Обратились в Росреестр о регистрации земельного участка под многоквартирным домом и выдаче свидетельства

729

Вопрос

Обратились в Росреестр о регистрации земельного участка под многоквартирным домом и выдаче свидетельства. Специалист Росреестра долго на меня кричала, что ничего они нам регистрировать не будут, что надо идти в КУМИЗО и выкупать эту землю (ссылаясь на ст. 35 и ст. 36 ч.1 Земельного кодекса). Все попытки сказать ей о том, что земельный участок автоматически становится собственностью потерпели неудачу. Разговаривали со специалистом КУМИЗО. Она пояснила, что эта земля не находится у них в реестре и повторила мне всё тоже самое что и Вы в своих ответах. Еще покопавшись в нормативных документах нашли приказ Минюста России от 14.02.2007 года № 29 "Об утверждении Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества" где все подробно написано про действия Росреестра с общим имуществом многоквартирного дома (куда как раз входит и земельный участок расположенный под ним). сейчас подадим документы в Росреестр и они нам дадут письменный отказ (специалист заявила это мне сразу), затем будем обращаться в суд. правомерен ли будет отказ Росреестра и какие документы предоставить в Россреестр чтобы не получить отказ? ».

Ответ

: Земельный участок под многоквартирным домом с момента формирования и постановки на государственный кадастровый учет принадлежит обществу на праве общей долевой собственности в силу прямого указания закона. Основания для отказа в регистрации прав общества на данный участок отсутствуют. Для регистрации права необходимо предоставить в регистрирующий орган квитанцию об оплате госпошлины, кадастровый паспорт земельного участка и свидетельства о праве собственности на помещения в многоквартирном жилом доме.

 

Также Вы можете ознакомиться с информацией о необходимом перечне документов Управления Росреестра по Санкт-Петербургу.

Согласно подп. 23 п. 1 ст. 333.33 главы 25.3 Налогового кодекса РФ государственная пошлина за осуществление государственной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме уплачивается в размере 100 руб. За повторную выдачу правообладателям свидетельства о государственной регистрации прав на квартиру или нежилое помещение, в котором также будет отражена доля в праве общей долевой собственности на общее имущество, уплачивается государственная пошлина для юридических лиц — в размере 600 руб.

В силу ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ земельный участок, на котором расположен дом, входит в состав общего имущества в многоквартирном доме. Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

На основании ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав данного дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены такие дома, возникает в силу прямого указания закона.

В соответствии с п. 2 ст. 23 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. При этом свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается.

Согласно п. 1 ст. 20 Закона № 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано, в случае если не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом № 122-ФЗ для государственной регистрации прав, в случаях если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, установлены ст. 18 Закона № 122-ФЗ.

В Письме Минэкономразвития России от 16.10.2009 № Д23-3410 указано, что государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, носит правоподтверждающий характер.

В данном письме также разъяснено, что у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены такие дома, в соответствии со ст. 16 Закона № 189-ФЗ возникает с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. При этом государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме (и одновременная государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок) является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок. Заключения каких-либо дополнительных договоров передачи общего имущества в многоквартирном доме в общую долевую собственность действующим законодательством не предусмотрено, в Законе № 189-ФЗ также отсутствуют требования об издании органами государственной власти или органами местного самоуправления решений о предоставлении земельных участков собственникам помещений в многоквартирных домах.

Согласно Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста России от 14.02.2007 № 29, сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости включаются в свидетельство о государственной регистрации права, выдаваемое собственнику помещения в многоквартирном доме, посредством внесения в него описания объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на него.

Если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и входящие в его состав объекты недвижимого имущества, был сформирован и поставлен на кадастровый учет до введения в действие ЖК РФ, то есть до 1 марта 2005 г., то есть с 1 марта 2005 г., указанный земельный участок перешел бесплатно в общую долевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, у организации как у собственника нежилого помещения в многоквартирном доме возникло право собственности на рассматриваемый земельный участок в силу прямого указания закона.

Исходя из изложенных выше положений законодательства организация для подтверждения своего права общей долевой собственности на земельный участок, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, вправе обратиться за государственной регистрацией данного права. Такая регистрация носит правоподтверждающий характер.

Аналогичные выводы приведены в Определении ВАС РФ от 30.10.2013 № ВАС-15153/13, Постановлении ФАС СКО от 25.02.2013 г. № А32-2194/2012,

В Постановлении ФАС СКО от 10.02.2014 № А63-6069/2013 также сделал вывод, что земельный участок под многоквартирным домом с момента формирования и постановки на государственный кадастровый учет принадлежит обществу на праве общей долевой собственности в силу прямого указания закона.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

ПОСТАНОВЛЕНИЕ 16 ААС ОТ 18.11.2013 №А63-6069/2013

«ЗАО «Тандер» (далее — общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее — управление, заинтересованное лицо, регистрирующий орган) о признании отказа от 13.03.2013 № 22/012/2013-051 в государственной регистрации общей долевой собственности ЗАО «Тандер» на земельный участок с кадастровым номером 26:16:060112:96, расположенный по адресу: г. Невинномысск, ул. Фрунзе,1-а, незаконным, обязании зарегистрировать право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме — земельный участок с кадастровым номером 26:16:060112:96, под многоквартирным жилым домом без выделения доли пропорционально размеру общей площади, расположенный по адресу: г. Невинномысск, ул. Фрунзе,1-а.

Пункт 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации определяет, что в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом (пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон № 189-ФЗ) с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, земельный участок под указанным многоквартирным домом с момента формирования и постановки на государственный кадастровый учет принадлежит ЗАО «Тандер» на праве общей долевой собственности в силу прямого указания закона.

Согласно положениям пункта 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации статьи 15 Закона № 189-ФЗ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения, если принятым до вступления в силу Закона № 189-ФЗ решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное.

В соответствии со статьей 245 Гражданского кодекса Российской Федерации, если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.

Статья 15 Закона № 189-ФЗ устанавливает, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме, если принятым до вступления в силу данного Закона решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное.

Доказательств распределения собственниками долей в общем имуществе многоквартирного дома (в ином порядке, чем это предусмотрено законом) в материалы дела не представлено, общество в заявлении о государственной регистрации не указало на изменение его доли в общем имуществе. Отсутствие таких документов не является препятствием для регистрации права общей долевой собственности на объект недвижимости.

С учетом изложенного суд пришел к правильному выводу о возможности определения размера доли заявителя с учетом правил, установленных статьей 15 Закона № 189-ФЗ.

При этом положения пункта 7 Инструкции (о внесении в ЕГРП размера долей в праве общей долевой собственности на объект недвижимости на основании сведений, содержащихся в решении (протоколе) общего собрания собственников) не могут рассматриваться как основание для отказа в государственной регистрации права в отсутствие сведений об ином определении размера долей, чем это установлено в законе (статья 15 Закона № 189-ФЗ).

Материалами дела подтверждается, что общество представило в регистрирующий орган кадастровый паспорт земельного участка и свидетельство о праве собственности на помещения в многоквартирном жилом доме.

Возложение на заявителя обязанности по предоставлению в регистрирующий орган оригиналов и копий правоустанавливающих документов на помещения в многоквартирном жилом доме, собственником которых он не является, противоречит нормам Закона о государственной регистрации (статьи 5 и 16) и статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Доводы о непредставлении технической документации дома и документа технического учета многоквартирного дома, содержащего сведения о составе общего имущества в многоквартирном доме, также признается необоснованным ввиду следующего.*

С учетом положений Закона о государственной регистрации и пункта 7 Инструкции (абзацы 11 и 13) к числу участников отношений, возникающих при государственной регистрации прав, кроме лица, обратившегося за регистрацией своего права, не относятся иные собственники помещений в многоквартирном доме. В силу изложенного возложение на заявителя обязанности по предоставлению в регистрирующий орган оригиналов и копий правоустанавливающих документов на помещения в многоквартирном жилом доме, собственником которых он не является, противоречит нормам Закона о государственной регистрации (статьи 5 и 16) и статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, в соответствии с приказом Минюста РФ от 18.02.2008 № 32 установлены формы составления кадастровых паспортов зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, помещений, земельных участков. При этом данный приказ не содержит формы кадастрового паспорта на имущество многоквартирного дома.

Согласно пункту 5 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества с многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» Министерству экономического развития и торговли Российской Федерации предписано утвердить до 01.12.2006 порядок определения состава общего имущества собственников помещений в многоквартирное доме и форму документа технического учета такого имущества.

Между тем согласно пункту 4 письма Министерства экономического развития РФ от 19.10.2009 № Д23-3422 в настоящее время проект постановления находится в стадии разработки в Минэкономразвития РФ.

Поскольку до настоящего времени форма документа технического учета такого имущества не определена, требование заинтересованного лица о представлении данного документа является неправомерным.

С учетом изложенного вывод суда о достаточности представленных обществом документов для государственной регистрации, а также о незаконности отказа регистрирующего органа, как не соответствующего требованиям Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», является правильным, основан на установленных по делу обстоятельствах и нормах действующего законодательства.

Поскольку оспариваемое решение не соответствует требованиям стати 20 Закона о государственной регистрации и нарушает права и законные интересы заявителя, суд первой инстанции правомерно, в соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ, признал его незаконным".



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.