В настоящее время наша организация выступает в качестве арендодателя нежилых помещений

85

Вопрос

В настоящее время наша организация выступает в качестве арендодателя нежилых помещений. На этапе подписания договора аренды от имени арендатора подписантом является И.О. Генерального директора на основании внутреннего приказа общества (ЗАО). Скажите, является ли приказ надлежащим документом для совершения сделки И.О. от имени арендатора? Со своей стороны, арендодатель исходит из того, что согласно ст.182 ГК РФ полномочия лица, выступающего от имени организации, могут быть закреплены: взаконе; учредительных документах организации; доверенности. В учредительных документах данные полномочия не закреплены, доверенность на И.О. не выдана. Со стороны арендатора имеется следующий довод: И.О. уполномочен на исполнение должности Генерального директора, который в соответствии с уставом общества уполномочен на подписание сделки, следовательно И.о. также уполномочен уставом (хотя прямого указание на это в уставе нет). Также имеется одобрение сделки советом директоров. Прошу указать позицию с наименьшими рисками для арендодателя.

Ответ

Право действовать от имени общества напрямую без доверенности, в том числе представлять его интересы и совершать сделки, имеет лишь его единоличный исполнительный орган, то есть генеральный директор. Несколько физических лиц с правом без доверенности действовать от имени юридического лица не могут. Положение устава, закрепляющее данное право так же за кем-то еще кроме генерального директора, не соответствует законодательству. Сам приказ о делегировании полномочий действителен только для трудовых отношений и предназначен исключительно для внутреннего пользования. За пределами организации он силы не имеет. Для того чтобы организация под управлением временного руководителя могла полноценно участвовать в гражданско-правовых отношениях с третьими лицами, полномочия директора должны быть переданы ему в соответствии со ст. 185 ГК РФ. Причем в общем случае, то есть если иное не предусмотрено законом, доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть также удостоверена нотариально.

 

Однако в вопросах аренды судебная практика существенно расходится с данными нормами, считая то, что они не применимы после фактического исполнения договора и с учетом последующего одобрения. Т.е. недействительность договоров аренды практически не возможно доказать исходя только лишь из того, что они были подписаны неуполномоченным лицом. Достаточно давно сформирована четкая позиция, по которой такие договоры могут быть оспорены только до фактического исполнения.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

1. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 09.07.2013 № А33-9913/2012

Пунктом 4 статьи 32 Федерального закона № 14-ФЗ предусмотрено, что руководство текущей деятельностью общества осуществляется единоличным исполнительным органом общества или единоличным исполнительным органом общества и коллегиальным исполнительным органом общества. Исполнительные органы общества подотчетны общему собранию участников общества и совету директоров (наблюдательному совету) общества.

Согласно положениям статьи 40 указанного закона единоличный исполнительный орган общества (генеральный директор, президент и другие) избирается общим собранием участников общества на срок, определенный уставом общества, если уставом общества решение этих вопросов не отнесено к компетенции совета директоров (наблюдательного совета) общества. В качестве единоличного исполнительного органа общества может выступать только физическое лицо, за исключением случая передачи полномочий единоличного исполнительного органа общества управляющему. При этом именно единоличный исполнительный орган общества действует от имени общества, в том числе представляет его интересы и совершает сделки, без доверенности.

Поскольку изложенными положениями закона установлена возможность осуществления руководства текущей деятельностью общества с ограниченной ответственностью без доверенности только одним единоличным исполнительным органом, являющимся физическим лицом, суды пришли к правильным выводам о том, что указание в заявлении, поданном для государственной регистрации юридического лица при его создании, в качестве лиц, имеющих право действовать от имени ООО «Юридическая компания «Розенкранц» без доверенности, и, следовательно, обладающих полномочиями единоличного исполнительного органа создаваемого общества, одновременно двух граждан — генерального директора Балабина Михаила Анатольевича и финансового директора Хамаева Семена Александровича противоречит положениям пункта 4 статьи 32, статьи 40 Федерального закона № 14-ФЗ и, как следствие, является основанием для отказа в государственной регистрации на основании подпункта «а» пункта 1 статьи 23 Федерального закона № 129-ФЗ.

2. Постановление ФАС Московского округа от 16.11.2010 № КГ-А40/10694-10

«Обжалуя принятые по делу судебные акты, в обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на то, что на момент подписания договора Гурецкий Б.О., являясь первым заместителем генерального директора общества, в силу пункта 2 статьи 69 Федерального закона „Об акционерных обществах“ был не вправе действовать от имени общества без доверенности. При этом положения устава общества (пункт 21.18), наделяющие первого заместителя генерального директора полномочиями действовать от имени общества без доверенности, по мнению истца, противоречат пункту 1 статьи 53, статье 103 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 11, пункту 2 статьи 69 Федерального закона „Об акционерных обществах“, наделяющих таким правом только органы акционерного общества.

В этой связи, как полагает заявитель кассационной жалобы, спорный договор аренды от 31.08.2005 N 207-11-06 со стороны ЗАО „Моспромстрой“ был подписан неуполномоченным лицом, в связи с чем в соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации указанный договор является недействительной (ничтожной) сделкой ввиду ее несоответствия требованиям ст. 53 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 69 Федерального закона „Об акционерных обществах“.»

«При этом, доводы заявителя кассационной жалобы о том, что поскольку положения пункта 21.18 устава ЗАО „Моспромстрой“ недействительны, является недействительным в соответствии со ст. 168 ГК РФ и сам договор аренды от 31.08.2005 N 207-11-06, правомерно были отклонены арбитражными судами обеих инстанций как ненашедшие правового подтверждения в силу следующего.»

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.