Госорган передает землю в субаренду застройщику

146

Вопрос

Госорган передает землю в субаренду застройщику. Застройщик закладывает в банк для получения кредита право субаренды на землю. Застройщик строит индивидуальные дома на средства дольщиков. В процессе стройки застройщик подает на банкротство. Госорган хочет расторгнуть договор субаренды земли. Вопрос: Что будет с дольщиками? как они получат свои дома, есть дольщики которые заключили только предварительный договор долевого участия.».

Ответ

: Как следует из положений законов № 214— ФЗ и № 127—ФЗ, участник долевого строительства в случае неисполнения договора со стороны застройщика-банкрота и при наличии у последнего объекта незавершенного строительства имеет возможность защитить свои права двумя способами — путем требования о передаче обусловленного договором помещения после сдачи объекта в эксплуатацию либо посредством трансформации данного требования в денежное (с учетом расторжения договора о долевом участии в строительстве). Данные требования рассматриваются в рамках дела о банкротстве.

 

Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее —Закон № 127-ФЗ) в 2011 году был дополнен новым параграфом, регламентирующим особенности банкротства застройщиков. До внесения соответствующих изменений банкротство при долевом строительстве приравнивалось к процедуре банкротства на общих условиях, а участники долевого строительства относились к третьей очереди кредиторов. Теперь же дольщики все так же относятся к третьей очереди, но уже привилегированной, в то время как остальные конкурсные кредиторы выделяются в четвертую очередь. Требования участников долевого строительства учитываются в особом реестре — реестре требований о передаче жилых помещений. Рассмотрение данной категории дел связано с рядом особенностей (особый субъектный состав участников при рассмотрении дел о банкротстве застройщика, особенности предъявления участниками строительства требований при банкротстве застройщика и т. д.). Поэтому от грамотного оформления документов участником долевого строительства и их квалифицированного раскрытия в суде будет зависеть судебный акт о включении его требований в реестр или же об отказе в таком включении.

Согласно п. 1 ст. 201.6 Закона о банкротстве требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном ст.ст. 71 и 100 Закона о банкротстве.

При этом, как следует из буквального толкования п. 2 ст. 201.6 этого же закона, арбитражным судом при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должно быть установлено два обстоятельства:

наличие договора между участником долевого строительства и застройщиком, по которому данное лицо обязано передать денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность гражданина;

факт полной или частичной оплаты участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору.

В случае наличия полной или частичной оплаты требование участника подлежит включению в реестр требований о передаче жилых помещений. Участники строительства в части требований о передаче жилых помещений имеют право участвовать в собраниях кредиторов и обладать числом голосов, определяемым исходя из суммы, уплаченной участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимости переданного застройщику имущества (п. 5 ст. 201.6 Закона о банкротстве).

Бесспорным является то, что участники строительства заявляют свои требования в реестр о передаче жилых помещений с целью получения в собственность доли в объекте незавершенного строительства либо квартиры.

Законом о банкротстве (§ 7 гл. IX) установлены специальные правила погашения требований участников строительства:

погашение требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства (ст. 201.10);

погашение требований участников строительства путем передачи им жилых помещений (ст. 201.11).

Для установления требования о передаче жилого помещения достаточно проверить и установить наличие формальных оснований на дату обращения кредитора с соответствующим требованием в суд, включая факт оплаты участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком. Кроме того, правила, установленные § 7 Закона № 127-ФЗ, применяются независимо от того, имеет ли застройщик на праве собственности, аренды или субаренды земельный участок, а также независимо от того, обладает ли застройщик правом собственности или иным имущественным правом на объект строительства (п. 2 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ).

Поэтому участнику строительства не может быть отказано во включении в реестр требований о передаче жилых помещений по причине того, что застройщик не обладает правом собственности или иным имущественным правом на строящийся жилой дом (постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2012 по делу № А70-7956/2009).

Относительно защиты прав лиц, заключивших предварительные договоры долевого участия, следует отметить, что Закон № 127-ФЗ предусматривает ряд случаев, когда арбитражный суд вправе признать наличие у участника долевого строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования (п. 6 ст. 201.1), в т.ч.:

заключение договора участия в долевом строительстве;

заключение договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;

заключение предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства.

Таким образом, заключение предварительного договора участия в долевом строительстве является основанием для признания судом наличия у участника долевого строительства требования о передаче жилого помещения, в рамках рассмотрения дела о банкротстве застройщика.

Дополнительно Вы можете ознакомиться со статьями:

Застройщик коммерческой недвижимости обанкротился. На что могут рассчитывать залоговые кредиторы;

Банкротство застройщика. Как добиться включения своих требований в реестр;

Застройщик строит объект на деньги дольщиков. 5 рискованных моментов при исполнении договора;

Долевое участие в строительстве. Как вернуть денежные средства от застройщика, признанного банкротом;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

 

Договор долевого строительства. Как получить объект в случае банкротства застройщика

«Вместе с тем реестр требований о передаче жилых помещений — это очередь, в порядке которой удовлетворяются требования участников строительства за счет конкурной массы — объекта строительства, зарегистрированного на праве собственности за должником-застройщиком. Для передачи прав на объект незавершенного строительства застройщик первоначально сам должен оформить право собственности на него (подп. 5 п. 3 ст. 201.10 Закона о банкротстве, ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Однако доли участников строительства, принадлежащие им на праве собственности (зарегистрированном праве), не могут быть зарегистрированы за должником на том же праве и, следовательно, не могут быть переданы должником участникам строительства — собственникам своих долей.*

При этом нахождение должника в процедуре банкротства означает его неплатежеспособность, в том числе материальную неспособность достроить объект недвижимости и выдать квартиры участникам долевого строительства. Следовательно, вывод нижестоящего суда о том, что участник долевого строительства вправе требовать от должника готовое жилое помещение, несмотря на наличие у него зарегистрированного права на долю в объекте, не соответствует ст. 201.10 Закона о банкротстве, предусматривающей передачу должником участникам строительства объекта незавершенного строительства.* Также суд делает вывод о том, что для включения требования участника строительства в реестр требований о передаче жилых помещений заявитель должен отказаться от своего права собственности на долю в незавершенном строительством объекте (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28.08.2012 по делу № А45-21735/2011).

В настоящее время судами кассационной и апелляционной инстанций по данному делу приняты судебные акты об отказе в удовлетворении требований участников долевого строительства, право собственности которых на долю зарегистрировано, во включении в реестр требований о передаче жилых помещений".



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.