• Главная страница
  • » Ответы на вопросы
  • » Между сторонами заключен ПДА от 01.11.2011 со сроком до гос регистрации основного договора 06.01.2012г. заключен Основной договор сроком на 5 лет, гос регистрацию должен провести арендодатель. есть условие следующие условия в договоре в части срока: «Наст

Между сторонами заключен ПДА от 01.11.2011 со сроком до гос регистрации основного договора 06.01.2012г. заключен Основной договор сроком на 5 лет, гос регистрацию должен провести арендодатель. есть условие следующие условия в договоре в части срока: «Наст

123

Вопрос

Между сторонами заключен ПДА от 01.11.2011 со сроком до гос регистрации основного договора 06.01.2012г. заключен Основной договор сроком на 5 лет, гос регистрацию должен провести арендодатель. есть условие следующие условия в договоре в части срока: «Настоящий договор вступает в силу с даты государственной регистрации и действует в течение 5 (пяти) лет. В соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского Кодекса Российской Федерации стороны договорились, что условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим с даты подписания акта приема-передачи помещения. В случае отсутствия государственной регистрации Договор считается заключенным на 360 дней с момента подписания акта приема-передачи. Расходы по государственной регистрации несет Арендатор. Мероприятия по государственной регистрации договора осуществляются силами Арендодателя, за счет Арендатора. 3.3.В случае заключения договора, не подлежащего государственной регистрации, срок аренды по настоящему договору автоматически продлевается на тех же условиях на 4 (четыре) дополнительных срока в 1 (один) год каждый, если Арендатор не известит Арендодателя о своем нежелании продлевать Договор не менее чем за 2 месяца до окончания срока Аренды». Арендатор дважды писал арендодателю с просьбой начать процедуру регистрации. Получены были следующие ответы: 1 ответ: В связи с необходимостью внесения изменений в свидетельства праве собственности ООО ТК "Стрела" на помещения ТРК Фиеста, связанной с изменением основания владения на Разрешение на ввод объекта кап.строит-ва в эксплуатацию по окончании реконструкции ТРК Фиеста, осложненного процессом согласования с банками-залогодержателями, мы вынуждены "повременить" с регистрацией договоров аренды. Процесс получения новых "зеленок" на помещения ТРК Фиеста с уточненными данными о площади ТРК Фиеста планируется к завершению в конце марта- начале апреля. Останется получить Кадастровй паспорт БТИ именно Вашего Помещения, внести данные из Кад.паспорта (о площади арендуемого помещения) в договор аренды - снова распечатаем договор уже в 3-х экземплярах и можно будет идти в регистрирующий орган. 2 ответ: В настоящее время ожидаем результата тех.инвентаризации БТИ - ориентировочно начало мая. На основе данных БТИ о площади отдела Арендатора сможем составить текст долгосрочного договора аренды, поставить предмет аренды (помещение) на кадастровый учет - 1 месяц, и после - подать на гос.регистрацию договор аренды. 31.12.2013 года Арендодатель направил уведомление о повышении арендной платы или о расторжении договора с 01.03.2014г., заключенного на неопределенный срок. Арендатор подал самостоятельно договор на регистрацию, однако получил приостановку. Как Арендатору остаться в проекте с учетом Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73.».

Ответ

: У арендатора имеется возможность потребовать регистрации договора аренды в судебном порядке. В соответствии с пунктом 2 статьи 165 Гражданского кодекса РФ если одна из сторон уклоняется от регистрации договора, то суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации договора. Поэтому если арендодатель не исполняет свою обязанность по регистрации договора, арендатору в большинстве случаев целесообразнее либо направить соответствующую письменную претензию арендодателю, либо сразу обращаться с требованием о регистрации договора в суд. В этом случае договор будет зарегистрирован по решению суда (п. 2 ст. 165 ГК РФ). Однако, как следует из вопроса, арендатор в настоящее время самостоятельно обратился в регистрирующий орган с заявлением о регистрации договора аренды, в связи с чем вправе будет обжаловать решения регистрирующего органа.

 

Из изложенных обстоятельств усматривается, что в настоящее время договор аренды, не прошедший государственную регистрацию, арендодатель считает как возобновленный на неопределенный срок, что дает право арендодателю в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. В законе или в договоре может быть предусмотрен другой срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Такие правила установлены в пункте 2статьи 610 Гражданского кодекса РФ. В данной ситуации, если арендатор не согласится с повышением арендной платы, арендодатель вправе будет расторгнуть договор аренды.

Как усматривается из вопроса, первоначальный срок договора аренды составлял 360 дней, по истечении которых был продлен на 4 дополнительных срока, в 1 год, т.е. суммарно на 4 года. В связи с чем, оснований для того, чтобы считать данный договор заключенный на неопределенный срок, не усматривается.

Следует отметить, что в случае заключения договора на неопределенный срок, арендодатель может отказать арендатору в заключении договора аренды на новый срок, т.к. преимущественным правом обладает лишь арендатор по договору, который был заключен на определенный срок. Если же срок действия договора не определен, то и право на преимущественное заключение договора на новый срок реализовать не получится.

Таким образом, если договор аренды будет возобновлен на неопределенный срок, то в этом случае арендатор лишается преимущественного права заключить договор аренды на новый срок. И если арендодатель откажется от такого договора с предупреждением арендатора за три месяца (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ), то арендатор не сможет рассчитывать на заключение с ним договора аренды на новый срок (см. Постановление ФАС ВВО от 11.01.2010 г. № А79-156/2009).

Кроме того, если договор аренды недвижимого имущества должен был быть зарегистрирован, но стороны этого не сделали, то арендатор не сможет воспользоваться преимущественным правом на заключение нового договора аренды (абз. 5 п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13)).

Следует отметить, что если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору предъявить в суде одно из двух требований (абз. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ):

потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды,

либо потребовать только возмещения таких убытков.

Дополнительно Вы можете ознакомиться со статьей:

Как арендатору недвижимого имущества предотвратить повышение арендной платы;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

 

Как арендодателю досрочно расторгнуть договор аренды

«Право на односторонний отказ от исполнения договора может быть предусмотрено законом или договором.

В законе такое право установлено только для бессрочных договоров аренды. Если договор аренды заключен на неопределенный срок, то арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. В законе или в договоре может быть предусмотрен другой срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Такие правила установлены в пункте 2статьи 610 Гражданского кодекса РФ.*

В каких случаях договор аренды считается заключенным на неопределенный срок

Договор аренды считается бессрочным (заключенным на неопределенный срок) в следующих случаях.

1. В договоре не указан срок аренды.

2. В договоре срок аренды определен путем указания на событие, зависящее от воли сторон.

Обоснование

Пример из практики: суды назвали ряд ситуаций, в которых договоры аренды признаются бессрочными

3. Срок договора истек, но арендатор продолжает пользоваться имуществом (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Право арендодателя отказаться от исполнения обязательства может быть прописано в самом договоре. Право на односторонний отказ от договора может быть:

  • безусловным — то есть право на отказ от договора может быть реализовано в любое время;

Пример условия, закрепляющего безусловное право на отказ от договора

  • условным — то есть право на отказ от договора может быть реализовано только при наступлении определенных обстоятельств».

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.