• Главная страница
  • » Ответы на вопросы
  • » Надеемся с Вашей помощью грамотно обосновать свои требования об исключении сведений из государственного кадастрового учета об объекте недвижимости: земельном участке № __ общей площадью 0,8796 га

Надеемся с Вашей помощью грамотно обосновать свои требования об исключении сведений из государственного кадастрового учета об объекте недвижимости: земельном участке № __ общей площадью 0,8796 га

117

Вопрос

Надеемся с Вашей помощью грамотно обосновать свои требования об исключении сведений из государственного кадастрового учета об объекте недвижимости: земельном участке № __ общей площадью 0,8796 га. Ситуация следующая. У юридического лица (ООО ) в собственности находилось два нежилых здания на одном земельном участке общей площадью 0,8796 га. В 2001 году указанная организация продает одно из зданий физическому лицу № 1 и просит администрацию муниципального района изъять из землеотвода этой организации земельный участок общей площадью 0,8796 га для передачи в бессрочное пользование физическому лицу №1. В 2010 году ООО продает второе нежилое здание физическому лицу №2 (оно находится на том же спорном участке) по итогам торгов, проводившихся в форме открытого аукциона. Согласно одному из пунктов договора купли-продажи: «Покупатель имеет право на земельный участок, занятый Объектом, в соответствии с нормами земельного законодательства. Физическое лицо №1 ставит на кадастр земельный участок (раннее учтенный) именно так, что изменена конфигурация при неизменной площади земельного участка, а строение, принадлежащее физическому лицу №2, теперь не входит в этот земельный участок. Кроме того спорный земельный участок прямо примыкает к строению. Поэтому оформить под ним участок пригодный для обслуживания строения физическому лицу №2 не представляется возможным. Конечная цель физического лица №2 – оформить земельный участок под приобретенным нежилым зданием».

Ответ

: Законом определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Согласно этому принципу, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).

 

В связи с этим, отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными (п. 11 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 № 11).

Тем не менее, необходимо учитывать, что в настоящий момент снятие с кадастрового учета земельного участка, принадлежащего физическому лицу № 1 возможно при его согласии. При наличии данного согласия, возможно утверждение новых границ двух земельных участков, необходимых для эксплуатации зданий, с последующим снятием с кадастрового учета участка общей площадью 0,8796 га и постановкой на учет двух новых участков. В случае отсутствия согласия данного лица, учитывая, что физическое лицо № 1 является собственником здания располагающегося на данном земельном участке, в снятии земельного участка с кадастрового учета может быть отказано.

Как следует из изложенных обстоятельств, здание, принадлежащее физическому лицу № 2 находится вне границ земельного участка, принадлежащего физ.лицу № 1. Таким образом, здание, принадлежащее физ.лицу № 2, располагается на земельном участке, находящимся в муниципальной собственности, в связи с чем, он не лишен права на приватизацию земельного участка. Оформить приобретение земельного участка можно также путем приватизации, когда собственник владеет зданием, расположенным на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений (абз. 2 п. 1 ст. 36 ЗК РФ).

Для приобретения прав на такой земельный участок нужно обратиться в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок (абз. 1 п. 5 ст. 36 ЗК РФ).

Исчерпывающий перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, утвержден приказом Минэкономразвития России от 13 сентября 2011 г. № 475. Органы государственной власти и органы местного самоуправления не вправе требовать от заявителя представления дополнительных документов за исключением документов, предусмотренных этим перечнем (абз. 3 п. 5 ст. 36 ЗК РФ).

Относительно норм отвода земельного участка, то в силу части 4 статьи 43 Градостроительного Кодекса РФ размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий.

Границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка (абзац 2 пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

Площадь части земельного участка, занятой зданием и необходимой для его использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса РФ (п. 2 ст. 35 ЗК РФ). Таким образом, земельный участок можно оформить в границах исходя из утвержденных норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации (п. 3 ст. 33 ЗК РФ).

Между тем, нормативные актов устанавливающие конкретные нормы отвода земельных участков под зданиями не утверждены. В одном случае, когда площадь испрашиваемого земельного участка превышала площадь строения в 13,9 раза, было отказано в предоставлении в собственность земельного участка под нежилым зданием (постановление ФАС Московского округа от 23 марта 2009 г. № КГ-А41/1979-09 по делу № А41-15328/08). В другом случае, когда площадь участка превышала площадь строений в 55,1 раза, заявленные требования об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка были удовлетворены (постановление ФАС Московского округа от 9 августа 2010 г. № КГ-А41/8090-10-П по делу № А41-10854/09).

На основании вышеизложенного, по смыслу указанных норм права предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.

Нарушение данных требований законодательства в части границ отвода земельного участка, может быть оспорено в судебном порядке, что подтверждает судебная практика:

Решение арбитражного суда Челябинской области от 29.01.2010 № А76-19284/2009;

Решение арбитражного суда Красноярского края от 06.11.2012 №А33-19917/2011;

Решение арбитражного суда Краснодарского края от 16.04.2013 г.А32-34130/2012;

Постановление ФАС СКО от 15.02.2007 №№ А63-24247/2005-04, Ф08-6974/2006;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист»:

Собственнику здания придется обосновать площадь земельного участка, который он намерен выкупить;

30.12.2013 г.

С уважением,

Кобзарев Александр, эксперт «Системы Юрист»

Ответ утвержден Валентиной Яковлевой,

ведущим экспертом Горячей линии «Системы Юрист»

 



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль