• Главная страница
  • » Ответы на вопросы
  • » Корректно ли подписывать и в дальнейшем передавать на государственную регистрацию договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома после получения застройщиком разрешения на ввод такого дома в эксплуатацию

Корректно ли подписывать и в дальнейшем передавать на государственную регистрацию договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома после получения застройщиком разрешения на ввод такого дома в эксплуатацию

78

Вопрос

Корректно ли подписывать и в дальнейшем передавать на государственную регистрацию договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома после получения застройщиком разрешения на ввод такого дома в эксплуатацию.».

Ответ

: Подписание сторонами договора долевого участия в строительстве после ввода дома в эксплуатацию является основанием в отказе регистрации данного договора регистрирующим органом, что повлечет ряд неблагоприятных последствий.

 

Согласно ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», право на привлечение денежных средств участников долевого строительства застройщики приобретают лишь на основании договоров участия в долевом строительстве. По смыслу ч. 1 ст. 4 Закона, договор участия в долевом строительстве должен предусматривать обязательство застройщика в предусмотренный договором срок построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и передать участнику долевого строительства соответствующий объект после получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Буквальное толкование этой нормы позволяет сделать вывод о том, что строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости должно осуществляться после заключения договора участия в долевом строительстве. Иными словами, по договору участия в долевом строительстве застройщик не может принять на себя обязательство по строительству (возведению) дома после того, как дом уже построен. При этом в силу ч. 3 ст. 4 Закона, такой договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Таким образом, регистрация договора, определяющая момент его заключения, должна быть произведена на стадии строительства, до ввода многоквартирного дома в эксплуатацию.

Порядок государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве установлен статьей 25.1 Закона о государственной регистрации. Пунктом 3.1 названной статьи предусмотрены дополнительные к указанным в пункте 1 статьи 20Закона основания для отказа в государственной регистрации договора.

Исходя из статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ наличие договора об участии в долевом строительстве позволяет в последующем участнику долевого строительства зарегистрировать право собственности на объект долевого строительства.

В Постановлении ФАС СЗО от 19.08.2013 №№ А56-65227/2012, Ф07-4709/2013 Дело А56-65227/2012 в частности сделан вывод, что положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ и Закона о государственной регистрации, не содержат запрета на государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве, подписанного до ввода дома в эксплуатацию, но представленного в регистрирующий орган после завершения строительства. Исполнение сторонами договора, подлежащего государственной регистрации, до проведения такой регистрации с учетом статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации и правовой позиции, изложенной в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13), при отсутствии сведений о нарушениях прав третьих лиц также не может служить препятствием для государственной регистрации договора.

Выводы, что обращение сторон по договору в орган государственной регистрации с заявлениями о государственной регистрации договора о долевом участии в строительстве после завершения строительства дома не является основанием для отказа в государственной регистрации договора также содержатся в Постановлении ФАС ВВО от 17.09.2008 № А43-22524/2007 Дело А43-22524/2007, Постановлении ФАС ВВО от 17.06.2008 № А43-22518/2007 Дело А43-22518/2007.

Однако, в вышеизложенных судебных актах, договора долевого участия в строительстве были подписаны до ввода дома в эксплуатацию.

Таким образом, регистрирующий орган может отказать в регистрации договора долевого участия в строительстве, в связи с тем, что жилой дом уже фактически построен (см.Постановление ФАС ЗСО от 29.07.2009 № А27-13465/2008 Дело А27-13465/2008),

Отсутствие регистрации договора в свою очередь может привести к проблемам с привлечением денежных средств от дольщика и регистрации права собственности, в силу нижеследующего.

Датой заключения договора с участником долевого строительства является не дата подписания такого договора сторонами — застройщиком и участником долевого строительства, а дата его государственной регистрации. То есть, обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан является, в том числе, наличие договора, прошедшего государственную регистрацию. Суды признают нарушением как привлечение денежных средств до момента государственной регистрации договора, так и включение в договоры обязанности дольщика внести денежные средства ранее регистрации договора (постановления Президиума ВАС РФ от 23.03.2010 № 13863/09, ФАС Северо-Кавказского округа от 06.12.2011 по делу № А61-481/2011). Кроме того, предоставляя свою отчетность в котролирующий орган, застройщику следует указывать именно дату регистрации договора (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 10.07.2009 по делу № А19-3065/09).

Кодексом РФ об административных правонарушениях предусмотрена ответственность лица, привлекающего денежные средства дольщиков, за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (ст. 14.28).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист»

 

Долевое участие в строительстве. За что можно привлечь застройщика к ответственности;

«Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для постройки многоквартирного дома только после того, как он получит в установленном порядке разрешение на строительство такого дома. Кроме того, необходимо опубликовать проектную декларацию и зарегистрировать право собственности на земельный участок, предоставленный для строительства, или договор аренды такого участка (ч. 1 ст. 3 Закона № 214- ФЗ). Обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан является также наличие договора участия в долевом строительстве, прошедшего государственную регистрацию (ч. 2 ст. 3 и ч. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).*

Статья 1 Закона № 214-ФЗ закрепляет исчерпывающий перечень оснований привлечения денежных средств граждан в связи с возникающим у них правом собственности на квартиры в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких средств не введены в эксплуатацию:*

  • на основании договора участия в долевом строительстве;
  • путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или в аренде (субаренде) земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством РФ о ценных бумагах;
  • жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение названных требований запрещено (ч. 2.1 ст. 1 Закона № 214-ФЗ)».

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.