На днях состоится судебное заседание о признании должника банкротом и вопроса о введении процедуры наблюдения.

69

Вопрос

На днях состоится судебное заседание о признании должника банкротом и вопроса о введении процедуры наблюдения. Ответчиком будет застройщик многоквартирного дома (дом не достроен, не зарегистрирован как объект незавершенного строения).В свое время застройщик заключил с физическим лицами договора долевого участия. В случае подачи физического лица иска о признании права на долю в объекте незавершенного строения, в какой суд обращаться. Раньше сомнений не было: в суд общей юрисдикции. Но посмотрев практику, сильно засомневался! И по этому же вопросу: реально ли требовать признания вышеуказанного права, если объект незавершенного строения не зарегистрирован».

Ответ

Согласно ст. 33 ФЗ от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», дела о банкротстве юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, рассматривает арбитражный суд по месту нахождения должника — юридического лица или по месту жительства гражданина.

 

Согласно ст. 201.2 ФЗ от 26.10.2002 № 127-ФЗ, наряду с лицами, предусмотренными статьей 34 Закона, лицами, участвующими в деле о банкротстве застройщика, признаются участники строительства, имеющие требования о передаче жилых помещений.

Таким образом, участник строительства (физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование) является лицом, участвующим в деле о банкротстве застройщика и должен подавать свои требования в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней — п. 1 ст. 131 ГК РФ.

В статье 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что право собственности на объект незавершенного строительства подлежит регистрации.

До осуществления государственной регистрации незавершенного строительством объекта признание за участником строительства права собственности на долю невозможно.

Следовательно, участник строительства в данной ситуации вправе предъявить к застройщику денежное требование.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

  • Статья: Договор долевого строительства. Как получить объект в случае банкротства застройщика

Застройщик-банкрот должен иметь объект незавершенного строительства в собственности

Согласно п. 1 ст. 201.6 Закона о банкротстве требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном ст.ст. 71 и 100 Закона о банкротстве.

При этом, как следует из буквального толкования п. 2 ст. 201.6 этого же закона, арбитражным судом при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должно быть установлено два обстоятельства:

  • наличие договора между участником долевого строительства и застройщиком, по которому данное лицо обязано передать денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность гражданина;
  • факт полной или частичной оплаты участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору.

В случае наличия полной или частичной оплаты требование участника подлежит включению в реестр требований о передаче жилых помещений. Участники строительства в части требований о передаче жилых помещений имеют право участвовать в собраниях кредиторов и обладать числом голосов, определяемым исходя из суммы, уплаченной участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимости переданного застройщику имущества (п. 5 ст. 201.6 Закона о банкротстве).

Бесспорным является то, что участники строительства заявляют свои требования в реестр о передаче жилых помещений с целью получения в собственность доли в объекте незавершенного строительства либо квартиры.

Законом о банкротстве (§ 7 гл. IX) установлены специальные правила погашения требований участников строительства:

  • погашение требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства (ст. 201.10);
  • погашение требований участников строительства путем передачи им жилых помещений (ст. 201.11).

Передача объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при соблюдении всех условий, установленных в ст. 201.10 Закона о банкротстве. Аналогичные положения содержатся и в ст. 201.11. Так, передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена только в случае, если после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства. Такое правило касается конкретного объекта строительства, включенного в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений (п. 4 ч. 3 ст. 201.10 Закона о банкротстве).

При этом важным условием является то, что объект незавершенного строительства должен принадлежать застройщику на праве собственности (п. 5 ч. 3 ст. 201.10 Закона о банкротстве). Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8 ГК РФ). В свою очередь право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество (объекты незавершенного строительства), подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации* (ст. 219 ГК РФ). Следовательно, в случае регистрации участником строительства права собственности на долю в объекте незавершенного строительства либо на жилое помещение в Управлении Росреестра, прекращается право собственности на данное имущество должника — застройщика.

Указанное имущество не будет входить в состав конкурсной массы (ст. 131 Закона о банкротстве), поскольку не является имуществом должника. Именно по этой причине у застройщика будет отсутствовать право распоряжаться данным имуществом, в том числе и право передавать его кому бы то ни было. То есть, обязанность должника по передаче жилого помещения прекращается с даты внесения записи о праве собственности за гражданином в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРПН).

Но, как сказано выше, требования участников строительства включаются в реестр о передаче жилых помещений с целью последующей передачи в жилищно-строительный кооператив.

В случае включения в реестр требований участников долевого строительства с зарегистрированным правом собственности на долю в объекте незавершенного строительства, может возникнуть ситуация, при которой невозможно будет произвести погашение требований всех участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства.

В этом случае будет нарушаться положение п. 4 ч. 3 ст. 201.10 Закона о банкротстве — требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений будет больше, чем жилых помещений после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства. При таких условиях арбитражный управляющий должника сможет дать лишь заключение о невозможности передачи объекта незавершенного строительства.

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.