Организация является собственником нежилого встроенного помещения в административном здании

580

Вопрос

Организация является собственником нежилого встроенного помещения в административном здании. Кроме этой организации нежилыми помещениями в здании владеют еще около 40 сособственников. Назначение встроенных нежилых помещений в здании - под офисы. Данное здание в 2004 году было приватизировано как единый объект одним собственником (в ЕГРП была внесена запись о регистрации права). Впоследствии собственник разделил единый объект недвижимости на множество объектов (встроенных нежилых помещений) и распродал их. Но, лестницы, коридоры, холлы, лифтовые шахты никто не выкупил и в ЕГРП так и осталась запись о праве собственности на эти площади за первым собственником. Долгое время (с 2005г. по 2012г.) первый собственник никак не заявлял о своих правах на данное имущество (не оплачивал коммунальные и иные платежи), действующие собственники встроенных нежилых помещений открыто, беспрепятственно пользовались общим имуществом и совместно несли бремя его содержания. В январе 2013г. (во время каникул) часть холла первого этажа здания (через который проходят все люди, входящие и выходящие из здания) была огорожена стекло-пластиковыми панелями на основании свидетельства о регистрации права. Новый собственник заявил, что он купил часть холла у первого владельца и показал страницу из тех.паспорта, на котором часть холла была выделена, как индивидуальная собственность и, соответственно, свидетельство о праве. Новый собственник имеет статус индивидуального предпринимателя и сдает спорную недвижимость в аренду. В настоящее время в нем организовано кафе по продаже быстрого питания (общепит). Действующие собственники решили подать иск с целью возврата спорного имущества на том основании, что оно относится к общему имуществу всех собственников в здании (носит вспомогательный характер, а именно является холлом) и ни один из собственников не вправе отчуждать такое имущество. Прошу подсказать какими нормами мотивировать данный иск и дать ссылку на судебную практику».

Ответ

: Собственники помещений вправе обратиться в суд о признании права общей долевой собственности на общее имущество в административном здании.

 

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее — Постановление Пленума ВАС РФ № 64) разъясняется, что при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам, необходимо исходить из следующего. Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое и санитарно-техническое оборудование и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Следовательно, собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На основании пункта 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Заявление искового требования о признании права общей долевой собственности направлено именно на устранение нарушения права общей долевой собственности, выразившегося в наличии в ЕГРП записи об индивидуальном праве собственности ответчика.

Согласно пункту 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Таким образом, удовлетворение исковых требований о признании права общей долевой собственности означает, что право индивидуальной собственности у собственника спорных помещений общего пользования отсутствует.

В предмет доказывания по иску о признании права общей долевой собственности на помещения, на которые зарегистрировано право индивидуальной собственности ответчика, прежде всего, включаются обстоятельства отнесения спорных помещений к общему имуществу здания.

В соответствии с пунктами 2, 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Таким образом, если спорные помещения (лестницы, коридоры, холлы, лифтовые шахты) обладают признаками помещений, относящихся к общему имуществу здания, в связи с чем собственники отдельных офисных помещений вправе предъявить иск о признании права общей долевой собственности на данные помещения.

Положительная практика по аналогичным делам в частности выражена в Постановлении ФАС ВСО от 13.06.2013 № А33-20979/2011.

Дополнительно Вы можете ознакомиться со статьей:

Одно помещение в собственности нескольких компаний. Как взаимовыгодно управлять общим имуществом;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист»

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЛЕНУМА ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»

«9. В судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ)*».

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.