ООО “А” и ООО “С” заключили бессрочный договор аренды.

196

Вопрос

ООО “А” и ООО “С” заключили бессрочный договор аренды. В качестве объекта аренды собственник ООО “А” передал арендатору - ООО “С” во временно владение и пользование административное здание и прилегающий земельный участок. В свою очередь ООО “С” передал офисные помещения, расположенные в здании, в субаренду различным лицам. Позднее собственник продал административное здание третьему лицу - ООО “В”, при этом сделка никак не отразилась на договоре аренды. Однако спустя еще время ООО “В” решило занять несколько помещений в здании. Владелец здания ООО “С” не возражает против заключения договора субаренды с ООО “В”. Возможна ли субаренда помещений ООО “В” в собственном здании? Или в силу статьи 413 ГК РФ договор аренды здания прекращается в части помещений, переданных собственнику ООО “В”? Либо, с учетом того, что по договорам аренды и субаренды объекты не совпадают (административное здание – в первоначальном договоре, и помещения - в договоре субаренды) никаких рисков договор субаренды его сторонам не влечет. В том числе налоговых? И еще, если договор аренды прекращается в части помещений, переданных собственнику, верна ли наша позиция, что ООО “С” и ООО “В” становиться совладельцами здания с разделением обязанности текущего ремонта (содержания) в соответствующих долях пропорционально занимаемой площади, хотя изначально договор аренды возлагал обязанности текущего содержания на арендатора ООО “С”? Будем вам премного благодарны, если поможете нам разобраться в возникшей ситуации?

Ответ

Прежде всего стоит отметить, что договор — это соглашение об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 ГК РФ). В Вашем случае у лица В никаких реальных прав и обязанностей не возникает.

 

При смене собственника помещения происходит замена одной из сторон договора аренды, а именно арендодателя, иными словами, перемена лиц в обязательстве, основанная на ст. ст. 382, 387 ГК РФ.

В п. 24 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 описан следующий случай: акционерное общество (новый собственник имущества) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о внесении изменений в договор аренды в части наименования арендодателя и срока аренды. Арбитражный суд отказал в иске, сославшись на ст. 617 ГК РФ, согласно которой переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Однако суд апелляционной инстанции счел правомерным изменение в договоре наименования арендодателя (поскольку в силу ст. 608 ГК РФ арендодателем по договору аренды является собственник имущества), а в изменении срока договора аренды отказал. Аналогичные решения принимают и суды кассационной инстанции (Постановления ФАС ВВО от 09.08.2010 № А29-10614/2009, от 22.01.2010 № А82-4063/2009). Следовательно, лицо В и лицо С обязаны были внести изменения в договор в части смены арендодателя. То есть, если бы данное условие было бы выполнено, то арендодателем являлась бы сторона В, а арендатором С. Так, при заключении договора субаренды становится очевидно, что собственник сам и себя арендует помещение.

Субаренда представляет собой сдачу арендатором в наем, с согласия арендодателя, арендуемого имущества третьему лицу — субарендатору. Данное определение основано на судебном толковании ст. ст. 606 и 615 ГК РФ (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.05.2009 № А56-9635/2008; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.06.2009 № А66-5108/2008). Из этого следует еще одно противоречие: у Вас третьим лицом планирует выступить собственник составной части объекта аренды.

Закон предусматривает и в случае заинтересованности арендодателя в продолжении пользования объектом аренды субарендатором возможность продолжения действия договора субаренды в случае расторжения договора аренды (п. 1 ст. 618 ГК РФ). Получается, что если бы договор субаренды был бы заключен между лицом В и С и в случае расторжения основного договора аренды, обязанность по уплате арендных платежей у стороны В возникла бы самому себе, и факт аренды помещения у самого бы себя стал бы еще более очевиден.

Теперь несколько слов об объекте аренды и субаренды. В ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ даны определения здания и помещения. Так,

здание — результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных;

помещение — часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.

Таким образом, помещение является составной частью здания, а в рассматриваемом случае составной частью объекта основного договора аренды. То есть объект аренды и субаренды по сути совпадает в части этих нескольких помещений.

К аренде помещений применяются положения ст. 651 ГК РФ о форме договора и его государственной регистрации, поскольку помещение неразрывно связано со зданием и сооружением, в состав которого входит (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53).

В договоре аренды (субаренды) необходимо согласовать условие об объекте. Для этого его необходимо индивидуализировать. Документом, в котором содержатся уникальные характеристики и дополнительные сведения на здание или сооружение, является кадастровый паспорт (п. 4 ст. 14 Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ).

Для правильной индивидуализации здания или сооружения в договоре следует указать сведения об объекте, которые содержатся в его кадастровом паспорте, иных имеющихся у сторон документах технического учета и/или правоустанавливающих документах:

— вид недвижимого имущества — здание, сооружение;

— кадастровый номер объекта недвижимости, при его отсутствии — условный номер;

— инвентарный номер (ранее присвоенный учетный номер) — государственный учетный номер, присвоенный объекту недвижимости органом (организацией) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации;

— наименование здания, сооружения (при его наличии). При отсутствии индивидуального наименования можно указать обобщенное наименование соответствующего вида объектов, указанное в документации на объект;

— адрес — указывается официально присвоенный (почтовый) адрес;

— описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке, если объектом недвижимости является здание, сооружение;

— основная характеристика — для зданий указывается общая площадь в квадратных метрах с точностью до одной десятой;

— назначение;

— этажность — указывается общее число этажей здания, сооружения;

— кадастровый номер земельного участка (участков), в пределах которого расположен объект недвижимого имущества — указывается при наличии.

Если за арендодателем зарегистрировано право собственности на все здание или сооружение ( а в рассматриваемом случае за лицом С закреплено право владения именно всем зданием), в котором расположен объект аренды, помещение передается в аренду как часть здания или сооружения. В этом случае для надлежащей индивидуализации помещения необходимо описать само здание или сооружение, в котором расположен объект аренды, а также определить площадь и состав помещения, передаваемого в аренду. В этом случае документом, в котором содержатся уникальные характеристики помещения и дополнительные сведения о нем, является кадастровый паспорт здания или сооружения (п. 4 ст. 14 Закона № 221-ФЗ).

Для правильной индивидуализации помещения сторонам при заключении договора следует указать сведения о нем, которые содержатся в кадастровом паспорте здания (сооружения), иной имеющейся у сторон технической документации и/или правоустанавливающих документах, а именно:

— вид недвижимого имущества — помещение;

— кадастровый номер здания (сооружения), в котором расположено помещение, при его отсутствии — условный номер;

— инвентарный номер (ранее присвоенный учетный номер) здания (сооружения), в котором расположено помещение — государственный учетный номер, присвоенный объекту недвижимости органом (организацией) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации;

— этаж (этажи), на котором расположено помещение;

— общая площадь помещения;

— адрес;

— назначение помещения — жилое, нежилое;

— номер помещения на поэтажном плане (если есть);

— план расположения помещения на этаже — на нем отображаются границы помещения (местоположение) в пределах этажа здания, сооружения (части здания, части сооружения), в котором расположено помещение.

Таким образом, становится очевидно, что объект при аренде и субаренде все таки будет совпадать. И, как было отмечено в самом начале, что договор субаренды между лицом В и С не порождает никаких прав и обязанностей, что противоречит самому определению договора, приведенному в ст. 420 ГК РФ.

Также стоит упомянуть и о налоговых последствия такой сделки. Для налогового инспектора не составит труда определить отсутствие экономического обоснования целесообразности такой сделки при одновременном отсутствии положительного экономического эффекта от ее осуществления. А основным условием учета расходов в целях формирования налоговой базы по налогу на прибыль является требование п. 1 ст. 252 НК РФ: расходы должны быть экономически обоснованными и документально подтвержденными. Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме. Иными словами, должна присутствовать необходимость осуществления данных расходов в целях предпринимательской деятельности, направленной на получение дохода. В рассматриваемой ситуации данные расходы (арендная плата по договору субаренды) не направлены на получение дохода, они не являются экономически обоснованными, а лишь говорят о недобросовестности налогоплательщика.

В Постановлении Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 № 53 сказано, что налоговая выгода может быть признана необоснованной, в частности, в случаях, если для целей налогообложения учтены операции не в соответствии с их действительным экономическим смыслом или учтены операции, не обусловленные разумными экономическими или иными причинами (целями делового характера). Налоговая выгода не может быть признана обоснованной, если получена налогоплательщиком вне связи с осуществлением реальной предпринимательской или иной экономической деятельности.

При этом следует учитывать, что возможность достижения того же экономического результата с меньшей налоговой выгодой, полученной налогоплательщиком путем совершения других предусмотренных или не запрещенных законом операций, не является основанием для признания налоговой выгоды необоснованной.

Налоговая выгода не может рассматриваться в качестве самостоятельной деловой цели. Поэтому если судом установлено, что главной целью, преследуемой налогоплательщиком, являлось получение дохода исключительно или преимущественно за счет налоговой выгоды в отсутствие намерения осуществлять реальную экономическую деятельность, в признании обоснованности ее получения может быть отказано.

В рассматриваемой ситуации экономическая обоснованность заключения договора субаренды между лицом В и С отсутствует. Налоговая выгода (в виде расходов по арендной плате) у лица В не будет являться обоснованной, так как получена в результате недобросовестного поведения налогоплательщика.

При проверке инспектору не составит труда сделать аналогичные выводы и применить соответствующие меры — снятие данных сумм с расходов, и как следствие — доначисление налога на прибыль, уплата штрафа, процентов.

Таким образом, заключение договора субаренды между лицом В и С помещения не может рассматриваться в принципе как договор, так как противоречит положениям п. 1 ст. 420 ГК РФ. Экономическая обоснованность совершения такой сделки отсутствует, ввиду чего учесть суммы арендных платежей в качестве расходов нельзя.

Дополнительно отмечу, что судебной практики по аналогичным ситуациям в настоящее время не существует. Все выводы были сделаны, опираясь на нормы ГК РФ и правоприменительную практику.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЛЕНУМА ВАС РФ ОТ 12.10.2006 № 53

"3. Налоговая выгода может быть признана необоснованной, в частности, в случаях, если для целей налогообложения учтены операции не в соответствии с их действительным экономическим смыслом или учтены операции, не обусловленные разумными экономическими или иными причинами (целями делового характера).

4. Налоговая выгода не может быть признана обоснованной, если получена налогоплательщиком вне связи с осуществлением реальной предпринимательской или иной экономической деятельности*.

При этом следует учитывать, что возможность достижения того же экономического результата с меньшей налоговой выгодой, полученной налогоплательщиком путем совершения других предусмотренных или не запрещенных законом операций, не является основанием для признания налоговой выгоды необоснованной.

5. О необоснованности налоговой выгоды могут также свидетельствовать подтвержденные доказательствами доводы налогового органа о наличии следующих обстоятельств:

невозможность реального осуществления налогоплательщиком указанных операций с учетом времени, места нахождения имущества или объема материальных ресурсов, экономически необходимых для производства товаров, выполнения работ или оказания услуг;

отсутствие необходимых условий для достижения результатов соответствующей экономической деятельности в силу отсутствия управленческого или технического персонала, основных средств, производственных активов, складских помещений, транспортных средств;

учет для целей налогообложения только тех хозяйственных операций, которые непосредственно связаны с возникновением налоговой выгоды, если для данного вида деятельности также требуется совершение и учет иных хозяйственных операций;

совершение операций с товаром, который не производился или не мог быть произведен в объеме, указанном налогоплательщиком в документах бухгалтерского учета*.

В случае наличия особых форм расчетов и сроков платежей, свидетельствующих о групповой согласованности операций, суду необходимо исследовать, обусловлены ли они разумными экономическими или иными причинами (деловыми целями).

6. Судам необходимо иметь в виду, что следующие обстоятельства сами по себе не могут служить основанием для признания налоговой выгоды необоснованной:

создание организации незадолго до совершения хозяйственной операции;

взаимозависимость участников сделок;

неритмичный характер хозяйственных операций;

нарушение налогового законодательства в прошлом;

разовый характер операции; осуществление операции не по месту нахождения налогоплательщика;

осуществление расчетов с использованием одного банка;

осуществление транзитных платежей между участниками взаимосвязанных хозяйственных операций;

использование посредников при осуществлении хозяйственных операций.

Однако эти обстоятельства в совокупности и взаимосвязи с иными обстоятельствами, в частности указанными в пункте 5 настоящего постановления, могут быть признаны обстоятельствами, свидетельствующими о получении налогоплательщиком необоснованной налоговой выгоды.

7. Если суд на основании оценки представленных налоговым органом и налогоплательщиком доказательств придет к выводу о том, что налогоплательщик для целей налогообложения учел операции не в соответствии с их действительным экономическим смыслом, суд определяет объем прав и обязанностей налогоплательщика, исходя из подлинного экономического содержания соответствующей операции*.

8. При изменении юридической квалификации гражданско-правовых сделок (пункт 1 статьи 45 Налогового кодекса Российской Федерации) судам следует учитывать, что сделки, не соответствующие закону или иным правовым актам (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), мнимые и притворные сделки (статья 170 ГК РФ) являются недействительными независимо от признания их таковыми судом в силу положений статьи 166 ГК РФ.

9. Установление судом наличия разумных экономических или иных причин (деловой цели) в действиях налогоплательщика осуществляется с учетом оценки обстоятельств, свидетельствующих о его намерениях получить экономический эффект в результате реальной предпринимательской или иной экономической деятельности.

Судам необходимо учитывать, что налоговая выгода не может рассматриваться в качестве самостоятельной деловой цели. Поэтому если судом установлено, что главной целью, преследуемой налогоплательщиком, являлось получение дохода исключительно или преимущественно за счет налоговой выгоды в отсутствие намерения осуществлять реальную экономическую деятельность, в признании обоснованности ее получения может быть отказано.

Обоснованность получения налоговой выгоды не может быть поставлена в зависимость от способов привлечения капитала для осуществления экономической деятельности (использование собственных, заемных средств, эмиссия ценных бумаг, увеличение уставного капитала и т.п.) или от эффективности использования капитала*".



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Отметьте, пожалуйста, три самых интересных заголовка:

  • Участник использует огрехи в оформлении решений акционеров в свою пользу. Что делать? 13.6%
  • Либо пан, либо пропал: как изменить иск по ходу дела и выиграть, а не лишиться всего 68.8%
  • Зарплаты юристов. Как получать миллион? 45.6%
  • Работа с персональными данными. Ошибки, которые могут дорого обойтись компании. 39.6%
  • Как заключить договор аренды с наибольшей выгодой для арендатора и минимизировать риски 36.4%
  • Договор подписало неуполномоченное лицо. Как выйти из непростой ситуации? 52.4%
результаты

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль