Выкупил помещение по ФЗ-159 2008 г

220

Вопрос

Выкупил помещение по ФЗ-159 2008 г.. В комнате был встроенный шкаф. Перед выкупом формировали помещение, делали кадастровые паспорта. Учли шкаф как комнату - 1,3 кв.м. Не стали включать его в состав приватизируемого помещения, т.к. не был у меня в аренде более 2-х лет. В итоге - собственник шкафа муниципалитет. Хочу в собственность шкаф, что делать?».

Ответ

: В связи с тем, что в состав приватизируемого имущества спорная комната площадью 1,3 кв.м не вошла и не являлась предметом договора купли-продажи, субъект малого и среднего предпринимательства вправе выкупить данное помещение на общих основаниях, установленных Законом № 159-ФЗ.

 

По общему правилу имущество, которое может быть объектом выкупа, должно быть сформировано как самостоятельный объект недвижимости. Реализация права на заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект (п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 ноября 2009 г. № 134.

Арендатор может по своей инициативе подать в уполномоченный орган заявление о желании реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, в данном случае комнаты, площадью 1,23 кв.м.

В этом заявлении арендатор подтверждает соответствие условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства и заявляет о желании реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества (ч. 2 ст. 9 Закона № 159-ФЗ). Следовательно, в таком случае для реализации преимущественного права арендатора на выкуп имущества закон не обязывает его представлять какие-либо другие документы помимо заявления.

При получении такого заявления от арендатора уполномоченные органы:

обеспечивают заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в двухмесячный срок с даты получения заявления;

принимают решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

направляют заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

 

Как реализовать право малого и среднего бизнеса на выкуп имущества, арендуемого у муниципалитетов и субъектов РФ

«Субъекты малого и среднего бизнеса, которые арендуют имущество у субъектов РФ и муниципалитетов, обладают преимущественным правом выкупа этого имущества по упрощенной процедуре (без проведения торгов). Это дает арендаторам две возможности.

Во-первых, если арендодатель примет решение о приватизации этого имущества, то именно арендатору первому предложат его купить.

Во-вторых, сам арендатор может обратиться к арендодателю с заявлением о реализации преимущественного права, то есть с предложением выкупить арендованное имущество.*

Кто может воспользоваться преимущественным правом выкупа арендуемого имущества

Эта своего рода льгота установлена Федеральным законом от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 159-ФЗ).

Отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные Законом № 159-ФЗ, регулируются Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»; далее — Закон № 178-ФЗ (ч. 3 ст. 1 Закона № 159-ФЗ).

Субъекты малого и среднего бизнеса могут реализовать преимущественное право выкупа государственного и муниципального имущества до 1 июля 2015 года. Срок льготной приватизации в очередной раз продлен еще на два года Федеральным законом от 2 июля 2013 г. № 144-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства».

При этом арендатор может реализовать право преимущественного выкупа, только если соответствует следующим условиям (ст. 3 Закона № 159-ФЗ):

арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании арендатора непрерывно в течение двух и более лет по состоянию на 1 июля 2013 года. То есть арендатор получил выкупаемое помещение в аренду ранее 1 июля 2011 года;

у арендатора отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, а также по неустойкам (штрафам, пеням);

имущество не включено в перечень государственного или муниципального имущества, которое предназначено для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

До 1 июля 2013 года для выкупа государственного имущества закон предусматривал еще и требование к площади (ограничивал ее размер). Площадь выкупаемого помещения не должна была превышать предельные значения, установленные законами субъектов РФ. Однако новая редакция Закона № 159-ФЗ такого ограничения не содержит.

Еще одно изменение заключается в том, что теперь в некоторых случаях арендатор может выкупить даже то имущество, которое включено в указанный выше перечень.

Для этого арендатору нужно обратиться с заявлением о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также соответствовать двум требованиям:

арендатор владеет и (или) пользуется арендуемым имуществом непрерывно в течение пяти и более лет в соответствии с договором аренды по состоянию на 1 сентября 2012 года. То есть арендатор получил выкупаемое помещение в аренду ранее 1 сентября 2007 года;

арендуемое имущество входит в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи соответствующего заявления.

Такие правила предусматривает часть 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ.

Первый вариант: выкуп по инициативе арендодателя

Прежде всего уполномоченный орган субъекта РФ или муниципалитета в соответствии с Законом № 178-ФЗ принимает решение об условиях приватизации, в котором предусматривает преимущественное право арендатора на приобретение арендуемого имущества. После этого он направляет арендатору копию этого решения, предложение о заключении договора купли-продажи и проект договора купли-продажи.

Если у арендатора есть задолженность по арендной плате, неустойкам, штрафам и пеням, ему также направляют требование погасить такую задолженность.

Если арендатор отвечает согласием использовать свое преимущественное право, с ним заключают договор купли-продажи.

Одновременно с этим арендатор должен подать в уполномоченный орган:

заявление о том, что он соответствует условиям отнесения к категориям субъектов малого и среднего бизнеса;

документы, подтверждающие внесение арендной платы;

документы о погашении задолженности по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням).

По общему правилу установлен 30-дневный срок для заключения договора купли-продажи с момента получения арендатором предложения о приватизации или проекта договора (ч. 4 ст. 4 Закона № 159-ФЗ). По истечении этого срока если договор не подписан, то арендатор утрачивает право выкупа. С 1 июля 2013 года в законе появилось уточнение, если арендатор оспаривает достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, такой срок будет приостановлен до вступления в законную силу судебного решения по этому вопросу.

Такие правила закрепляет часть 4.1 статьи 4 и пункт 2 части 9 статьи 4 Закона № 159-ФЗ.

Второй вариант: выкуп по инициативе арендатора

Выкуп арендованного имущества по инициативе арендатора на основании статьи 9 Закона № 159-ФЗ стал возможен только после 1 января 2009 года (со дня вступления в силу ч. 2 ст. 9 Закона № 159-ФЗ).*

Арендатор может по своей инициативе подать в уполномоченный орган заявление о желании реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.

В этом заявлении арендатор подтверждает соответствие условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства и заявляет о желании реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества (ч. 2 ст. 9 Закона № 159-ФЗ). Следовательно, в таком случае для реализации преимущественного права арендатора на выкуп имущества закон не обязывает его представлять какие-либо другие документы помимо заявления.

При получении такого заявления от арендатора уполномоченные органы:

обеспечивают заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в двухмесячный срок с даты получения заявления;

принимают решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

направляют заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Арендаторы, которым ранее до 1 июля 2013 года отказали в выкупе из-за требований к площади помещений либо из-за несоответствия срокам пользования, могут повторно обратиться с заявлением о реализации своего права на выкуп. Повторное заявление уполномоченный орган рассматривает в общем порядке.

Кроме того, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать (ч. 8 ст. 4 Закона № 159-ФЗ):

отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, которая используется для определения цены выкупаемого имущества;

бездействие уполномоченного органа в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, которые необходимы для реализации преимущественного права выкупа.

С 1 июля 2013 года право обжаловать достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки можно на основании части 8статьи 4 Закона № 159-ФЗ. Ранее такое право в Законе № 159-ФЗ прямо не было предусмотрено, однако его можно было реализовать, обратившись в арбитражный или третейский суд, руководствуясь статьей 13 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Как оплатить выкупаемое имущество

Арендатор имеет право выбрать один из двух порядков оплаты выкупаемого имущества:

единовременно;

в рассрочку.

Срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов РФ.

Право выбора срока рассрочки в установленных пределах принадлежит покупателю (ч. 2 ст. 5 Закона № 159-ФЗ). При оплате имущества в рассрочку, помимо уплаты основной денежной суммы, покупатель должен заплатить проценты. Размер процентов исчисляется исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Центробанка России.

С 1 июля 2013 года установлен минимальный срок рассрочки оплаты приобретаемого имущества. Он составляет три года. Рассрочка осуществляется посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях (ч. 1 ст. 5 Закона № 159-ФЗ).

Если законом субъекта РФ не установлен срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, то применяется срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, равный трем годам.

Такое правило предусматривает часть 1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ.

Зачастую на практике возникают споры о порядке оплаты выкупаемого имущества. Но не все суды имеют единообразную позицию по этому вопросу.

Стоимость неотделимых улучшений выкупаемого имущества засчитывается в счет его оплаты, если арендатор их осуществил с согласия арендодателя".

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.