В июне 2013 года физическое лицо заключило и зарегистрировало в Росреестре долгосрочный договор аренды земельного участка, где Арендодателем выступило Администрация муниципального образования

159

Вопрос

В июне 2013 года физическое лицо заключило и зарегистрировало в Росреестре долгосрочный договор аренды земельного участка, где Арендодателем выступило Администрация муниципального образования. В декабре 2013 физ.лицом (Арендатором) с согласия Арендодателя (Администрации МО) заключено соглашение о замене стороны (Арендатора) в вышеуказанном договоре Аренды. В процессе регистрации данного соглашения в Росреестре, действия по гос.регистрации были приостановлены, т.к. в октябре 2013г. службой судебных приставов на физическое лицо, как субъекта имущественных отношений, наложен запрет на совершение каких-либо действий с принадлежащим ему (субъекту) имуществом. Какие действия следует предпринять сторонам соглашения, чтобы зарегистрировать смену арендатора? Какова должна быть суть требований, предъявляемых в суд, по данному вопросу и кто должен выступить заявителем (желательно со ссылкой на судебную практику) ?».

Ответ

: С учетом сложившейся судебной практики и требований законодательства, суд может признать действия судебного пристава и решения регистрационной службы по приостановлению регистрации соглашения о замене стороны в договоре аренды, законными. Таким образом, до снятия в установленном порядке ФЗ «Об исполнительном производстве» запрета на совершение каких-либо действий с принадлежащим ему должнику имуществом, зарегистрировать соглашение о замене стороны в договоре аренды не представляется возможным.

 

Согласно пункту 4 статьи 80 ФЗ «Об исполнительном производстве» арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости — ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества. Вид, объем и срок ограничения права пользования имуществом определяются судебным приставом-исполнителем в каждом случае с учетом свойств имущества, его значимости для собственника или владельца, характера использования и других факторов.

Таким образом, наложение ареста на имущество и запрет совершать в отношения него действия отнесено к мерам процессуального принуждения. Правовая природа ареста имущества должника выражается в ограничении правомочий собственника, установленных в пункте 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно в запрете распоряжаться арестованным имуществом.

Таким образом, в случае обжалования в суде действий регистрационной службы, суд может признать, что заключенный договор (замена арендатора) между должником по исполнительному производству и новым арендатором противоречит закону, в частности статье 80 ФЗ «Об исполнительном производстве», и являются ничтожными сделками, поскольку недвижимое имущество, явившееся предметом сделок, на момент заключения сделок находилось под арестом и запретом на его отчуждение, и должник не имел права совершать какие-либо действия с имуществом, принадлежащим ему в т.ч. на праве аренды.

Таким образом, суд имеет все правовые основания отказать в удовлетворении требований о признании действий регистрационной службы и судебного пристава незаконными. Более того, заинтересованные лица также вправе обжаловать заключение сделок по замене должника- стороны в договоре аренды новым арендатором (см.Постановлении 12 ААС от 18.10.2012 №№ 12АП-6254/2010, А57-2127/102 Дело А57-2127/10).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист»

ПОСТАНОВЛЕНИЕ 12 ААС от 18.10.2012 №№ 12АП-6254/2010, А57-2127/102 Дело А57-2127/10

«Впоследствии должник (первоначальный арендатор) заключил с ООО «Агро-Тек» (новый арендатор) 16 договоров замены стороны в обязательстве, предметом которых являлась уступка прав арендатора вышеуказанных земельных участков.

Договоры замены стороны в обязательстве зарегистрированы УФРС по Саратовской области 02.12.2010.*

Между тем постановлением судебного пристава-исполнителя Ртищевского РОСП УФССП по Саратовской области от 11.09.2009 наложен запрет на совершение сделок с отчуждением имущества должника. Согласно ответам Ртищевского отдела Управления Росреестра по саратовской области от 30.12.2011 N42-42-288 и от 27.03.2012 N42-48-282 на запрос суда первой инстанции об указанном обременении внесена в ЕГРП 19.11.2009 и прекращена 01.12.2009.

Вместе с тем, в письме УФССП по Саратовской области от 01.12.2009 сообщено, что поскольку оба запрета на совершение сделок от 11 сентября 2009 и от 18 ноября 2009 года наложены в рамках одного исполнительного производства N63/31/16616/08/2008 по исполнительному листу N2-520 от 25.06.2009 и имеют целью арест прав долгосрочной аренды земельных участков, возникших на основании договоров аренды N4 и N5 между администрацией Ртищевского муниципального района и ИП Минатулаевым Н.М., то имеет место повторный запрет (арест). В связи с чем УФССП по Саратовской области направило в адрес Ртищевского отдела Управления Федеральной регистрационной службы по Саратовской области постановление Ртищевского районного отдела судебных приставов УФССП по Саратовской области от 30.11.2009 на снятие запрета, наложенного на основании постановления от 12.11.2009- запрета на совершение сделок, которые могут привести к изменению имущественных прав должника — прав на долгосрочную аренду недвижимого имущества, принадлежащих Минатулаеву Н.М.

Таким образом, 02.12.2009 снят запрет, наложенный на основании постановления от 18.11.2009 года, следовательно, запрет на совершение сделок с отчуждением имущества, наложенный на основании постановления от 11.09.2009 продолжал действовать.
С даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника. Основанием для снятия ареста на имущество должника является решение суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. Наложение новых арестов на имущество должника и иных ограничений распоряжения имуществом должника не допускается (пункт 1 статьи 126 Закона о банкротстве).
В связи с чем, с 11.09.2009 по 05.10.2010 (дата принятия арбитражным судом решение о признании должника банкротом) существовал установленный постановлением судебного пристава-исполнителя запрет на совершение сделок с отчуждением всего принадлежащего Минатулаеву Н.М. имущества.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что заключенные между ООО «Агро-Тек» и должником сделки противоречат закону, в частности статье 80 ФЗ «Об исполнительном производстве», и являются ничтожными сделками, поскольку недвижимое имущество, явившееся предметом сделок, на момент заключения сделок находилось под арестом и запретом на его отчуждение*.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В пункте 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах — если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.*".



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.