Как досрочно расторгнуть договор аренды арендатору

255

Вопрос

Как досрочно расторгнуть договор аренды арендатору? За сколько времени мы должны уведомить арендодателя? Как правильно оформить расторжение? Дополнение к вопросу №301475 от 16.01.2013г. Подскажите, при заключении договора аренды какой пункт можно включить, о том, что арендатор вправе расторгнуть договор аренды досрочно (за сколько времени направляется уведомление арендатора о досрочном расторжение договора аренды, и обязательно ли указывать причины досрочного расторжения в уведомлении?)

Ответ

В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ в случае, если договор аренды недвижимого имущества заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца, если иные сроки уведомлений не оговорены договором. В случае же договоров аренды, заключенных на срок менее года, в отсутствие указания в договоре на сроки уведомления необходимо сделать это в разумный срок, позволяющий арендодателю дать ответ. Необходимо учесть то, сам факт освобождения помещения не снимает обязанности на внесение арендных платежей, поэтому расторжение должно быть оформлено дополнительным соглашением с соответствующим актом приема-передачи имущества. Так, к примеру, в Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 30.04.2010 № А53-11498/2009 прямо указано то, что если ни законом, ни договором аренды не предусмотрена возможность арендатора расторгнуть договор в одностороннем порядке без обращения в суд то не использование помещений по инициативе арендатора не освобождает его от обязанности внесения арендной платы по договору аренды.

 

Статья 450 ГК РФ допускает возможность включения одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично. Если арендодатель пойдет на согласование данного пункта, то применять в нем нужно так же разумные сроки позволяющие арендатору получать письменные уведомления иметь возможность на них ответить.

Так же обратите внимание на приведенные ниже ссылки на рекомендации, детально раскрывающие Ваши вопросы.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

1. Рекомендация. Как досрочно расторгнуть договор аренды по инициативе арендатора

«В отдельных случаях арендатор бывает заинтересован в досрочном прекращении арендных отношений. Это может быть связано как с нарушением его прав со стороны арендодателя, так и быть обусловлено иными причинами, чаще всего экономического характера (например, тяжелое материальное положение арендатора, появление возможности взять в аренду лучшее или более дешевое помещение).

Арендатор может договориться с арендодателем, и договор аренды будет прекращен досрочно по соглашению сторон. В этом случае юристу арендатора остается лишь проверить правильность составления соглашения о расторжении и акта приема-передачи имущества.

Если же арендодатель не согласен на досрочное прекращение арендных отношений, договор аренды может быть расторгнут в случаях, предусмотренных в законе или в самом договоре. Все эти случаи можно разделить на три группы:

  • существенное нарушение договора арендодателем либо наступление иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором;
  • существенное изменение обстоятельств, из которых арендатор исходил при заключении договора;
  • односторонний отказ арендатора от исполнения договора.»

2. Рекомендация. Как арендодателю защитить свои интересы, если арендатор пытается досрочно расторгнуть договор аренды недвижимости

«Перечень существенных нарушений условий договора и иных обстоятельств, дающих арендатору право на досрочное расторжение договора, указан в статье 620 Гражданского кодекса РФ.

1. Арендодатель не передал имущество арендатору.

2. Арендодатель препятствует арендатору пользоваться имуществом.

3. Имеются обстоятельства, которые не позволяют арендатору пользоваться имуществом на условиях, предусмотренных договором, при условии, что об этих обстоятельствах арендодатель не сообщил арендатору при заключении договора, арендатору о них было неизвестно и арендатор не мог обнаружить эти обстоятельства при передаче имущества.

4. Арендодатель не осуществляет капитальный ремонт переданного в аренду имущества.

5. Имущество стало непригодным для использования по целевому назначению в связи с обстоятельствами, не зависящими от арендатора.»

3. Рекомендация. Что необходимо проверить арендатору при составлении и заключении договора аренды недвижимого имущества.

16.01.2014 г.

С уважением,

Магамаев Арсен, эксперт «Системы Юрист»

Ответ утвержден Валентиной Яковлевой,

ведущим экспертом Горячей линии «Системы Юрист»

 

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.