В соответствии с ч. 5 ст. 36 Земельного кодекса РФ юридическое лицо (ООО) имеет право на предоставление земельного участка площадью 4 971 кв

168

Вопрос

В соответствии с ч. 5 ст. 36 Земельного кодекса РФ юридическое лицо (ООО) имеет право на предоставление земельного участка площадью 4 971 кв.м. на основании следующих документов: договор аренды о предоставлении земельного участка площадью 4 971 кв.м. в аренду для размещения незавершенного строительством административного здания; Свидетельство о регистрации права собственности на административное здание площадью 165,6 кв.м.; Архитектурно-планировочное задание Управления архитектуры и градостроительства города в котором, согласно которому на земельном участке должен быть возведен Молодежный центр досуга состоящий из административного здания (площадью 167 кв.м.) и досугового комплекса состоящего из объектов не капитального строительства (площадка для минифутбола - 336 кв.м., зона отдыха для детей - 700 кв.м., волейбольная площадка - 672 кв.м., автомобильная стоянка - 875 кв.м.), разрешение на строительство здания (прим.: разрешение на строительство объектов не капитального строительство не требуется). Согласно Архитектурно-планировочного задания Управления архитектуры и градостроительства города в настоящее время все объекты возведены, административное здание введено в эксплуатацию и в отношении его оформлено право собственности.. ООО обратилось с заявлением в Комитет по управлению имуществом о предоставлении земельного участка в собственность в соответствии с ч. 5 ст. 36 Земельного кодекса РФ. Заявление Комитет не удовлетворил, мотивируя тем, что земельный участок может быть предоставлен только в объеме занимаемой площади административным зданием, а в отношении остальной площади, на которой построены объекта не капитального строительства, а именно досуговый центр в виде футбольной и волейбольной площадок и т.д., земельный участок выделен в собственность быть не может. Вопросы: возможно ли предоставление земельного участка в собственность, если часть занята капитальным строением, а часть участка занята объектами не капитального строительства? В настоящее время идет судебное разбирательство по иску ООО о признании незаконным отказа комитетом по Управлению имуществом в предоставлении земельного участка в собственность. С какими исковыми требованиями еще можно обратится и в каком направлении действовать в рамках отстаивания своего права на приобретение в собственность земельного участка».

Ответ

: Судебная практика исходит из возможности предъявления исков к уполномоченному органу об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка, занятного объектом недвижимости. Тот факт, что на части земельного участка располагаются объекты некапитального строительства, не является безусловным основанием для отказа в предоставлении земельного участка в собственность. Однако следует отметить, что судебная практика неоднозначна. Одни суды признают правомерность отказа в данных ситуациях (см. Определение ВАС РФ от 04.02.2013 № А40-127016/2011,Постановление ФАС МО от 29.05.2012 № А40-87571/2011), другие удовлетворяют заявленные требования (см.Постановление ФАС МО от 27.05.2013№А40-132256/2012,Определение ВАС РФ от 17.10.2011 № А56-51600/2010).

 

Между тем, как следует из вопроса, в настоящий правомерность отказа комитета по Управлению имуществом в заключении договора купли-продажи рассматривается в Арбитражном суде, в связи с чем, решение по данному делу будет иметь преюдициальное значение для последующих возможных спорах сторон.

Тем не менее следует отметить, что площадь части земельного участка, занятой зданием и необходимой для его использования, определяется в соответствии с п.3 ст. 33 ЗК РФ (п. 2 ст. 35 ЗК РФ). Таким образом, земельный участок можно оформить в границах исходя из утвержденных норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации (п. 3 ст. 33 ЗК РФ).

Собственнику недвижимости нужно представить доказательства, подтверждающие «необходимость использования земельного участка указанной площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях» (постановление Президиума ВАС РФ от 1 марта 2011 г. № 13535/10). Содержащееся в этом постановлении толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению арбитражными судами при рассмотрении аналогичных дел.

Таким образом, Президиум ВАС РФ выразил позицию, согласно которой доказывать обоснованность использования той или иной площади земельного участка должен собственник здания.

Хотя ранее в определении от 31 января 2011 г. № ВАС-501/11 ВАС РФ возложил обязанность по доказыванию обоснованности площади земельного участка для использования здания на администрацию муниципального района: «Администрацией не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что площадь испрашиваемого обществом земельного участка, в том числе с учетом его назначения и фактического использования, не соответствует требованиям, предусмотренным положениями статей 33, 36 Земельного кодекса Российской Федерации».

Следует отметить, что закон не устанавливает четких критериев определения площади испрашиваемого земельного участка. В одном случае, когда площадь испрашиваемого земельного участка превышала площадь строения в 13,9 раза, было отказано в предоставлении в собственность земельного участка под нежилым зданием (постановление ФАС МО от 23.03. 2009 г. № А41-15328/08). В другом случае, когда площадь участка превышала площадь строений в 55,1 раза, заявленные требования об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка были удовлетворены (постановление ФАС МО от 09.08.2010 г. № А41-10854/09).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Собственнику здания придется обосновать площадь земельного участка, который он намерен выкупить

«Президиум ВАС РФ: заявитель должен обосновать площадь земельного участка, который он намерен приватизировать. Дело в том, что на необходимость обоснования площади земельного участка, предоставляемого для выкупа, указал Президиум ВАС РФ (постановление от 01.03.2011 № 13535/10). А арбитражные суды восприняли эту позицию.

Так, в рассмотренном Президиумом деле компания приобрела несколько объектов недвижимости. После заключения договора купли-продажи этих объектов покупатель не оформил право на земельный участок, необходимый для их эксплуатации. Лишь спустя три года компания обратилась в территориальное управление Росимущества с заявлением о приобретении в собственность земельного участка, пояснив, что участок именно такой площади требуется для эксплуатации приобретенного имущественного комплекса. Однако суд посчитал, что в материалах дела отсутствуют доказательства приобретения покупателем именно имущественного комплекса.

Тем не менее требование покупателя о предоставлении ему в собственность земельного участка суды удовлетворили. Президиум ВАС РФ разъяснил, что выводы судов противоречат требованиям Земельного кодекса РФ (ст. 33) о нормах предоставления земли. Ведь в материалах дела отсутствовали доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка указанной площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Правовая аргументация данной позиции следующая. При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования частью земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее эксплуатации (п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ). Следовательно, покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на часть такого земельного участка. При этом предельные размеры площади части земельного участка определяются исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации (п. 3 ст. 33, п. 2 ст. 35 ЗКФ РФ).

Позиция Президиума ВАС РФ не решает проблему злоупотреблений полномочиями органов власти при предоставлении земельных участков

Конечно, в данной правовой позиции Президиума ВАС РФ есть смысл. На практике достаточно часто встречаются случаи злоупотребления правом, когда под одним или несколькими небольшими объектами недвижимости формируются гектары земли.

Однако с данными злоупотреблениями надо бороться, прежде всего, на законодательном уровне. Ведь правовая позиция, пусть и высшей судебной инстанции, необязательна для органов власти. В то время как злоупотребления чаще всего происходят с согласия органов власти, уполномоченных распоряжаться земельными участками. Отказы в выкупе земельных участков, как правило, получают добросовестные собственники объектов недвижимости, и именно они сталкиваются с проблемой доказывания обоснованности площади земельного участка.

Вот она — очередная ниша для коррупции. Если заявителю удастся «договориться» с уполномоченным органом «по-хорошему», то для выкупа земли потребуют только документы, которые положено требовать по закону. А если «договориться» не получилось, заявителю придется долго и упорно обосновывать в суде каждый незастроенный метр выкупаемого земельного участка.

Бремя доказывания необоснованности площади земельного участка должно лежать на уполномоченном органе

Правовая позиция Президиума ВАС РФ, высказанная в рассмотренном постановлении № 13535/10, вызывает еще одну неясность. Так, позиция о необходимости доказать обоснованность площади выкупаемого земельного участка сложилась в судебной практике и относится к порядку разрешения судебных споров. Но нормативно-правового акта, который бы регулировал требования к процедуре такого доказывания, устанавливал бы перечень документов, которыми подтверждается обоснованность заявленной площади, в настоящее время нет.

Возникает вопрос: если административный порядок не требует от заявителя доказывать обоснованность площади земельного участка, но в судебном разбирательстве, как посчитал ВАС РФ, это сделать необходимо, то почему обязанность доказывания обоснованности площади возложена вопреки АПК РФ не на административный орган, а на заявителя? Ведь если у органа власти имеются возражения относительно площади выкупаемого земельного участка, то он и обязан доказывать свои возражения.

В практике ВАС РФ сложилась позиция, в соответствии с которой необоснованность площади земельного участка, который компания или гражданин намерены выкупить, должен доказать уполномоченный государственный (муниципальный) орган, если земельный участок был сформирован таким органом власти (определение ВАС РФ от 31.01.2011 № ВАС-501/11).*

Но данная позиция не получила своего закрепления в постановлении Президиума ВАС РФ, который бы указал на ее общеобязательность. В итоге, несмотря на выгодное для заявителей (покупателей недвижимости) мнение судей Высшего арбитражного суда, которое они озвучивали в «отказных» определениях, обосновывать площадь спорных земельных участков приходится все-таки их покупателям, поскольку именно такое мнение было выражено в постановлении Президиума ВАС РФ от 01.03.2011 № 13535/10, рассмотренном выше".

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.