Между ООО и Администрацией города был заключен договор аренды земельного

464

Вопрос

Между ООО и Администрацией города был заключен договор аренды земельного . Срок действия договора закончился в 2012 году (договор был заключен на 5 лет), доп. соглашение о продлении не заключалось. Так как ООО продолжало платить арендную плату, договорные отношения продолжились на неопределенный срок. Теперь ООО не заинтересовано в дальнейшей аренде, хочет расторгнуть договор. Договором предусмотрено что он может быть расторгнут по соглашению сторон. Однако ситуация усложняется тем, что данный участок был предоставлен под строительство фабрики, которое не завершилось ( построен только фундамент). В настоящее время идет регистрация объекта незавершенного строительства, как собственности ООО. Достаточно ли просто заключить соглашение о расторжении договора для прекращения арендных отношении? Нужно ли данное соглашение регистрировать в ФРС? Пожалуйста, проконсультируйте, как лучше поступить случае, если соглашения не достаточно.».

Ответ

: Истечение срока договора аренды не является основанием для погашения регистрационной записи об аренде. В случае если договор аренды возобновлен сторонами на неопределенный срок, регистрационная запись об аренде в ЕГРП может быть погашена по заявлению любой стороны с условием, что другая сторона была предупреждена в установленный законом срок (3 месяца) о прекращении аренды или иной срок, предусмотренный договором. Для этой цели в регистрирующий орган необходимо предоставить либо уведомление о прекращении срока договора аренды, с отметкой о получении другой стороной в установленный срок, либо соглашение о прекращении договора аренды подписанного сторонами.

 

В соответствии с п.п. 8.2 п. 3 ст. 333.35 НК РФ за государственную регистрацию прекращения ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество государственная пошлина не уплачивается.

В п. п. 22, 23 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста России от 06.08.2004 № 135, государственная регистрация прекращения договора аренды производится на основании заявления одной из сторон договора. Таким образом, сам факт истечения срока действия договора аренды не является основанием для автоматического погашения записи о государственной регистрации договора аренды (см. Определение ВАС РФ ОТ 10.08.2011 № ВАС-7471/11).

Учитывая, что на земельном участке располагается фундамент, возможны споры с арендодателем относительно состояния земельного участка. В частности, договором может быть установлено, что арендатор обязуется при прекращении договора аренды выполнить рекультивацию участка, что будет являться основанием предъявления претензий арендатору (см. Постановление ФАС ЗСО от 02.11.2012 № А75-9696/2011). Таким образом, для уменьшения возможных рисков, рекомендуется, чтобы арендодатель без замечаний подписал акт приема-передачи земельного участка.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Какие документы необходимо оформить арендатору при прекращении или расторжении договора аренды недвижимого имущества

"Договор аренды прекращается по окончании срока аренды или досрочно путем расторжения. Прекращение договора аренды чаще всего оформляется соглашением о прекращении (о расторжении) договора аренды, составленным в виде единого документа. На практике прекращение (расторжение) договора может либо оформляться в виде обмена письмами сторон договора, либо вообще никак не оформляться. Никакие документы не составляются и в том случае, если договор расторгается по решению суда.

Если прекращение договорных отношений никак не оформляется, это может породить правовую неопределенность в отношениях арендатора и арендодателя. Например, если в договоре не указано, что окончание срока его действия влечет прекращение обязательств сторон по договору, то договор может быть возобновлен на неопределенный срок вне зависимости от желания арендатора, не предупредившего арендодателя о прекращении договорных отношений. Поэтому арендатору не рекомендуется прекращать договорные отношения без соответствующего письменного оформления. Как минимум нужно направить арендодателю хотя бы письменное уведомление о прекращении договора. Это позволит минимизировать риск того, что придется перечислять арендные платежи по договору, который при отсутствии заявлений сторон был продлен автоматически.

В то же время если стороны договорились расторгнуть договор аренды, который был зарегистрирован, то единый документ, подтверждающий факт прекращения договора, все же необходимо будет составить и подписать. Это объясняется тем, что этот документ необходимо будет представить в регистрирующий орган для регистрации прекращения права аренды.*

При прекращении арендных отношений арендатор обязан вернуть объект аренды арендодателю. Это должно фиксироваться документами о передаче недвижимости, которые подписываются сторонами договора.

Чаще всего такие документы составляет арендодатель и передает их арендатору на подпись. Юристу арендатора следует тщательно проверить текст этих документов. Правильность и точность составленных документов позволяет обезопасить арендатора от возможных претензий со стороны арендодателя и судебных споров.

Документ о прекращении договора аренды

Закон не обязывает стороны договора составить и подписать какой-либо документ, подтверждающий прекращение договора аренды. В некоторых случаях составление такого документа и не представляется возможным. Например, если договор был расторгнут по решению суда. Однако если договор аренды расторгается без решения суда, то на практике прекращение договора чаще всего оформляется соглашением о прекращении (о расторжении) договора аренды. Это позволяет документально оформить прекращение действия договора и подтвердить наличие или отсутствие претензий сторон друг к другу.

В этом документе стороны, как правило, прописывают следующие условия:

о прекращении действия конкретного договора аренды с определенной календарной даты;

об отсутствии взаимных претензий сторон друг к другу".



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Отметьте, пожалуйста, три самых интересных заголовка:

  • Участник использует огрехи в оформлении решений акционеров в свою пользу. Что делать? 50%
  • Либо пан, либо пропал: как изменить иск по ходу дела и выиграть, а не лишиться всего 0%
  • Зарплаты юристов. Как получать миллион? 100%
  • Работа с персональными данными. Ошибки, которые могут дорого обойтись компании. 0%
  • Как заключить договор аренды с наибольшей выгодой для арендатора и минимизировать риски 50%
  • Договор подписало неуполномоченное лицо. Как выйти из непростой ситуации? 0%
результаты

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль