Мы являемся Застройщиками многоквартирного жилого дома

256

Вопрос

Мы являемся Застройщиками многоквартирного жилого дома. У нас есть договор долевого участия в строительстве (ДДУ),по которому физическое лицо (участник) имеет отсрочку по оплате цены договора до ввода дома в эксплуатацию. У участника есть запрет на уступку прав требований по договору, в соответствии с ст.11 Закона № 214-ФЗ. А вот есть ли запрет на уступку прав требований денежных средств по ДДУ у Застройщика? Т.е. можем ли мы уступить право требования с Участника денедных средств на 3-е лицо, прит ом, что обязательства по достройке дома остаются на Застройщике. Прямого запрета не нашла, но смущает п. 1 ст. 18 Закона, и тем более у нас нет разделения цены договора, которую можно предусмотреть в соответствии с п.2 ст. 18 Закона, а есть только цена договора такая-то. А можем ли мы сделать уступку прав требования денежных средств после акта ввода в эксплуатацию? Когда уже фактически не требуется целевое использование средств от дольщика на строительство и все уплаченное будет считаться денежными средствами в счет оплаты услуг застройщика. Если мы все же делаем уступку, то я так понимаю обязательно с согласия дольщика. В данном случае ответственность такую уступку, - возможный иск от дольщика 9несмотря на его согласие) о расторжении ДДУ в судебном порядке (п.3 ст. 18 Закона)?».

Ответ

: Прямого запрета уступать право требования оплаты цены договора застройщиком иному лицу после передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства закон не содержит.

 

Тем не менее, исходя нормФедерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», следует, что заключение соглашения застройщиком уступки права требования с дольщика в период строительства жилого дома может противоречить статье 18 данного закона, в части целевого назначения денежных средств дольщика, что может являться основанием признания данного договора недействительным.

Между тем усматривается возможность заключения данного соглашения после передачи объекта долевого строительства дольщику.

Статья 11 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» указывает на допустимость уступки права требования с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, однако в случае, если такая уступка производится участником долевого строительства своего права требования к застройщику. Запрета уступать право требования оплаты цены договора застройщиком иному лицу после передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства закон не содержит.

В силу ст. 383 ГК РФ не допускается переход к другому лицу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью. В данном случае после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства личность кредитора при оплате стоимости строительства не имеет существенного значения для должника. Право требования оплаты цены договора долевого участия в строительстве неразрывно с личностью кредитора не связано.

По общему правилу при уступке права (требования) согласия должника не требуется. Исключение составляют случаи, когда иное вытекает из закона или договора. Это значит, что стороны при заключении основного договора могут предусмотреть, что уступка права кредитором невозможна без предварительного согласия должника. Если кредитор заключит договор уступки без согласия должника, то последний вправе обратиться в суд с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки (п. 3 ст. 166 ГК РФ). Таким образом, во избежание споров, рекомендуется предварительно получить согласие должника на совершение уступки. Должник имеет право на письменное уведомление о состоявшемся переходе права. Если такое уведомление не будет сделано, то цессионарий несет вызванный этим риск неблагоприятных последствий, а исполнение должника цеденту будет считаться надлежащим (п. 3 ст. 382 ГК РФ)

ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» действительно предусмотрено использование денежных средств, уплаченных участниками долевого строительства только для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (ст. 18), но среди целей такого использования указано возмещение затрат на строительство.

Необходимо отметить, что судебная практика по данному вопросу не выработана. Так, к возможности заключения договора уступки права требования оплаты по договору с дольщика, пришел также Череповецкий городской суд в решении от 25.07.2011 г. Однако данное решение было отменено Вологодским областным судом.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Как уступить право (требование);

Что нужно проверить должнику, если кредитор уступил третьему лицу право (требование);

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист»

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН ОТ 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

"Статья 11. Уступка прав требований по договору

1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

2. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Статья 18. Использование застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору

1. Денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в следующих целях:

1) строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией или возмещение затрат на их строительство (создание);

2) возмещение затрат на приобретение, в том числе оформление, права собственности или права аренды, права субаренды на земельные участки, на которых осуществляется строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

3) возмещение затрат на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также на проведение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий в случае, если проведение такой экспертизы является обязательным;

4) строительство систем инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (технологического присоединения) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения, если это предусмотрено соответствующей проектной документацией;

5) возмещение затрат в связи с внесением платы за подключение (технологическое присоединение) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения;

6) возмещение затрат в связи с заключением в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности договора о развитии застроенной территории и исполнением обязательств по этому договору (за исключением затрат на строительство и (или) реконструкцию объектов социальной инфраструктуры), если строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельных участках, предоставленных застройщику на основании этого договора и находящихся в границах такой застроенной территории;

7) возмещение затрат на подготовку документации по планировке территории и выполнение работ по обустройству застроенной территории посредством строительства объектов инженерно-технической инфраструктуры, если строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельном участке, предоставленном застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства, или земельных участках, образованных в границах земельного участка, предоставленного застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

2. В случае если цена договора определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика, предусмотренные частью 1 настоящей статьи ограничения в части расходования денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства по договору, относятся только к денежным средствам на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства. Денежные средства участника долевого строительства, уплаченные по договору в счет оплаты услуг застройщика, расходуются застройщиком по своему усмотрению.

3. В случае нарушения застройщиком предусмотренного настоящей статьей целевого использования денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства по договору, договор по требованию участника долевого строительства может быть расторгнут в судебном порядке..."

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.