• Главная страница
  • » Ответы на вопросы
  • » по вопросу возможности сдачи в тестовую (опытную) эксплуатацию не сданного в эксплуатацию объекта строительства (Океанариума) для целей подготовки к будущей эксплуатации (проверке систем жизнеобеспечения для жизни рыб)

по вопросу возможности сдачи в тестовую (опытную) эксплуатацию не сданного в эксплуатацию объекта строительства (Океанариума) для целей подготовки к будущей эксплуатации (проверке систем жизнеобеспечения для жизни рыб)

177

Вопрос

по вопросу возможности сдачи в тестовую (опытную) эксплуатацию не сданного в эксплуатацию объекта строительства (Океанариума) для целей подготовки к будущей эксплуатации (проверке систем жизнеобеспечения для жизни рыб). Разрешение "О введении объекта в эксплуатацию" получено, но объект не сдан Заказчику по причине отсутствия всей исполнительной документации. Объект строится для ФГБУ, который является будущим Благополучателем. Тестовая эксплуатация необходима для проверке систем жизнеобеспечения, построенных для живых организмов. В договор подряда не входит обязанность Подрядчика произвести проверку Объекта под нагрузкой (тестовую эксплуатацию с живыми организмами). Тестовая проверка необходима Заказчику (владелец живых организмов) и ФГУБ (благополучатель и будущая эксплуатирующая организация) для адаптации живых организмов и проверке систем жизнеобеспечения. На сегодняшний день для целей тестовой эксплуатации Подрядчик снабжает Объект всем необходимым для его функционирования (электричество, тепло, вода) в связи с чем несет большие затраты. На наш взгляд одним из вариантов решения данной проблемы является заключение трехстороннего соглашения (Заказчик, Подрядчик, Благополучатель) о тестовой эксплуатации объекта и возмещении расходов Подрядчику. В рамках которого Заказчик и Подрядчик передают Объект во временное владение Благополучателю для проведения тестовой эксплуатации, Благополучатель осуществляет тестовую эксплуатацию. Поскольку затраты несет Подрядчик (как фактический владелец объекта до его полной сдачи Заказчику) Благополучатель (как потребитель данных услуг) возмещает данные затраты Подрядчику. На основании анализа норм ГК РФ и сдебной практики нами были сделаны следующие выводы: 1. Исходя из п. 1 ст. 130 ГК РФ объект незавершенного строительства возникает с того момента, когда он объективно приобретает свойства недвижимой вещи, вне зависимости от этапа; 2. Объект может быть передан 3-м лицам для целей подготовки его к будущей эксплуатации. Действующее гражданское законодательство не содержит норм, запрещающих передавать помещения в не введенном в эксплуатацию здании для подготовительных целей к последующей Постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.13 №13). Однако, ввиду того, что один из участников с данными выводами категорически не согласен, есть необходимость услышать мнение экспертов. Итак, вопросы следующие: 1. Является ли фактически построенный объект незавершенного строительства объектом недвижимости? 2. Возможно ли передать Объект (Океанариум) для тестовой эксплуатации во владение Благополучателю? Если да, то какова природа сделки? 3. Поскольку Благополучатель ФГБУ будет возмещать только "коммунальные" затраты (ежемесячно), будет ли это для него крупной сделкой? И возможно ли для ФГБУ одобрить сделку после ее совршения? Данные вопросы наболевшие, требующие независимого экспертного мнения».

Ответ

: Объект незавершенного строительства относится к объектам недвижимости.

 

Гражданское законодательство РФ относит объекты незавершенного строительства к недвижимости, если они прочно связаны с землей и не могут быть перемещены без ущерба их назначению. В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся в т.ч. объекты незавершенного строительства. Права на объекты незавершенного строительства могут быть зарегистрированы и включены в ЕГРП в соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В постановлении Президиума ВАС РФ от 15.01.13 № 9798/12 разъяснено, что действующее гражданское законодательство не содержит норм, запрещающих передавать помещения в не введенном в эксплуатацию здании для их отделки и ремонта. Этот вывод дословно приведен и в пункте 11постановления Пленума ВАС РФ № 13. Необходимо отметить, что эксплуатация объекта в отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию запрещена (ч. 2 ст. 55.24 ГрК РФ) и за нарушение этого запрета предусмотрена административная ответственность (ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ). По всей видимости, ВАС РФ исходил из того, что осуществление отделки в помещении не считается его эксплуатацией. То есть речь идет не о пользовании помещением, а о его подготовке к пользованию.

Как следует из изложенного вопроса, ФГБУ не планирует осуществлять эксплуатацию не введенного объекта в эксплуатацию, а намеревается произвести тестовые работы для оценки степени готовности и функционирования систем жизнеобеспечения. В данном случае, с учетом вышеуказанных разъяснений ВАС РФ, данные работы по фактической подготовке объекта к использованию не противоречат законодательству РФ.

Передача во владение объекта незавершенного строительства возможна, путем заключения трехстороннего соглашения между заказчиком, подрядчиком и ФГБУ. Данное соглашение имеет признаки смешанного договора, т.к. фактически происходит передача объекта в безвозмездное пользование (с условием о компенсации коммунальных платежей) и подготовка объекта к эксплуатации, путем проведения тестирующих мероприятий.

Относительно разрешения вопроса, является ли данная сделка крупной следует отметить, что под крупной сделкой понимается сделка, для совершения которой требуется одобрение учредителя.

Точные критерии отнесения сделки к крупной определены для бюджетных учреждений в пункте 13 статьи 9.2 Федерального закона от 12.01.1996 г. № 7-ФЗ. В соответствии с данным пунктом крупной сделкой признается сделка или несколько взаимосвязанных сделок, в т.ч. связанных с распоряжением денежными средствами, при условии, что цена такой сделки превышает 10 процентов балансовой стоимости активов бюджетного учреждения, определяемой по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату, если уставом бюджетного учреждения не предусмотрен меньший размер крупной сделки.

Таким образом, является ли сделка крупной для ФГБУ необходимо исходить из балансовой стоимости активов и размера платы по возмещению коммунальных платежей.

Нарушение правил о согласовании крупной сделки может повлечь признание ее недействительной по иску учреждения или его учредителя, если будет доказано, что другая сторона в сделке знала или должна была знать об отсутствии предварительного согласия учредителя бюджетного учреждения. Вместе с тем в судебной практике иск о признании сделки недействительной не будет подлежать удовлетворению в случае принятия решения об одобрении крупной сделки к моменту рассмотрения указанного иска (по аналогии возможно применить п.20 постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 09.12.1999 г. № 90/14), что позволяет сделать вывод о возможности одобрения сделки после ее свершения.

Однако руководитель бюджетного учреждения несет перед бюджетным учреждением ответственность в размере убытков, причиненных бюджетному учреждению в результате совершения крупной сделки с нарушением требований абзаца первого настоящего пункта, независимо от того, была ли эта сделка признана недействительной.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН ОТ 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях»

«Статья 9.2. Бюджетное учреждение

13. Крупная сделка может быть совершена бюджетным учреждением только с предварительного согласия соответствующего органа, осуществляющего функции и полномочия учредителя бюджетного учреждения.

Для целей настоящего Федерального закона крупной сделкой признается сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанная с распоряжением денежными средствами, отчуждением иного имущества (которым в соответствии с федеральным законом бюджетное учреждение вправе распоряжаться самостоятельно), а также с передачей такого имущества в пользование или в залог при условии, что цена такой сделки либо стоимость отчуждаемого или передаваемого имущества превышает 10 процентов балансовой стоимости активов бюджетного учреждения, определяемой по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату, если уставом бюджетного учреждения не предусмотрен меньший размер крупной сделки.

Крупная сделка, совершенная с нарушением требований абзаца первого настоящего пункта, может быть признана недействительной по иску бюджетного учреждения или его учредителя, если будет доказано, что другая сторона в сделке знала или должна была знать об отсутствии предварительного согласия учредителя бюджетного учреждения.

Руководитель бюджетного учреждения несет перед бюджетным учреждением ответственность в размере убытков, причиненных бюджетному учреждению в результате совершения крупной сделки с нарушением требований абзаца первого настоящего пункта, независимо от того, была ли эта сделка признана недействительной*».



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.