В 2003 году мы приобрели артезианские скважины по договору купли- продажи

597

Вопрос

В 2003 году мы приобрели артезианские скважины по договору купли- продажи. В собственность их не оформили, так как в 2004 году произошла ликвидация продавца. Начиная с 2012 года мы пытались оформить скважины в собственность. В регпалате нам отказали в регистрации по ряду причин, в Арбитражном суде Пензенской области отказ оставили без изменения. Из данных скважин мы предоставляем артезианскую питьевую воду потребителям (несколько организаций, находящихся на нашей территории), по договорам. Какая ответственность грозит нашей организации за пользование скважинами, предоставление питьевой воды из них, будучи не оформленными в нашей собственности? Может быть, существуют какие то способы узаконить данние скважины? В дополнение к своему сегоднешнему письму хочу немного уточнить информацию, в целях упростить подготовку ответа эксперта. Обнаружились новые обстоятельства, касающиеся артезинаских скважин нашей организации. Дело в том, что лицензия на право пользование недрами у нас имеется, каждый год мы утверждаем тарифы на холодную воду, предоставляемую потребителям по договорам. Управление по регулированию тарифов утверждает тарифы, но настаивает предоставить документы на артезианские скважины. как я писала в первом письме в судебном порядке оформить в собственность нам не удалось. Вопрос: какая ответственность грозит нам, если мы не оформим скважины в собстенность, какие штрафы и какая организация может данные штрафы выставить? И вообще обязательно ли их оформлять в собственность? ».

Ответ

: Ликвидация продавца скважин не является основанием для отказа в регистрации права собственности. Однако покупателю необходимо соблюсти заявительный порядок, определенный Законом о государственной регистрации, т.е. предварительно обратиться с заявлением о проведении регистрации. Если же сразу обратиться с исковым требованием, то суд признает, что выбран ненадлежащий способ защиты.

 

Как видно из текста решения АС Пензенской области от 11.02.2013 г. № А49-9552/2012, суд отказал в иске о признании права собственности на артезианские скважины, по причине того, что заявитель не обжаловал отказ в регистрации перехода права собственности в Росреестре, а обратился с иском о признании права. Также у суда возникли сомнения о наличии права собственности у ликвидированного продавца на арт. скважины.

В связи с этим, возможным выходом является изначальное обращение в Росреестр с заявлением о регистрации и дальнейшее обжалование отказа в регистрации права собственности в судебном порядке (см.Как произвести регистрацию перехода права собственности, если компания-продавец ликвидирована).

Между тем, судебная практика допускает регистрацию права собственности на артезианские скважины в упрощенном порядке на основании ст. 25.3 Закона о регистрации на основании декларации об объекте недвижимости.

В соответствии с пунктом 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

Декларация об объекте недвижимого имущества является правоустанавливающим документом для регистрации права собственности объект недвижимого имущества, расположенный на земельном участке, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимости не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство, в т.ч. строения и сооружения вспомогательного использования п.17 ст.51 Градостроительного кодекса РФ).

Порядок государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество на основании декларации об объекте недвижимого имущества, форма которой утверждена Приказом Минэкономразвития России от 03.11.2009 № 447 «Об утверждении формы декларации об объекте недвижимого имущества», установлен п. 3 ст. 25.3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и применяется для регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества, для строительства которых по законодательству РФ не требуется выдача соответствующего разрешения.

Согласно п. 1 и п. 3 ст. 25.3 Закона о регистрации основаниями регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества, для строительства которых по законодательству РФ не требуется выдача разрешения на строительство, служат:

— документы, подтверждающие факт создания объекта недвижимого имущества и содержащие его описание (декларация об объекте недвижимого имущества);

— правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

Основной момент при регистрации права собственности на объект недвижимости в упрощенном порядке состоит в том, что регистрирующий орган может усомниться в том, что возведенное строение относится к вспомогательному назначению, что может привести к спорным ситуациям. Между тем, положительная судебная практика регистрации права собственности на артезианские скважины в упрощенном порядке выражена в Постановлении 15ААС от 10.12.2009 г. № А32-10455/2009.

