• Главная страница
  • » Ответы на вопросы
  • » Договор уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) был подписан 23.12.2013, аванс (в т.ч. задаток) (30%) был оплачен покупателем по нему в 2013 году

Договор уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) был подписан 23.12.2013, аванс (в т.ч. задаток) (30%) был оплачен покупателем по нему в 2013 году

130

Вопрос

Договор уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) был подписан 23.12.2013, аванс (в т.ч. задаток) (30%) был оплачен покупателем по нему в 2013 году (т.е. договор, с юридической точки зрения, вступил в силу в 2013 году), 13.01.2014 уступка прав требований была зарегистрирована в Росреестре, договор был получен с регистрации, после чего покупателем были перечислены оставшиеся денежные средства в оплату договора (кредитные средства - 70%). В какой налоговый период попадет эта сделка - 2013 год или 2014 год? На что необходимо ориентироваться в этом плане - на факт вступления договора в силу (2013), факт регистрации в Росреестре (2014) или факт окончательного расчета с покупателем (2014)? В случае, если эта сделка попадет в разные налоговые периоды, в каком периоде можно уменьшить налогооблагаемую базу на документально подтвержденные расходы?

Ответ

Указанные денежные средства, перечисленные на финансирование долевого строительства, не влияют на налоговый учет инвестора — дольщика. Пояснения.
Согласно статье 4 Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в определенный срок своими силами (либо с привлечением других лиц) построить многоквартирный дом (или иной объект недвижимости). Этот объект после того, как будет получено разрешение на ввод его в эксплуатацию, застройщик обязуется передать участнику долевого строительства. В свою очередь, участник долевого строительства (дольщик) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект при наличии разрешения на ввод его в эксплуатацию. Такой договор заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. В постановлениях ФАС Западно-Сибирского округа от 26.02.2007 № Ф04-695/2007(31660-А67-42), ФАС Уральского округа от 24.01.2007 № Ф09-12301/06-С2 сказано, что денежные средства, полученные организацией от юридических и по договорам о долевом участии в строительстве жилья и направленные на финансирование строительства жилья, являются инвестиционными.
В свою очередь, договор инвестирования (инвестиционный договор) не является самостоятельным видом гражданско-правовых договоров. Такая позиция отражена в постановлении Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54. Такой договор может быть квалифицирован либо как договор купли-продажи будущего объекта недвижимости, либо как договор подряда, либо как договор простого товарищества.
В главе 25 Налогового кодекса РФ сказано, что при расчете налога на прибыль средства, переданные застройщику по инвестиционному договору (договору долевого участия), в состав расходов инвестора не включаются (п. 17 ст. 270 НК РФ). В данной норме прямо сказано, что в состав налоговых расходов не включаются суммы в виде стоимости имущества, переданного в рамках целевого финансирования в соответствии с подпунктом 14 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ. В свою очередь, в подпункте 14 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ сказано, что к целевым средствам относятся средства в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов.
Таким образом, указанные средства формируют первоначальную стоимость будущего объекта, который будет построен застройщиком-заказчиком.
Обратите внимание, что договор долевого участия формируют у инвестора — дольщика права требования от застройщика построенного объекта. Данное имущественное право может быть реализовано по договору цессии.

 

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Главбух» vip — версия

1. Рекомендация: Как отразить в бухучете и при налогообложении операции по инвестированию в строительство

Правовые основы инвестиционной деятельности

Порядок ведения инвестиционной деятельности, связанной с капитальным строительством объектов, регулируется Законом от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ. Под инвестиционной деятельностью понимают вложение средств в целях получения прибыли и (или) достижения другого полезного эффекта (ст. 1 Закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ). В частности, инвестировать строительство объекта можно для его дальнейшей продажи или для собственных нужд.

Одним из основных субъектов инвестиционной деятельности является инвестор (п. 1 ст. 4 Закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ). Функции инвестора может выполнять либо сам застройщик, либо привлеченный инвестор.

Отражение в бухучете операций по инвестированию зависит от того, кто инвестирует в строительство:

  • привлеченный инвестор;
  • застройщик, который одновременно является инвестором.

Бухучет у привлеченного инвестора

Привлеченный инвестор вкладывает средства в строительство на основании договора инвестирования, который заключается с застройщиком (п. 1 ст. 8 Закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ). Согласно этому договору застройщик привлекает средства инвестора для строительства объекта в соответствии с утвержденным проектом и обязуется построить объект и передать инвестору в определенные договором сроки.

Внимание: договор инвестирования (инвестиционный договор) не является самостоятельным видом гражданско-правовых договоров. Такая позиция отражена в постановлении Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54. Этим постановлением арбитражные суды будут руководствоваться при рассмотрении дел, связанных с заключением, исполнением и квалификацией инвестиционных договоров.

В зависимости от включенных в него условий договор инвестирования, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 8 Закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ, может быть квалифицирован либо как договор купли-продажи будущего объекта недвижимости, либо как договор подряда, либо как договор простого товарищества. На практике такой подход может повлиять на порядок ведения бухучета операций, связанных с реализацией инвестиционных проектов.*

Внимание: запрещено привлекать средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов по инвестиционному договору (п. 2–2.1 статьи 1 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ). Так же как и уступать гражданам права по таким договорам, заключенным с организациями или индивидуальными предпринимателями (п. 3 ст. 1 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

В бухучете каждую операцию по перечислению средств (инвестиционного взноса) застройщику привлеченный инвестор отражает проводкой:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с застройщиком» Кредит 51
— перечислены застройщику средства на строительство объекта.

По окончании строительства инвестор принимает от заказчика объект по акту приемки-передачи. Подробнее об этом см. Как застройщику оформить документы для передачи объекта инвестору.

Порядок отражения в бухучете принятого инвестором объекта зависит от характера его дальнейшего использования:

  • объект используется для собственных нужд (например, в производственной деятельности или для сдачи в аренду);
  • объект предназначен для продажи.

Объект, предназначенный для собственных нужд, который соответствует критериям пункта 4 ПБУ 6/01, инвестор принимает к учету в качестве основного средства по первоначальной стоимости (п. 7 ПБУ 6/01).

Первоначальную стоимость объекта инвестор формирует с учетом всех затрат, связанных с его строительством и доведением до состояния, пригодного к эксплуатации (п. 8 ПБУ 6/01).

В частности, в первоначальную стоимость объекта инвестор включает:

  • расходы на строительство, полученные от застройщика;
  • вознаграждение застройщика, если оно выделено отдельной суммой в инвестиционном договоре;
  • госпошлину за регистрацию права собственности на построенный объект (ст. 131 ГК РФ, ст. 4 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ);
  • проценты по привлеченным кредитам и займам с учетом требований ПБУ 15/2008, если для финансирования объекта строительства были использованы привлеченные денежные средства (кредиты и займы).

Такой вывод следует из пункта 24 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н.

Для отражения затрат, связанных со строительством объекта, инвестор использует счет 08-3 «Строительство объектов основных средств». Операции, связанные с принятием к учету построенного объекта, отражает проводками:

Дебет 08-3 Кредит 76 субсчет «Расчеты с застройщиком»
— принят от застройщика построенный объект;

ОСНО: налог на прибыль

При расчете налога на прибыль средства, переданные застройщику по инвестиционному договору, в состав расходов инвестора не включаются (п. 17 ст. 270 НК РФ).*

В налоговом учете объекты строительства отразите следующим образом:

  • по первоначальной стоимости, если такие объекты предназначены для нужд инвестора (застройщика, выступающего инвестором) и принимаются к учету в качестве основного средства;
  • по стоимости изготовления, если такие объекты предназначены для продажи и принимаются к учету в качестве готовой продукции.

Если объект принят к учету в качестве основного средства, начните начислять по нему амортизацию (п. 4 ст. 259 НК РФ).

Олег Хороший, государственный советник налоговой службы РФ III ранга

2. Ситуация: Можно ли в налоговом учете включить в первоначальную стоимость строящегося объекта недвижимости проценты по целевому кредиту, привлеченному на строительство

Нет, нельзя.

Для расчета налога на прибыль установлен особый порядок учета процентов по долговым обязательствам всех видов включая кредиты, полученные на строительство. Суммы процентов включаются в состав внереализационных расходов (подп. 2 п. 1 ст. 265 НК РФ) с учетом ограничений, предусмотренных статьей 269 Налогового кодекса РФ. В разъяснениях финансового ведомства отражена именно эта точка зрения (письма Минфина России от 26 апреля 2013 г. № 03-03-06/1/14650, от 19 января 2009 г. № 03-03-06/1/20).*

Если учетной политикой организации предусмотрен другой порядок налогового учета процентов по долговым обязательствам (например, включение их в первоначальную стоимость имущества), то применять этот порядок на практике нельзя (письмо Минфина России от 22 октября 2007 г. № 03-03-06/1/731).

Елена Попова, государственный советник налоговой службы РФ I ранга

* Так выделена часть материала, которая поможет Вам принять правильное решение.

05.02.2014г.

С уважением, Александр Ермаченко, эксперт БСС «Система Главбух».
Ответ утвержден Натальей Колосовой,
руководителем направления VIP-поддержки БСС «Система Главбух».

 



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.