Юр. лицо является арендатором муниципального имущества по договору аренды с 1.01.2012

188

Вопрос

Юр. лицо является арендатором муниципального имущества по договору аренды с 1.01.2012. С того же самого времени мы заключили договор субаренды и сдали в субаренду это имущества с 1.01.2012 по 01.11.2013. За время субаренды у субарендатора накопились долги перед энергосбытовой организацией. За период субаренды мы фактически не пользовались данным имуществом, пользовался субарендатор. С 1.11.2013 договор субаренды закончился и мы начали пользоваться данным имуществом самостоятельно. Но договор электроснабжения Энергоснабжающая компания с нами заключать с фактической даты пользования нами имуществом (1.11.13) отказывается. Мотивирует тем, что мы как арендаторы обязаны нести расходы по оплате за поставленую электроэнергию с момента заключения договора аренды мун. имущества (1.01.12). Однако, субарендатор, который пользовался имуществом с 1.01.12 по 1.11.13 погасить образовавшийся долг не отказывается. Вопрос такой - как нам поступить в сложившейся ситуации? Возможно ли обязать заключить Энергоснабжающую организацию договор с нами с момента фактического пользования имуществом ( т.е. с 1.11.13)?

Ответ

Основным существенным обстоятельством, подлежащим выяснению при разрешении данного вопроса является следующее: на каком основании энергоснабжающая организация передавала энергию с момента заключения договора аренды на основании договора: с арендатором, с субарендатором или по факту фактического подключения — без договора.

 

Также необходимо выяснить статус помещения: жилое или нежилое.

Если исходить из того, что договор с энергоснабжающей организацией (далее — «ЭСО») был заключен субарендатором, то отказ ЭСО в заключении договора с арендатором при условии предоставления доказательств, свидетельствующих о расторжении договора субаренды, в силу того, что договор энергоснабжения — публичный и в порядке ст. 426 Гражданского кодекса РФ(далее — ГК РФ«) — обязателен для заключения ЭСО — не правомерен и может быть обжалован в Арбитражный суд путем понуждения к заключению договора.

Понятие потребителя электрической энергии дано в Постановлении Правительства РФ от 04.05.2012 № 442 «О функционировании розничных рынков электрической энергии, полном и (или) частичном ограничении режима потребления электрической энергии», где потребитель — это потребитель электрической энергии, приобретающий электрическую энергию (мощность) для собственных бытовых и (или) производственных нужд. Если арендатор не заключал договор с ЭСО, то он не приобретал энергию и не является потребителем.

В Постановлении Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов«(далее — «Правил МКД») дано несколько иное понятие потребитель — лицо, пользующееся на праве собственности или ином законном основании помещением в многоквартирном доме, жилым домом, домовладением, потребляющее коммунальные услуги (обязательно наличие признака потребления.)

Пунктом 7 Правил МКД предусмотрено, что договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, заключенный путем совершения потребителем конклюдентных действий, считается заключенным на условиях, предусмотренных указанными Правилами МКД.

Действительно, согласно п.2. ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды, однако данное положение применяется только к правоотношениям по договору аренды. Но эта норма не означает наличия у арендатора обязанности по уплате каких-либо сумм в пользу ЭСО или других третьих лиц. Лишь арендодатель вправе требовать от арендатора, например, возмещения коммунальных расходов.

Правило п. 1 ст. 611 ГК РФ, устанавливающее обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора, применительно к помещениям в МКД означает, что арендодатель обязан обеспечить условия для доступа арендатора к коммунальным услугам, а это, в свою очередь, предполагает обязанность арендодателя оплачивать эти услуги исполнителям.

Основное правило, применяемое в рассматриваемой ситуации, изложено в ст. 210 ГК РФ: собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Жилищный кодекс в части вопросов внесения платы за содержание общего имущества и коммунальные услуги не содержит никаких норм об обязанностях арендаторов нежилых помещений в МКД. Положение договора аренды об обязанности арендатора заключить договор с исполнителем и оплачивать коммунальные услуги не изменяет общее правило, установленное ст. 210 ГК РФ.

Но это утверждение справедливо в общем случае, когда арендатор не заключал никаких договоров с ЭСО. Бремя несения расходов на содержание общего имущества в МКД возложено на собственника императивным положением закона (п. 1 ст. 39, п. 1 ст. 158 ЖК РФ), не предполагающим изменения обязанного лица (как это допускается в ст. 210 ГК РФ).

В Жилищном кодексе нет аналогичной императивной нормы, касающейся обязательства собственников помещений в МКД по оплате коммунальных услуг (п. 7 ст. 155 ЖК РФ).

Другое дело, что стороны договора аренды предусмотрели, что коммунальные платежи оплачивает арендатор, таким образом изменили и возложили бремя несения расходов на арендатора.

Поэтому, требование ЭСО, основанное на договоре аренды — не состоятельно. Отношения по аренде не имеют отношения к ЭСО, а касаются исключительно арендодателя и арендатора.

Другое дело, если речь идет о найме в соответствии с гл. 35 ГК РФ. Согласно ст. 678 ГК РФ наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи. В Жилищном кодексе специальные нормы предусмотрены для договоров социального найма и найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда. У нанимателей помещений по таким договорам возникает обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги с момента заключения данных договоров (пп. 1, 3 п. 2 ст. 153 ЖК РФ). Одна часть платы (плата за наем) вносится наймодателю, оставшаяся часть (плата за содержание и ремонт жилого помещения, коммунальные услуги) — в общем случае управляющей организации (п. п. 3, 4 ст. 155 ЖК РФ). До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут органы государственной власти и органы местного самоуправления соответственно или уполномоченные ими лица (п. 3 ст. 153 ЖК РФ).

Таким образом, обязательство по внесению платы за содержание и ремонт общего имущества, коммунальные услуги возникает именно у нанимателей.

Если речь идет о жилый помещениях, то в соответствии со ст. 153. ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Согласно п. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:

1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;

2) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;

3) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора.

Если сданное помещение не является жилым, и арендатор ранее не заключал договор энергоснабжения с ЭСО, то арендатор вправе требовать заключения договора с ЭСО с момента фактического пользования.

ЭСО не лишена возможности взыскать с субарендатора — стороны по договору энергоснабжения образовавшуюся задолженность.

Если исходить из того, что договор с ЭСО был заключен арендатором, то отказ ЭСО в заключении договора с арендатором с момента фактического пользования — правомерен. В этом случае арендатор не лишен возможности в порядке регресса, оплатив задолженность за коммунальный ресурс, предъявить требование к субарендатору, если оплата коммунальных расходов е включена в субарендную плату.

17.12.2013

С уважением,

эксперт «Системы Юрист», адвокат Флоненкова Светлана (АПРО, Адвокатский кабинет Флоненковой С.Н. , рег. № 61/4043)

Ответ утвержден:

ведущий эксперт Горячей линии «Системы Юрист» Валентина Яковлева

 



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.