• Главная страница
  • » Ответы на вопросы
  • » возможно ли оформление в лизинг жилого дома с учётом того, что по требованиям действующего в России законодательства судьба объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, следует судьбе земельного участка и наоборот, а земельный участок в соот

возможно ли оформление в лизинг жилого дома с учётом того, что по требованиям действующего в России законодательства судьба объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, следует судьбе земельного участка и наоборот, а земельный участок в соот

126

Вопрос

возможно ли оформление в лизинг жилого дома с учётом того, что по требованиям действующего в России законодательства судьба объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, следует судьбе земельного участка и наоборот, а земельный участок в соответствии с ФЗ о лизинге не может быть предметом лизинга? Есть ли какая-либо судебная практика по этому вопросу?».

Ответ

Оформление в лизинг жилого дома возможно. Здания, строения и сооружения могут являться предметом договора лизинга, и они могут переходить в собственность лизингополучателя на условиях, предусмотренных соглашением сторон, и без включения в договор земельного участка в качестве составной части этого недвижимого имущества.

 

Статья 666 ГК и ст. 3 Закона о лизинге содержат положение, согласно которому предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения.

Кроме того в Земельном кодексе РФ установлен принцип единства судьбы объектов недвижимости с земельными участками, на которых эти объекты расположены. Так, в соответствии с п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

Возникшие противоречия были разрешены Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 16.09.2008 № 8215/08 в котором указано, что поскольку здания, строения, сооружения могут являться предметом лизинга, они могут переходить в собственность лизингополучателя на условиях, предусмотренных соглашением сторон, и без включения в договор земельного участка в качестве составной части этого недвижимого имущества.

В этом случае следует применять положения ст. 273 ГК РФ: при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, одновременно с регистрацией перехода права собственности на здание, являющееся предметом лизинга, к лизингополучателю подлежит государственной регистрации и переход к лизингополучателю права собственности на земельный участок.

Этот вывод поддерживается и действующей судебной практикой. Так в Определении ВАС РФ от 03.06.2010 № А27-13938/2009 указано: «Признавая отказ Управления незаконным и нарушающим права и законные заявителя, суды трех инстанций правильно указали на то, что взаимосвязанное толкование положений статьи 666 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 3 ФЗ „О финансовой аренде (лизинге)“ позволяет сделать вывод о том, что предметом договора лизинга не могут быть только земельные участки, являющиеся самостоятельным предметом договора лизинга. Содержащийся в указанных нормах запрет не распространяется на случаи, когда предметом лизинга служат здание (сооружение), предприятие, иной имущественный комплекс. Суды при этом обоснованно сослались на правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в Постановлениях от 16.09.2008 № 4904/08 и от 16.09.2008 № 8215/08».

Дополнительно Вы можете ознакомиться со статьей:

Будет ли считаться незаключенным договор лизинга здания (сооружения) по причине того, что здание находится на земельном участке, а тот предметом договора лизинга не является;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 16.09.2008 № 8215/08

" В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора указанных судебных актов общество «СтальИнвест» просит их отменить, ссылаясь на нарушение судами норм материального права. Заявитель указывает, что выкуп банком объекта недвижимости невозможен, поскольку его нельзя выкупить без земельного участка, а последний не являлся и не мог являться предметом лизинга в силу статьи 666 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 3 Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге)».

В отзыве на заявление конкурсный управляющий банком просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзыве на него и выступлениях присутствующих в заседании представителей участвующих в деле лиц, Президиум считает, что оспариваемое постановление суда кассационной инстанции подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

В силу указанных законодательных норм земельные участки не могут являться предметом договора лизинга.

В то же время пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации содержит запрет на отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Таким образом, законодательством установлен принцип единства юридической судьбы земельного участка и расположенного на нем здания, строения, сооружения.

Поскольку здания, строения и сооружения могут являться предметом договора лизинга, согласно статье 19 Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге)» они могут переходить в собственность лизингополучателя на условиях, предусмотренных соглашением сторон, и без включения в договор земельного участка в качестве составной части этого недвижимого имущества. В таком случае следует руководствоваться положениями статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей переход права собственности на земельный участок к приобретателю здания (сооружения), либо договором между собственником земельного участка и лизингополучателем.

Иное толкование означало бы запрет на переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю, который может быть установлен только федеральным законом.

Кроме того, взаимосвязанное толкование статьи 666 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 3 Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге)» позволяет сделать вывод о том, что предметом договора лизинга не могут быть только земельные участки, являющиеся самостоятельным предметом договора лизинга. Содержащийся в указанных нормах запрет не распространяется на случаи, когда предметом лизинга служат здание (сооружение), предприятие, иной имущественный комплекс.*

Таким образом, вывод судов трех инстанций о наличии у общества «СтальИнвест» обязанности передать банку объект недвижимости основан на правильном применении норм материального права.

Поскольку суд кассационной инстанции правомерно удовлетворил требование истца о регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, данное постановление следует оставить без изменения".

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.