Застройщик привлекает денежные средства дольщиков по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома по Закону № 214-ФЗ Дом введен в эксплуатацию

744

Вопрос

Застройщик привлекает денежные средства дольщиков по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома по Закону № 214-ФЗ Дом введен в эксплуатацию. ДДУ подписан до ввода дома в эксплуатацию, а сдан на госрегистрацию после ввода дома в эксплуатацию. Поскольку в Россреестр не представлено разрешение на ввод дома в эксплуатацию, ДДУ был зарегистрирован и после застройщику перечислены денежные средства. Поскольку правоотношения сторон возникают с момента госрегистрации ДДУ, после ввода дома в эксплуатацию предмет данного не заключенного (незарегистрированного) ДДУ был исполнен (отсутствовал). Какие последствия для застройщика в этом случае наступают. Одновременно просим сообщить наступит ли в этом случае административная ответственность для застройщика, поскольку он сдает ежеквартальную отчетность в контролирующий орган (Комитет по долевому строительству при Мисмособлстрое), к которой прилагается реестр заключенных договоров с указанием даты подписания, даты заключения, даты первого платежа.».

Ответ

: Наступление неблагоприятных последствий для застройщика не усматривается.

 

То обстоятельство, что договор долевого участия в строительстве был подписан до ввода дома в эксплуатацию, а зарегистрирован в Росреестре после ввода, не является основанием для признания данных действий незаконными.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации«(далее — Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Необходимость государственной регистрации договора предусмотрена также статьей 17 Закона.

Порядок государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве установлен статьей 25.1 Закона о государственной регистрации. Пунктом 3.1 названной статьи предусмотрены дополнительные к указанным в пункте 1 статьи 20Закона основания для отказа в государственной регистрации договора.

Исходя из статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ наличие договора об участии в долевом строительстве позволяет в последующем участнику долевого строительства зарегистрировать право собственности на объект долевого строительства.

В Постановлении ФАС СЗО от 19.08.2013 №№ А56-65227/2012, Ф07-4709/2013 Дело А56-65227/2012 в частности сделан вывод, что положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ и Закона о государственной регистрации, не содержат запрета на государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве, подписанного до ввода дома в эксплуатацию, но представленного в регистрирующий орган после завершения строительства. Исполнение сторонами договора, подлежащего государственной регистрации, до проведения такой регистрации с учетом статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации и правовой позиции, изложенной в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13), при отсутствии сведений о нарушениях прав третьих лиц также не может служить препятствием для государственной регистрации договора.

Выводы, что обращение сторон по договору в орган государственной регистрации с заявлениями о государственной регистрации договора о долевом участии в строительстве после завершения строительства дома не является основанием для отказа в государственной регистрации договора также содержатся в Постановлении ФАС ВВО от 17.09.2008 № А43-22524/2007 Дело А43-22524/2007, Постановлении ФАС ВВО от 17.06.2008 № А43-22518/2007 Дело А43-22518/2007.

Таким образом, судебная практика не усматривает нарушения требований действующего законодательства в силу факта регистрации договора после ввода дома в эксплуатацию.

Все же следует отметить, что встречается судебная практика с иным подходом (см.Постановление ФАС ЗСО от 29.07.2009 № А27-13465/2008 Дело А27-13465/2008), но в рассматриваемом вопросе, с учетом того, что договор долевого участия в строительстве уже зарегистрирован, сторонами и третьими лицами не оспаривается, риски для сторон договора минимизированы.

Кодексом РФ об административных правонарушениях предусмотрена ответственность лица, привлекающего денежные средства дольщиков, за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (ст. 14.28). Обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан является, в том числе, наличие договора, прошедшего государственную регистрацию. Суды признают нарушением как привлечение денежных средств до момента государственной регистрации договора, так и включение в договоры обязанности дольщика внести денежные средства ранее регистрации договора (постановления Президиума ВАС РФ от 23.03.2010 № 13863/09, ФАС Северо-Кавказского округа от 06.12.2011 по делу № А61-481/2011). Кроме того, предоставляя свою отчетность в котролирующий орган, застройщику следует указывать именно дату регистрации договора (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 10.07.2009 по делу № А19-3065/09).

Из рассматриваемого вопроса усматривается, что денежные средства были получены закстройщиком после гос.регистрации договора, существенная угроза охраняемым общественным отношениям отсутствует, права дольщика соблюдены, в связи с чем состава административного правонарушения в действиях застройщика не усматривается.

Дополнительно Вы можете ознакомиться со статьей:

Долевое участие в строительстве. За что можно привлечь застройщика к ответственности;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист»

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЗО от 19.08.2013 №№ А56-65227/2012, Ф07-4709/2013 Дело А56-65227/2012

16.12.2013 г.

С уважением,

эксперт Горячей линии ЮСС «Системы Юрист» Александр Кобзарев

Ответ утвержден:

Ведущий эксперт Горячей линии «Системы Юрист» Валентина Яковлева

 

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.