Между двумя ООО заключен договор аренды нежилого помещения

119

Вопрос

Между двумя ООО заключен договор аренды нежилого помещения. Срок договора - 11 месяцев. Договор предусматривает гарантийный платеж со стороны арендатора в размере арендной платы за 1 месяц. Возникла необходимость досрочно расторгнуть договор аренды по инициативе Арендатора. Вопрос №1. Как инициировать расторжение договора? Договор предусматривает возможность расторжения в соответствии с ГК РФ. Вопрос №2. Гарантийный платеж зачитывается в качестве арендной платы при расторжении договора по инициативе Арендодателя. В случае досрочного расторжения договора по инициативе Арендатора гарантийный платеж не возвращается и не засчитывается в счет арендной платы. Правомерно ли это?

Ответ

Гражданское законодательство (статья 620 ГК РФ) регламентирует одностороннее расторжение договора по ограниченному списку оснований:

 

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Если ни одно из условий не наступило, то односторонний отказ не возможен. Наличие таких обстоятельств как ухудшение экономической ситуации или освобождение помещений не снимает обязательств по выплате арендной платы. Таким образом прекращение арендный отношений возможно только по соглашению сторон.

Гарантийный платеж признается в судебной практике способом обеспечения исполнения обязательств, т.е. выполняет компенсационную функцию: арендодатель может возместить за счет полученных средств задолженность, иные подлежащие уплате арендатором суммы, понесенные убытки. Однако удержание гарантийного платежа возможно и в случае, когда нарушений договора со стороны арендатора не было. Такая ситуация может возникнуть, если стороны согласовали условие о том, что обеспечительный платеж не возвращается по окончании срока действия договора и засчитывается в счет уплаты арендной платы за последние периоды аренды.

Стороны могу определить различные случаи, при которых обеспечительный платеж может быть удержан арендодателем:

— при нарушении арендатором условий договора;

— при расторжении договора;

— при прекращении договора в отсутствие нарушений арендатора.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист»

Рекомендация 1. Как досрочно расторгнуть договор аренды по инициативе арендатора

«В отдельных случаях арендатор бывает заинтересован в досрочном прекращении арендных отношений. Это может быть связано как с нарушением его прав со стороны арендодателя, так и быть обусловлено иными причинами, чаще всего экономического характера (например, тяжелое материальное положение арендатора, появление возможности взять в аренду лучшее или более дешевое помещение).

Арендатор может договориться с арендодателем, и договор аренды будет прекращен досрочно по соглашению сторон. В этом случае юристу арендатора остается лишь проверить правильность составления соглашения о расторжении и акта приема-передачи имущества.

Если же арендодатель не согласен на досрочное прекращение арендных отношений, договор аренды может быть расторгнут в случаях, предусмотренных в законе или в самом договоре. Все эти случаи можно разделить на три группы:

  • существенное нарушение договора арендодателем либо наступление иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором;
  • существенное изменение обстоятельств, из которых арендатор исходил при заключении договора;
  • односторонний отказ арендатора от исполнения договора.»

Рекомендация 2. Как заказчику сформулировать условие о гарантийном удержании

«Суды относятся к гарантийным удержаниям вполне лояльно, так как действующее законодательство допускает использование на практике непоименованных обеспечительных конструкций (п. 1 ст. 329 ГК РФ). См., например:

  • постановления ФАС Московского округа от 7 июня 2010 г. № КГ-А40/3609-10 по делу № А40-91758/09-125-513 (определением ВАС РФ от 6 октября 2010 г. № ВАС-12918/10 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора), от 23 декабря 2010 г. № КГ-А40/13524-10 по делу № А40-103729/09-31-717, от 30 января 2013 г. по делу № А40-71165/12-89-303 (определением ВАС РФ от 20 мая 2013 г. № ВАС-5727/13 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора);
  • постановления ФАС Северо-Западного округа от 27 декабря 2007 г. по делу № А56-39314/2006 (определением ВАС РФ от 16 апреля 2008 г. № 5361/08 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора), от 16 декабря 2010 г. по делу № А44-6819/2009 (определением ВАС РФ от 3 мая 2011 г. № ВАС-4626/11 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора), от 22 апреля 2013 г. по делу № А56-31909/2012 (определением ВАС РФ от 14 августа 2013 г. № ВАС-10332/13 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора).»

3. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19.10.2012 № А53-24510/2011

«Проанализировав обстоятельства дела, оценив представленные доказательства с позиций статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) и условия сделки, суды пришли к соответствующим нормам материального права выводам об отсутствии у ответчика права на односторонний отказ от договора субаренды, о продолжении действия договора и сохранении обязательств сторон, вытекающих из него, в том числе по внесению арендной платы за пользование имуществом.

Суды правильно отметили, что досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы, поскольку у истца отсутствовала обязанность принять помещение.»

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.