Неточное описание предмета аренды. Как избежать признания договора незаключенным

15143
Существенным условием договора аренды, как и любого другого, является его предмет — то есть данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Для договоров аренды земельных участков, зданий и сооружений существенным является также условие о размере арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 1 ст. 65 ЗК РФ). Как и в случае с поставкой, вопрос о незаключенности договора обычно возникает в спорах по поводу неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств одной из сторон. Проблема в том, что если суд приходит к выводу о незаключенности договора, то он не выносит решение о взыскании долга, а отказывает в иске. Если в аналогичной ситуации с поставкой суд может сделать вывод о состоявшихся между сторонами разовых сделках купли-продажи вне рамок спорного договора и на этом основании взыскать оплату за товары, то в аренде этот вариант неосуществим.

Существенным условием договора аренды, как и любого другого, является его предмет — то есть данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Для договоров аренды земельных участков, зданий и сооружений существенным является также условие о размере арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 1 ст. 65 ЗК РФ). Как и в случае с поставкой, вопрос о незаключенности договора обычно возникает в спорах по поводу неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств одной из сторон. Проблема в том, что если суд приходит к выводу о незаключенности договора, то он не выносит решение о взыскании долга, а отказывает в иске. Если в аналогичной ситуации с поставкой суд может сделать вывод о состоявшихся между сторонами разовых сделках купли-продажи вне рамок спорного договора и на этом основании взыскать оплату за товары, то в аренде этот вариант неосуществим.

Последствия незаключенности договора

Если договор аренды не заключен, но фактически исполнялся, то имеет место пользование имуществом без правовых оснований. Арендодатель может взыскать плату за пользование этим имуществом как неосновательное обогащение арендатора (ст. 1102 ГК РФ), но суды полагают, что данное требование должно быть предметом самостоятельного иска (см. определение ВАС РФ от 12.07.10 № ВАС-8989/10). Поэтому обращаясь в суд с требованием о взыскании долга по арендной плате по незаключенному договору, арендодатель несет потери в размере госпошлины, невозмещаемой в связи с вынесением решения не в его пользу. Кроме того, в рамках нового иска арендодателю придется доказывать рыночный размер платы за пользование имуществом, поскольку договорное условие об арендной плате не имеет силы.

Для арендатора тоже есть риск, что арендодатель использует факт незаключенности договора в свою пользу: он может использовать его как основание для выселения арендатора из помещения (постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 31.05.07 по делу № Ф04−2827/2007 (34062-А46−21)).

Наконец, наступает и общее последствие признания незаключенным для любого вида договора — отсутствие юридической силы для сторон любых условий данного договора, в том числе об ответственности сторон.

Условие об объекте аренды

Очень часто причиной признания договора незаключенным становится недостаточность в описании объекта аренды некоторых признаков, без которых невозможно определенно установить это имущество. Данная проблема в основном касается объектов недвижимости. Причем достаточность описания объекта зависит от того, требует договор регистрации или нет (подробнее об этом — в статье «Индивидуализация объекта аренды. Какие условия предотвратят признание договора незаключенным», «Юрист компании» № 12, 2009), а также от вида объекта (земельный участок, здание, помещение и т. д.). Если договор аренды здания, сооружения, помещения или части помещения подлежит государственной регистрации, то к нему обязательно должен быть приложен кадастровый паспорт объекта с указанием арендуемой площади (п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», далее — закон № 122-ФЗ). Для договоров, не требующих регистрации, аналогичного требования нет, поэтому в зависимости от разных ситуаций может быть достаточно подробных данных в тексте договора (например, для зданий и сооружений может быть достаточно точного адреса, литеры) или приложения к договору дополнительных документов (плана, схемы). Планы и схемы особенно актуальны для помещений или части помещений, поскольку их индивидуализация — более сложная задача. Порой без выделения на плане конкретного арендуемого объекта с указанием его расположения (границ, конфигурации) конкретизировать объект невозможно (адреса и площади может быть недостаточно).

Важно отметить, что проблема недостаточности в тексте договора или в приложенных к нему документах каких-либо признаков, индивидуализирующих объект аренды, исправима, если недостающие признаки есть в акте приема-передачи объекта (см. постановления федеральных арбитражных судов Волго-Вятского округа от 25.05.09 по делу № А11−4137/2008-К1−2/170, Московского округа от 23.08.07 по делу № А40−76908/06−77−534). В тех делах, когда суды приходят к выводу о неопределенности объекта аренды, суды тоже ссылаются не только на договор и его приложения, но и отмечают, что установить недостающие сведения невозможно также на основании актов приема-передачи (определение ВАС РФ от 25.05.11 № ВАС-1132/11).

Недостаточная индивидуализация объекта. Никаких общих правил с перечнем конкретных данных, которые необходимо указать в отношении определенных объектов, не существует — все зависит от конкретной ситуации, а также обстоятельств дела.

ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ. Согласно условиям договора, объектом аренды являлась часть нежилого помещения с указанием адреса здания, этажа, номера комнаты и общей площади — 45 кв. м. По мнению суда, условия договора не позволяют установить объект аренды. Согласно свидетельству о регистрации права собственности, арендодатель является собственником нежилого помещения на соответствующем этаже в данном здании площадью 180,20 кв. м. Это помещение состоит из 6 комнат. Согласно данным техпаспорта, комната, указанная в договоре, содержит площадь 121,3 кв. м. Но в договоре не было указано, какая конкретно часть этой комнаты площадью 45 кв. м подлежит передаче в аренду, не обозначено месторасположение арендуемой части в комнате, ее невозможно индивидуализировать. План этой части помещения не приложен к договору, акт приема-передачи, в котором могли бы содержаться индивидуализирующие признаки арендованного объекта, между сторонами не составлялся. Более того, на судебном заседании представители сторон не смогли пояснить, какое именно индивидуально определенное помещение является предметом договора. В результате суды пришли к выводу о том, что предмет в договоре аренды не определен и признали его незаключенным (постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.09 по делу № А55−9413/2009, определение ВАС РФ от 12.07.10 № ВАС-8989/10).

В другом деле с похожим определением объекта аренды, но с другими обстоятельствами, вывод суда был противоположным. Арендатор ссылался на незаключенность договора аренды помещения, считая несогласованным условие о предмете — в договоре были указаны адрес здания, этаж, на котором расположено помещение, его номер и площадь, однако поэтажный план или схема расположения помещения к договору не прилагались. По мнению арендатора, это свидетельствовало о том, что договор не устанавливает, какое именно помещение на соответствующем этаже передается в аренду. Однако суд эти доводы отклонил, поскольку из представленных арендодателем свидетельства о праве собственности и плана здания следовало, что арендодателю принадлежит только одно помещение в данном здании — именно с тем размером площади, который был указан в договоре. Более того, на соответствующем этаже здания других помещений такой площади не было. Исходя из этих обстоятельств, суд пришел к выводу, что никаких сомнений относительно объекта аренды быть не могло (постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.10 по делу № А57−7948/2010).

Расхождения между сведениями об объекте аренды. Дополнительным аргументом для суда в пользу того, что объект аренды не согласован, часто становятся расхождения между характеристиками объекта (например, о номере, этажности, литере помещения на плане, площади, назначении и т. д.), указанными в тексте договора и отмеченными в других представленных документах. В частности, это могут быть расхождения между данными договора и приложенного к нему техпаспорта или кадастрового паспорта (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.06.09 по делу № А56−17771/2008), данными договора и акта приема-передачи (определение ВАС РФ от 31.07.09 № ВАС-9285/09).

Принцип реального исполнения

В отличие от поставки в практике по спорам о незаключенности договоров аренды принцип реального исполнения договора реализуется заметно активнее. Но все равно нельзя сказать, что все суды единодушно его разделяют. На сегодняшний день встречаются два подхода.

Первый подход. Даже если из текста договора и содержания иных документов (приложений, планов, актов приема-передачи) нельзя определенно установить объект аренды, согласование этого условия подтверждается фактом его исполнения. Примеры такого подхода можно встретить во многих судебных актах (постановления федеральных арбитражных судов Волго-Вятского округа от 26.11.10 по делу № А11−1698/2010, Западно-Сибирского округа от 09.07.10 по делу № А81−2064/2007, Поволжского округа от 01.02.10 по делу № А65−6246/2009, определения ВАС РФ от 18.04.11 № ВАС-4033/11, от 24.05.2010 № 6322/10). При этом суды исходят из следующих обстоятельств: арендатор фактически принял недвижимость и пользовался ею, платил арендную плату, у сторон не возникало каких-либо неясностей и разногласий относительно объекта аренды (его нахождения и площади) в процессе исполнения договора. В такой ситуации вывод о незаключенности договора аренды противоречит фактическим обстоятельствам дела.

Весьма наглядно подход судов, разделяющих эту позицию, иллюстрирует мотивировка постановления Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 08.02.10 по делу № А31−4173/2009. В этом деле суд первой инстанции признал договор незаключенным, поскольку стороны не прописали в нем данные, позволяющие однозначно выделить помещения, являющиеся предметом найма, из других помещений в здании. Но кассационная инстанция с этим не согласилась, сославшись на абзац второй статьи 431 Гражданского кодекса, согласно которому в случае, если правила абзаца первого данной статьи не позволяют определить содержание договора, суд должен выяснить действительную волю сторон договора. Как указала кассационная инстанция, «определяющим фактором для оценки договора аренды на предмет заключенности с позиций части 3 статьи 607 ГК РФ служат обстоятельства, свидетельствующие об отсутствии у сторон сомнений по поводу соответствующего объекта, переданного в найм в данном случае договор на протяжении длительного периода времени исполнялся обеими сторонами; объект передан; арендная плата уплачена; сторонами не было предпринято действий, подтверждающих наличие каких-либо разногласий и неопределенности в отношении предмета договора, в том числе о смешении объекта найма с другим помещением».

Второй подход. Некоторые суды придерживаются формальной позиции: если в договоре не согласован предмет аренды, то реальное исполнение не может являться основанием для признания договора заключенным (постановления федеральных арбитражных судов Дальневосточного округа от 25.01.10 по делу № А73−6056/2009, Волго-Вятского округа от 08.02.10 по делу № А31−3798/2009, определение ВАС РФ от 25.05.11 № ВАС-1132/11).

Арендная плата как существенное условие аренды помещения

Общие положения о договоре аренды не относят размер арендной платы к существенным условиям. Законодательство называет его существенным только для аренды зданий и сооружений, а также земельных участков (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 1 ст. 65 ЗК РФ). А вот является ли условие об арендной плате существенным в договоре аренды помещений — вопрос спорный.

Аргументы «за». В действующей редакции Гражданского кодекса вообще нет никаких положений, посвященных договору аренды помещений, равно как нет норм, определяющих правовой статус помещения. Но в то же время по вопросу о необходимости регистрации договоров аренды помещений известна позиция ВАС РФ о том, что на эти договоры в силу отсутствия специальных норм распространяются правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса, регулирующее договор аренды зданий и сооружений (п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53). Логично предположить, что и иные специальные правила, установленные для договора аренды зданий и сооружений, по той же причине распространяются на аренду помещений. В частности, требование об обязательном согласовании размера арендной платы. Многие суды разделяют эту точку зрения (определение ВАС РФ от 28.05.08 № 4483/08, постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 03.12.10 по делу № А06−4404/2009).

Аргументы «против». В то же время некоторые суды вышеуказанную позицию не разделяют. По их мнению, нормы гражданского законодательства относят цену к существенным условиям только договора аренды здания и сооружения, но на аренду помещений это требование не распространяется (постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.07.08 по делу № А21−3483/2007, Восьмого арбитражного апелляционного суда от 17.12.09 по делу № А75−6163/2009).

МНЕНИЕ КОЛЛЕГИ

Роман Бевзенко, к. ю. н., начальник управления частного права Высшего арбитражного суда

«На мой взгляд, правило о том, что условие о размере арендной платы является существенным, распространяется на договоры аренды помещений. Я думаю, что пробел Гражданского кодекса в части регулирования оборота нежилых помещений вовсе не случаен. Скорее всего разработчики кодекса не предполагали допускать в оборот в качестве самостоятельных видов недвижимости нежилые помещения, имея в виду правовые трудности, которые возникают при так называемой поэтажной собственности. Но жизнь оказалась богаче — в оборот при приватизации госпредприятий были вовлечены тысячи таких объектов. В итоге в Гражданском кодексе нет норм ни о продаже нежилых помещений, ни об аренде помещений, ни об ипотеке помещений. Поэтому было бы правильным применять к соответствующим сделкам с помещениями наиболее близкие нормы — об обороте нежилых зданий (за исключением, разумеется, тех норм, которые связаны со спецификой зданий как объектов гражданских прав)».

ВОПРОС В ТЕМУ

Какие сведения о помещении лучше привести в договоре аренды для точной индивидуализации объекта аренды?

Можно ориентироваться на те сведения о помещении, которые вносятся в кадастр недвижимости: кадастровый или иной присвоенный государственный учетный номер (инвентарный, условный), адрес и учетный номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, площадь, описание местоположения помещения в пределах данного этажа либо в пределах здания или сооружения (если оно одноэтажное).

Может ли суд оценивать договор на предмет его заключенности, если ни одна из сторон об этом не заявляет?

Да, может. Арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск (п. 1 постановления Пленума Высшего арбитражного суда от 23.07.09 № 57).

СОВЕТ В ТЕМУ

Если предмет аренды — необособленная часть помещения, то лучше не заключать договор на срок от года и больше.

Дело в том, что для регистрации договора аренды к нему потребуется приложить кадастровый паспорт (п. 2 ст. 26 закона № 122-ФЗ), но оформить этот документ на часть помещения невозможно, поскольку она не является самостоятельным объектом недвижимости.

Анастасия Цумина, эксперт журнала «Юрист компании»

Журнал «Юрист компании», № 8, август, 2011

Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Подписка на статьи

      Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

      Рекомендации по теме

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией
      Рассылка

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      
      • Мы в соцсетях
      Внимание! Вы находитесь на сайте для юристов

      Вы точно юрист? Предлагаем сделку!
      Пройдите быструю регистрацию, а мы обеспечим вас увлекательным юридическим чтением.
      Регистрация займет минуту.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль