• Главная страница
  • » Ответы на вопросы
  • » Возможно ли заключение договора аренды на условиях определения арендной платы в виде установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов следующим образом: арендатор (юридическое лицо) использует

Возможно ли заключение договора аренды на условиях определения арендной платы в виде установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов следующим образом: арендатор (юридическое лицо) использует

719

Вопрос

Возможно ли заключение договора аренды на условиях определения арендной платы в виде установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов следующим образом: арендатор (юридическое лицо) использует земельный участок для производства бетона, извлекая таким образом доход от его продажи, и уплачивает арендодателю (юридическое лицо) процент от прибыли, полученной от продажи данной продукции ? При этом, если по окончании отчетного месяца арендатор не имеет прибыли, то арендная плата составляет 0 руб? А также еще один вопрос: бетонная установка не является зданием или сооружением, так как она мобильна и может быть как собрана, так и разобрана, подобно конструктору. Для ее установки требуется лишь заливка фундамента. Нужно ли в связи с этим менять назначение земельного участка (в данный момент в свидетельстве о государственной регистрации указаны земли поселений)? если нужно, то каков порядок?

Ответ

Да, возможно. Однако также следует предусмотреть плату на случай отсутствия прибыли арендатора.

 

Согласно ст. 614 ГК РФ арендная плата может устанавливаться в виде определенной доли полученных в результате использования этого имущества продукции, плодов или доходов. Т.е. ваше определение размера арендных платежей в виде процента прибыли от деятельности арендатора на арендуемой площади соответствуют требованию закона.

Но дело в том, что договор аренды является возмездным и при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения будет считаться незаключенным. В вашей ситуации есть арендатор не будет получать прибыль от использования арендованного имущества, то арендодатель в свою очередь не получит арендную плату и договор фактически станет безвозмездным. Поэтому сторонам договора следует в соответствии со ст. 614 ГК РФ предусмотреть в договоре аренды сочетание форм арендной платы или иные ее формы. Например, стороны могут установить размер платы в виде процента прибыли от деятельности арендатора на занимаемой площади, но не менее определенной суммы.

Действительно бетоносмесительная установка не является объектом недвижимости (не может быть признана самовольной постройкой, к примеру). Однако проведение работ по возведению данной установки на участках сельскохозяйственного назначения сопряжено со снятием плодородного слоя почвы, за что предусмотрена административная ответственность. Порядок перевода участка (включая документы, прилагаемые к ходатайству, сроки ответа и т.д.) в категорию для выполнения промышленных работ регламентируется Федеральным законом от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

1. Рекомендация. Что необходимо проверить арендатору при составлении и заключении договора аренды недвижимого имущества

«В договорах аренды недвижимости условие о цене договора (об арендной плате) является существенным. Если в договоре нет согласованного условия об арендной плате, он считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

При составлении договора следует учитывать следующие важные моменты, касающиеся условий об арендной плате.

  • Арендная плата может быть выражена не только в денежных показателях, но и в иных формах. Их примерный перечень закреплен в пункте 2 статьи 614 Гражданского кодекса РФ и не является исчерпывающим. К примеру, в качестве аренднойплаты может быть предусмотрена оплата арендатором путевок для детей сотрудников арендодателя (постановление Президиума ВАС РФ от 30 ноября 2010 г. № 9600/10).
  • Арендная плата в денежной форме может быть выражена не только в твердой сумме, но и путем указания на механизм ее исчисления (способ ее расчета).

В зависимости от экономической ситуации такой способ определения арендной платы может быть как выгоден (если курс иностранной валюты снижается), так и не выгоден (если курс повышается) для арендатора. Но в любом случае нужно учитывать, что такой способ позволяет арендодателю обойти ограничение, установленное в пункте 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ. Дело в том, что в течение года должен оставаться неизменным либо сам твердый размер арендной платы, либо порядок ее определения. И если арендная плата меняется в зависимости от курса иностранной валюты, это не является изменением условия договора об арендной плате.

  • По соглашению сторон договора размер арендной платы может меняться с любой периодичностью (в т. ч. чаще чем один раз в год — такое разъяснение дал Пленум ВАС РФ в п. 21 постановления от 17 ноября 2011 г. № 73 (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13)). Но в одностороннем порядке по требованию арендодателя размер арендной платы в любом случае может быть изменен не чаще одного раза в год. Подробнее см. Как арендатору недвижимого имущества предотвратить повышение арендной платы.
  • В договоре необходимо прописать, на ком будет лежать обязанность по оплате коммунальных и иных платежей. Как правило, это является обязанностью арендатора (п. 2 ст. 616 ГК РФ). В таком случае важно дополнительно указать, включаются ли суммы коммунальных и иных обязательных платежей в сумму арендной платы либо уплачиваются сверх арендных платежей.
  • Арендатор будет обязан уплачивать арендные платежи лишь после передачи ему арендодателем помещения по акту приема-передачи. Данное условие можно дополнительно прописать в договоре: «Условия заключенного Договора аренды в части начисления арендной платы и иных предусмотренных Договором платежей применяются с даты подписания Сторонами Акта приема-передачи Помещения»."

2. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 17.05.2010 № А63-9995/2009

«Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, 05.11.1991 общество и управление здравоохранения Ставропольского крайисполкома (правопредшественник министерства) заключили договор аренды без права выкупа основных и оборотных средств диагностического центра, в том числе недвижимого имущества общей площадью 8838 кв. м, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Ленина, 304.

По условиям договора стороны пришли к соглашению, что арендатор отчисляет арендодателю 10% от прибыли, полученной от выполнения дополнительных объемов работ (оказания платных медицинских услуг).»

3. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 08.06.2005 № Ф08-2162/2005

«Из материалов дела не следует, что сторонами велась совместная деятельность для извлечения прибыли или достижения иной цели в соответствии с правилами, установленными статьями 1042, 1043, 1044, 1046 Гражданского кодекса Российской Федерации. Таким образом, несмотря на то, что договор от 20.04.02 N 32 НОДИМ назван сторонами договором о совместной деятельности, из последующего их поведения следует, что воля предприятия и предпринимателя направлена на передачу помещения в аренду.
В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата может быть определена в виде установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества доходов.

Согласно пункту 2 договора предприниматель перечисляет предприятию 50 % прибыли, но не менее не менее 6 тыс. рублей в месяц. Оплату за коммунальные услуги предприниматель оплачивает самостоятельно.»

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.