Следует отметить, что если артезианские скважины введены в эксплуатацию, организацию не могут привлечь к административной ответственности по ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ.

Отсутствие государственной регистрации права на недвижимое имущество также не влияет на порядок его принятия к учету в составе ОС (п. 4 ПБУ 6/01).

Между тем, рекомендуется произвести регистрацию права собственности на арт. скважину.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Письмо Росреестра от 09.02.2012 № 14-910-ГЕ «О государственной регистрации в упрощенном порядке права собственности юридических лиц на объекты вспомогательного использования»

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

 

Как произвести регистрацию перехода права собственности, если компания-продавец ликвидирована

«Вначале следует получить от Росреестра отказ в государственной регистрации перехода права собственности. Таким образом, покупателем будет соблюден необходимый заявительный порядок, определенный Законом о государственной регистрации. Если же сразу обратиться с исковым требованием, то суд признает, что выбран ненадлежащий способ защиты. Поскольку «право, возникшее из договора, никем не оспаривается, доказательств, свидетельствующих об отказе регистрирующего органа в государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество либо об уклонении от таких действий, в деле не имеется» (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 8 сентября 2011 г. по делу № А27-1730/2011).

Данная ситуация была детально рассмотрена в пункте 62 постановления № 10/22. В нем, в частности, указано, что в рассмотренном случае отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности может быть обжалован в суде по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Таким образом, согласно правовой позиции Пленума ВАС РФ, в данном случае из возможных способов защиты применяется не исковой порядок, а подача заявления о признании ненормативного акта недействительным, решений и действий (бездействия) — незаконными.*

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче объекта и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности. В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания права покупателя на недвижимое имущество учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами.

После получения отказа Росреестра можно обращаться с исковым заявлением в суд. В соответствии с правовой позицией Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении от 27 мая 2003 г. № 1069/03, в случае ликвидации одной из сторон на момент подачи заявления о государственной регистрации сделки или перехода права по ней подлежат применению по аналогии положения статей 165 и 551 Гражданского кодекса РФ. Поэтому в дальнейшем суд может применить эти статьи, которые устанавливают возможность государственной регистрации сделки и перехода права собственности на основании решения суда.*

Пример из практики: компания-продавец прекратила деятельность в связи с ликвидацией. Росреестр отказал покупателю в регистрации перехода права собственности в связи с тем, что не представлены учредительные документы продавца и заключение об оценке недвижимого имущества. Суд удовлетворил требования покупателя о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок

По результатам проведенных торгов по продаже имущества покупатель приобрел у продавца земельный участок. Позже компания-продавец прекратила свою деятельность в связи с ликвидацией. Покупатель обратился в Росреестр с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности.

Росреестр уведомил об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на основании абзацев 4и 10 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации. Причины отказа следующие: не представлены учредительные документы продавца и заключение независимого оценщика об оценке недвижимого имущества с указанием начальной цены продажи имущества с торгов.

Покупатель обратился в суд с требованием зарегистрировать переход права собственности на приобретенный объект недвижимости. Покупатель ссылался на то, что в связи с ликвидацией продавца не имеет возможности зарегистрировать переход права собственности на приобретенный земельный участок.

Суд установил, что договор исполнен сторонами, право собственности ликвидированного продавца на отчуждаемый земельный участок было зарегистрировано, и права истца на земельный участок никем не оспаривались.

Суд, удовлетворяя исковые требования, применил к сложившимся правоотношениям статьи 165 и 551 Гражданского кодекса РФ, устанавливающие возможность государственной регистрации сделки и перехода права собственности на основании решения суда (постановление ФАС Северо-Западного округа от 21 марта 2011 г. по делу № А05-5550/2010, определением ВАС РФ от 28 июля 2011 г. № ВАС-9368/11 отказано в передаче дела Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора)".

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.