Юридическое лицо желает продать доли недвижимого имущества (квартиры

126

Вопрос

Юридическое лицо желает продать доли недвижимого имущества (квартиры и т.д.) сторонам ИП и физическим лицам, но право собственности еще не зарегистрировано и свидетельства о праве собственности нет, так как площади приобретались по Договору Долевого участия в строительстве в 2005-2006 г.г. Дом еще пока не сдан в эксплуатацию. Вопрос 1: Каким образом можно передать (продать) право? Вопрос 2: Одну квартиру передали по Договору уступки права требования в 2012 г. физическому лицу, но Договор не регистрировали в ФРС, считается ли он не действительным, и что в этом случае теперь делать?».

Ответ

: В связи с тем, что в настоящее время жилой дом не сдан в эксплуатацию, возможно заключение договора уступки права или заключение предварительного договора купли-продажи жилых помещений.

 

Главная опасность для покупателя при подписании предварительного договора — отсутствие у контрагента зарегистрированного права на объект недвижимости. Между тем право собственности на недвижимость возникает по общему правилу в момент его государственной регистрации (п. 2 ст. 8 ГК РФ). В большинстве случаев суды допускают заключение предварительных договоров в отношении объекта до регистрации на него права собственности (постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.06 № А56-15670/2006, Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.08.09 № А41-11344/09, федеральных арбитражных судов Московского округа от 11.01.06 № КГ-А40/12963-05, Северо-Западного округа от 14.09.07 № А56-50744/2006, Волго-Вятского округа от 26.08.09 № А11-12651/2008).Однако ранее существовала судебная практика, указывающая на невозможность совершения сделок с незарегистрированным объектом (постановления федеральных арбитражных судов Московского округа от 28.06.05 № КГ-А40/5563-05, от 24.03.05 № КГ-А40/1737-05, Западно-Сибирского округа от 02.10.07 № Ф04-6926/2007(38909-А45-16)).

В настоящее время, Пленум ВАС РФ в постановлении от 11.07.11 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» допустил заключение предварительных договоров купли продажи будущей недвижимости. В п.8-9 Постановления указано, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Судам следует иметь в виду, что по смыслу пункта 2 статьи 558 ГК РФ требование о государственной регистрации договора распространяется только на договор купли-продажи такого жилого помещения, которое в момент заключения договора принадлежит на праве собственности продавцу и это право зарегистрировано в ЕГРП. Если сторонами заключен договор купли-продажи будущего жилого помещения (пункт 2 статьи 455 ГК РФ), то этот договор не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами. Отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю по данному договору со ссылкой на то, что договор купли-продажи будущего жилого помещения не был зарегистрирован, не соответствует закону.

Также имеется возможность заключить договор уступки права требования, прямо предусмотренного ст.11 Федерального закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Договор уступки прав требований по договору долевого строительства требует государственной регистрации и будет считаться заключенным только с момента такой регистрации (ч.2 ст.389 ГК РФ). На основании вышеизложенного, сторонам договора уступки необходимо обратиться в регистрационную службу (Росреестр) с заявлением о регистрации договора уступки прав требований по договору долевого строительства.

Дополнительно Вы можете ознакомиться со статьями:

Как уступить право (требование);

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист»

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЛЕНУМА ВАС РФ ОТ 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»

«8. Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5настоящего постановления.

9. Судам следует иметь в виду, что по смыслу пункта 2 статьи 558 ГК РФ требование о государственной регистрации договора распространяется только на договор купли-продажи такого жилого помещения, которое в момент заключения договора принадлежит на праве собственности продавцу и это право зарегистрировано в ЕГРП. Если сторонами заключен договор купли-продажи будущего жилого помещения (пункт 2 статьи 455 ГК РФ), то этот договор не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами. Отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю по данному договору со ссылкой на то, что договор купли-продажи будущего жилого помещения не был зарегистрирован, не соответствует закону*».



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Отметьте, пожалуйста, три самых интересных заголовка:

  • Участник использует огрехи в оформлении решений акционеров в свою пользу. Что делать? 19.05%
  • Либо пан, либо пропал: как изменить иск по ходу дела и выиграть, а не лишиться всего 66.67%
  • Зарплаты юристов. Как получать миллион? 61.9%
  • Работа с персональными данными. Ошибки, которые могут дорого обойтись компании. 38.1%
  • Как заключить договор аренды с наибольшей выгодой для арендатора и минимизировать риски 23.81%
  • Договор подписало неуполномоченное лицо. Как выйти из непростой ситуации? 47.62%
результаты

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль