• Главная страница
  • » Ответы на вопросы
  • » Организация-застройщик осуществила строительство многоквартирного жилого дома на земельном участке, который принадлежит организации-застройщику на праве аренды

Организация-застройщик осуществила строительство многоквартирного жилого дома на земельном участке, который принадлежит организации-застройщику на праве аренды

262

Вопрос

Организация-застройщик осуществила строительство многоквартирного жилого дома на земельном участке, который принадлежит организации-застройщику на праве аренды. В период строительства многоквартирного дома застройщик заключил с банком договор о предоставлении целевого кредита (на строительство многоквартирного дома). В обеспечение исполнения обязательств застройщика по этому кредитному договору между застройщиком и банком был заключен договор залога права аренды вышеуказанного земельного участка (ипотека права аренды зарегистрирована в установленном законом порядке). Многоквартирный дом введен в эксплуатацию. Застройщик представил в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, заявление о регистрации права собственности на несколько квартир. В процессе правовой экспертизы регистрирующий орган сообщил застройщику, что в силу положений статьи 77 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", квартиры будут находится в залоге у банка в силу закона. При этом договором ипотеки предусмотрено, что застройщик обязан передавать каждую из квартир в залог банку в течение 45 дней с даты регистрации права собственности. Правомерны ли действия регистрирующего органа по регистрации ипотеки квартир застройщика в силу закона? Применяются ли к данной ситуации положения статьи 69.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"?».

Ответ

: Из изложенных обстоятельств усматривается, что регистрирующим органом правомерно произведена регистрация ипотеки квартир застройщика в силу закона.

 

Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

В соответствии со ст.77ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Между тем, в соответствии со ст.65 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

Таким образом, учитывая положения договора ипотеки о передачи построенных квартир в залог банку, действия регистрирующего органа являются правомерными.

Данный вывод в частности подтверждается Постановлением ФАС ЗСО от 23.08.2012 №№ А46-16272/2011, Ф04-3233/2012 Дело А46-16272/2011, Определение ВАС РФ от 04.02.2013 №№ А46-16272/2011, ВАС-16072/12.

С учетом того обстоятельства, что застройщик осуществлял строительство жилого дома, к данным правоотношениям более подходит положения ст.77 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», чем ст.69.1 данного закона.

Дополнительно Вы можете ознакомиться со статьями:

Залог имущества: процедура обращения взыскания теперь стала проще;

Залог по новым правилам. Что изменилось в ипотеке и залоге движимого имущества;

Что нужно проверить залогодержателю при заключении договора залога, если залогодателем выступает сам заемщик;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист»

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

«Статья 65. Возведение залогодателем зданий или сооружений на заложенном земельном участке

1. На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.*

Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель вправе в соответствии спунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение.

2. Возведение зданий или сооружений на заложенном земельном участке, если права залогодержателя удостоверены закладной, допускается только в случае, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней отражены...»

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.