключения основного договора аренды), то есть в действительности это договор аренды будущей вещи.

Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Подписка на статьи

      Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

      Рекомендации по теме

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией
      Рассылка

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      
      • Мы в соцсетях
      Внимание! Вы находитесь на сайте для юристов

      Вы точно юрист? Предлагаем сделку!
      Пройдите быструю регистрацию, а мы обеспечим вас увлекательным юридическим чтением.
      Регистрация займет минуту.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль