Изменение арендной платы чаще раза в год. Почему суды по-разному воспринимают это условие

29773
Заключая договор аренды, арендодатели, как правило, стремятся предусмотреть в нем возможность изменения размера арендной платы, особенно если договор долгосрочный. При этом возникает вопрос о том, как часто можно менять размер арендной платы. Положение пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса, регулирующее этот вопрос, можно трактовать по-разному, вследствие чего в правоприменительной практике встречается две точки зрения. Причем Высший арбитражный суд склоняется к одной из них, что, однако, не мешает нижестоящим судам применять другую точку зрения.

Заключая договор аренды, арендодатели, как правило, стремятся предусмотреть в нем возможность изменения размера арендной платы, особенно если договор долгосрочный. При этом возникает вопрос о том, как часто можно менять размер арендной платы. Положение пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса, регулирующее этот вопрос, можно трактовать по-разному, вследствие чего в правоприменительной практике встречается две точки зрения. Причем Высший арбитражный суд склоняется к одной из них, что, однако, не мешает нижестоящим судам применять другую точку зрения.

Как понимать оговорку «если иное не предусмотрено договором»

В пункте 3 статьи 614 Гражданского кодекса предусмотрено, что размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год. Но нет определенности относительно того, какой характер носит данная норма — императивный или диспозитивный.

Цитируем документ. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

В правоприменительной практике есть две точки зрения на то, к чему относится оговорка «если иное не предусмотрено договором»: только к возможности изменять арендную плату по соглашению сторон или ко всей норме в целом, в том числе к периодичности изменения арендной платы. Сторонники первой точки зрения считают, что запрет на изменение арендной платы чаще одного раза в год является императивным. Оговорка «если иное не предусмотрено договором» означает, что в договоре можно установить запрет на пересмотр размера арендной платы в течение всего срока аренды. Когда такого запрета в договоре нет, пересмотр возможен, но не чаще раза в год. Если договор предусматривает возможность изменения арендной платы чаще, то это условие противоречит закону. А сторонники второй точки зрения полагают, что все положения пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса являются диспозитивными. Следовательно, в договоре можно предусмотреть возможность изменения арендной платы чаще раза в год. Мнения судов на этот счет расходятся.

Позиция Высшего арбитражного суда: повышение чаще раза в год незаконно

Точка зрения Президиума ВАС РФ по данному вопросу была выражена в пункте 11 информационного письма от 11.01.02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». В деле, описанном в данном пункте, договор предусматривал ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции. Суд первой инстанции признал это условие ничтожным в силу противоречия пункту 3 статьи 614 ГК Р. Ф. Суд кассационной инстанции отменил это решение, указав, что арендная плата установлена не в твердой сумме, а подлежит исчислению по каждому сроку платежа. Ежеквартальная индексация арендной платы — это способ ее расчета, который в течение года не менялся. Высший арбитражный суд согласился с данным выводом и подчеркнул, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления. Необходимо заметить, что в данном пункте письма от 11.01.02 № 66 не сформулирован четкий вывод Президиума ВАС РФ о том, что условие договора, предусматривающее изменение твердого размера арендной платы либо порядка ее изменения в течение года, является ничтожным. Возможно, именно по этой причине нижестоящие суды в своих решениях и постановлениях нередко выражают иную точку зрения.

Позиции нижестоящих судов

Некоторые суды расценивают запрет на изменение арендной платы чаще раза в год как императивный и признают ничтожными условия договора, предусматривающие иной порядок, ссылаясь при этом на пункт 11 письма от 11.01.02 № 66.

Пример из практики. Между двумя компаниями был заключен договор аренды нежилого помещения. Арендная плата предусмотрена в твердой сумме, при этом установлено, что через пять месяцев сумма арендной платы будет увеличена (указана новая повышенная сумма), а через три месяца она будет снова увеличена на 50 процентов. Арендатор платил арендную плату в первоначальном размере, игнорируя условия о ее повышении. Арендодатель обратился в суд с требованием о взыскании задолженности. Суд признал ничтожным условие договора об увеличении арендной платы в силу противоречия пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса и отказал в иске. Последующие инстанции поддержали данный вывод (постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 28.08.09 по делу № А14−2547/2008/87−17). Высший арбитражный суд не усмотрел в деле оснований для переоценки вывода судов и отказал в передаче дела для пересмотра в порядке надзора. При этом в определении было прямо указано, что условие договора, предусматривающее возможность изменения размера арендной платы чаще, чем один раз в год, является ничтожным как не соответствующее требованиям закона (определение ВАС РФ от 12.10.09 № 13100/09)

Другие суды воспринимают условие пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса о периодичности изменения размера арендной платы как диспозитивную норму, позволяющую сторонам договора установить меньшую периодичность (постановления федеральных арбитражных судов Восточно-Сибирского округа от 08.05.08 № А33−13139/07-Ф02−1784/08, Уральского округа от 18.09.02 по делу № Ф09−2232/02-ГК, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.08 по делу № А56−12364/2006). Примечательно, что в некоторых случаях даже ссылка на пункт 11 письма от 11.01.02 № 66 не помогает арендаторам убедить суд в ничтожности договорного условия о повышении арендной платы чаще раза в год.

Пример из практики. Договор аренды устанавливал две фиксированные суммы арендной платы для разных периодов в рамках срока действия договора: за первый месяц аренды — 64 тыс. рублей, затем — 69 тыс. рублей ежемесячно. При этом было также предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы с уведомлением арендатора. Суд первой инстанции посчитал, что в договоре согласовано условие об увеличении арендной платы чаще раза в год, что противоречит закону. Однако кассационная инстанция с данным выводом не согласилась. По ее мнению, установление в договоре размера арендной платы в твердых суммах для двух периодов пользования имуществом не может считаться изменением арендной платы. Поэтому названное условие согласуется с пунктом 11 письма от 11.01.02 № 66 (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 02.09.10 по делу № А13−16598/2009).

Нетрудно заметить, что в последнем деле условия договора очень похожи на те, которые были предметом рассмотрения в предыдущем деле (определение ВАС РФ от 12.10.09 № 13100/09). Но в этих двух случаях суды расценили похожие условия по-разному: в первом случае — как изменение арендной платы, во втором — как порядок ее установления. Но учитывая, что второе дело не обжаловалось в надзорной инстанции, надежнее руководствоваться позицией судов по первому делу, поскольку ее одобрил Высший арбитражный суд.

Как законно установить повышение арендной платы чаще раза в год

Подсказка — как все-таки закрепить в договоре право арендодателя на повышение арендной платы чаще раза в год и не нарушить закон — есть в том же пункте 11 письма от 11.01.02 № 66. По смыслу данного пункта изменение суммы арендной платы считается изменением ее размера лишь в случае, когда арендная плата установлена в договоре в твердой сумме. Если же в договоре закреплен только порядок (механизм) расчета арендной платы, то рассчитанная в таком порядке сумма может меняться хоть каждый месяц. Это не считается изменением размера арендной платы и не нарушает пункт 3 статьи 614 кодекса (п. 11 письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66). На практике размер арендной платы чаще всего привязывают к базовой ставке платы за аренду муниципального имущества, утверждаемой органами муниципальной власти, а также к коэффициенту инфляции. Причем вариант, когда в договоре указана фиксированная сумма арендной платы и предусмотрено условие о том, что она подлежит пересмотру арендодателем при изменении определенных показателей, тоже допустим. Суды считают, что в таком случае в договоре согласована не твердая сумма арендной платы, а лишь порядок ее определения (постановление Федерального арбитражногосуда Восточно-Сибирского округа от 22.06.10 № А33−16268/2009).

ВОПРОС В ТЕМУ

Можно ли предусмотреть в договоре, что установленная сумма арендной платы подлежит пересмотру при изменении рыночных расценок на аренду?

Да, это возможно (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.03.07 по делу № Ф08−1052/2007). Но в таком случае изменение рыночных расценок необходимо будет подтверждать отчетом независимого оценщика (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 20.06.07 по делу № КГ-А40/5369−07).

Журнал «Юрист компании», № 11, ноябрь, 2010 год

Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Подписка на статьи

      Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

      Рекомендации по теме

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией
      Рассылка

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      
      • Мы в соцсетях
      Внимание! Вы находитесь на сайте для юристов

      Вы точно юрист? Предлагаем сделку!
      Пройдите быструю регистрацию, а мы обеспечим вас увлекательным юридическим чтением.
      Регистрация займет минуту.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль