Супругами приобретена квартира по договору переуступки.

161

Вопрос

Супругами приобретена квартира по договору переуступки. У каждого супруга свой отдельный договор переуступки в доле 1/2. (Планировали оформлять долевую собственность, каждому супругу - свое свидетельство о собственности) Акт приемки-передачи квартиры еще не подписан. Свидетельства о собственности еще не получены. Сейчас появилась необходимость зарегистрировать квартиру в общую совместную собственность без выделения долей. Можно ли это сделать? Если можно - то каким способом? Можно ли мотивировать свое желание статьей 34 Семейного кодекса, и регистрировать без брачного контракта обязаны в соответствии с этой статьей. Статья 34. Совместная собственность супругов 1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Отвечает эксперт горячей линии «Системы Юрист» 15 января, 08:42 Сначала необходимо внести изменения в брачный договор, которым установлен режим собственности супругов. После изменения договора, переписать договор переуступки и затем регистрировать. Дело в том, что брачный договор (контракт) не заключался, договора переуступки уже зарегистрированы в Росреестре. Можно ли по закону заменить 2 договора переуступки по долям (зарегистрированных в Росреестре) на один на совместную собственность при условии согласии застройщика?

Ответ

Покупая в общую долевую собственность, супруги сразу определили для квартиры «иной режим», нежели общая совместная (ст. 256 ГК РФ). То есть каждый из супругов может делать со своей 1/2 все что угодно, согласие второго супруга не нужно, режим общей совместной собственности изменен супругами фактом приобретения квартиры в ОДС. Хотя брачного договора, изменяющего режим не было, но, заключив такие договоры, супруги выразили свою волю. Можно, конечно, пытаться доказывать, что вся собственность супругов без брачного договора — совместная.

 

Супруги не могут договориться о приобретении имущества в личную собственность (долевую) иначе как брачным контрактом. Любая другая сделка, реализующая такую договоренность, будет незаконной и ничтожной, тем более если сослаться на п. 2 ст. 38 СК РФ. Брачный контракт требует нотариальной формы, поэтому если сделка по приобретению недвижимости имеет такую форму, ее можно ТОЛКОВАТЬ как брачный контракт. Чтобы избежать рисков произвольного толкования, лучше отдельно заключить брачный контракт, тем более, что его можно заключить только применительно к данной квартире.

В Вашей ситуации необходимо анализировать документы.

Согласно п. 1 ст. 34 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

Согласно п. 2 ст. 34 СК РФ к имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

Согласно п. 3 ст. 34 СК РФ право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.

Как вариант, можно попытаться доказывать, что собственность, которая указана как долевая — это совместная, т.к. брачного договора нет и фактически доли не выделялись, но это через суд и, если удовлетворят — решение будет основанием для изменения режима на совместную. Но суды расходятся во мнениях по данным доводам.

Можно попробовать следующее: один из супругов дарит свою долю второму, регистрируется переход права, при этом ранее заключить брачный договор, согласно которому согласовать, что на спорную квартиру будет распространяться режим общей совместной собственности. Таким образом, когда Росреестр зарегистрирует сделку дарение, собственником станет один из супругов. В силу того, что ранее был заключен брачный договор, собственность на квартиру будет совместная.

Другое дело, что, если квартира по переуступке приобреталась на ипотечные деньги, то банку не выгодно, когда собственности долевая, при просрочке он может обратить взыскание только на долю в праве, которая стоит не дорого. Когда же собственность совместная, банк может обратить взыскание на всю 100 %-ю долю цена которой существенно выше и обратиться к любому из сособственников.

В Вашем случае же, при оформлении долевой собственности, Вы, вероятно, лишились возможности получить вычет, чем и обусловлена необходимость оформления совместной собственности.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист»

Красноярский краевой суд. Обзор кассационной и надзорной практики судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда за 9 месяцев 2009 года.

«Определение супругами в договоре купли-продажи квартиры, приобретенной в период брака, неравных долей в праве собственности на квартиру свидетельствует о наличии между ними соглашения об отступлении от равенства долей в общем имуществе.
Г. обратилась в суд с иском к бывшему супругу Ч., требуя изменить доли в праве собственности на квартиру <...>, признав за ней право на 49/100 долей в квартире. Свои требования истица мотивировала тем, что в период брака они с ответчиком приобрели в общую собственность вышеуказанную квартиру, при этом ей и ее дочери Ч. принадлежит по 1/50 доли в праве собственности на указанное жилое помещение, а бывшему супругу — 48/50 долей; в ноябре 2007 года брак с Ч. расторгнут; считает, что их с ответчиком доли в общем имуществе должны быть равными.

Решением Зеленогорского городского суда от 19 июня 2009 года доли истицы и ответчика в праве собственности на спорную квартиру изменены и определены равными — по 49/100.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку квартира приобретена супругами в период брака, то она является их общим имуществом, поэтому в силу требований ст. 39 Семейного кодекса РФ доли в спорном имуществе являются равными. Такой вывод суда основан на неправильном применении п. 1 статьи 39 Семейного кодекса РФ, в соответствии с которым при разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.

В данном случае истицей и ответчиком при заключении договора купли-продажи спорной квартиры было достигнуто соглашение, в соответствии с которым супруги определили доли в праве собственности на спорное имущество неравными. Определением судебной коллегии по гражданским делам от 14 сентября 2009 года решение суда первой инстанции отменено, дело направлено на новое рассмотрение.»

16.01.2014

С уважением,

Флоненкова Светлана, адвокат Адвокатской палаты Ростовской области (рег. номер

61/4043), эксперт «Системы Юрист»

Ответ утвержден Валентиной Яковлевой,

ведущим экспертом Горячей линии «Системы Юрист»

 

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.