Между двумя ИП был заключен 11- месячный договор субаренды нежилого помещения, срок аренды истекает "31" июля 2014 года

277

Вопрос

Между двумя ИП был заключен 11- месячный договор субаренды нежилого помещения, срок аренды истекает "31" июля 2014 года. Согласно договора "Досрочное расторжение договора возможно по инициативе Субарендодателя с письменного уведомления Субарендатора не менее чем за 7 (семь) календарных дней до предполагаемой даты расторжения договора". В настоящий момент Субарендодатель желает расторгнуть договор с Субарендаторм (который надлежащим образом исполнял обязанности по договору) и заключить договор на иных условиях с третьим лицом. Однако, Субарендатор считает, что данное положение договора о семидневном сроке уведомления не имеет юридической силы, так как по закону такой срок составляет три месяца. Также Субарендатор ссылается на свое преимущественное право на заключение договора на новый срок. Кто прав в данной ситуации? На какие законодательные акты и судебную практику можно ссылаться? Наша задача как Субарендодателя расторгнуть договор в семидневный срок! Можем ли мы в заказном письме Субарендатору помимо уведомления о расторжении договора прописать, что если по истечении 7 дней Помещение не будет освобождено, то Субарендодатель обратится в полицию? На что можно ссылаться в данном случае? И еще, каковы шансы на успехи в суде Субарендодателя при решении данного спора?

Ответ

Трехмесячный срок касается случаев, когда срок аренды в договоре не определен, то есть договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Соответственно, к вам он отношения не имеет. Условия договора о семидневном сроке в силе. Однако в соответствии со ст. 621 ГК РФ арендатор имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. Тем не менее, стоит учитывать то, возобновление договора аренды на новый срок по существу является заключением нового договора, поэтому стороны не связаны условиями прежнего договора, включая сумму арендных платежей. Такая позиция, в частности, выражена в п. 32 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66.

 

Однако стоит отметить, что к данным правоотношениям не применимы действия через правоохранительные органы, так как не в их компетенцию входит выяснения действительности расторжения договора и т.д. В данном случае понуждение об освобождении арендуемого помещения необходимо делать через исковое производство, не забыв так же взыскать сумму за использование имущества после расторжения договора.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

1. Рекомендация. Как досрочно расторгнуть договор аренды по инициативе арендатора

«В договоре могут быть указаны и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендатора (ч. 2 ст. 620 ГК РФ). Эти основания могут быть как связаны, так и не связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендодателя. Этот вывод следует из пункта 25 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 „Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой“ (далее — информационное письмо № 66). В частности, такими основаниями могут служить увеличение арендной платы или суммы коммунальных платежей заарендуемое недвижимое имущество выше определенного уровня, значительное увеличение численности работников арендатора, отказ арендодателя в передаче имущества или его части в субаренду, переход права собственности на объект аренды к другому лицу и т. д.»

2. Рекомендация. Какие споры могут возникнуть по окончании срока аренды, и как арендодатель может защитить свои интересы

«Арендодатель может потребовать возврата недвижимого имущества и взыскания платы за фактическое пользование имуществом.

По окончании срока аренды арендатор обязан вернуть арендодателю переданное по договору имущество. Если арендатор своевременно не возвращает арендодателю переданное ему недвижимое имущество, арендодатель может потребовать освободить недвижимость и выселить арендатора в судебном порядке. Подобные иски чаще всего сопровождаются требованиями о взыскании платы за фактическое пользование имуществом, поскольку в этом случае арендатор препятствует пользованию недвижимостью иным лицам. В этом случае с арендатора будет взыскана денежная сумма в размере арендной платы по истекшему договору за все время просрочки.

В рассматриваемой ситуации плата за пользование недвижимым имуществом будет взыскиваться по цене, согласованной сторонами в договоре (п. 38 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 „Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой“), если при рассмотрении судебного спора не будет доказано иное (например, арендодатель может доказать, что согласованная арендная плата в договоре намного ниже среднерыночной). Это обусловлено тем обстоятельством, что при подписании договора стороны выразили волю на согласование определенных договорных условий, в частности арендодатель предполагал получение арендной платы, а арендатор — уплату арендной платы в размере, согласованном в договоре.»



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.