По договору купле-продажи 27 июня 2013 г

61

Вопрос

По договору купле-продажи 27 июня 2013 г. было приобретено здание магазина, право собственности зарегистрировано 16 августа. До 27 ноября в здании не законно (действие договора до продажи здания) находился прежний Арендатор ссылаясь на договор аренды с прежним собственником и не освобождал здание (письма с предложением заключить договор аренды с новым собственником отправлялись, а так же об освобождении здания). Можем ли мы с 27.06.2013 г. (момента заключения договора купли-продажи), до фактической передачи по акту приема-передачи 27.10.2013 г. предъявить расходы, упущенную выгоду, пользование чужими денежными средствами. И какой размер платы за каждый месяц мы можем установить? Заранее благодарен!».

Ответ

: Если арендатор продолжает пользоваться помещениями после прекращения договора аренды, арендодатель вправе взыскать с арендатора неосновательное обогащение. При этом суд может взыскать неосновательное обогащение в размере той арендной платы, которую мог бы получить арендодатель, если бы заключил договор аренды с другим лицом (постановление ФАС Поволжского округа от 25 февраля 2011 г. по делу № А57-25654/2009).

 

По общему правилу, в случае смены собственника арендуемого объекта, договор аренды продолжает действовать на прежних условиях. Требования о заключении нового договора с новым арендодателем или внесения изменения в ранее заключенный договор законодательство не содержит, в связи с чем арендатор вправе пользоваться арендованным помещением на основании договорных условий (в т.ч. условий об арендной плате) заключенных с прежним собственником до конца действия срока договора. Это следует из нормы о сохранении договора аренды при смене собственника (п. 1 ст. 617 ГК РФ).

Также следует учитывать, что право собственности у нового собственника здания возникает только с момента государственной регистрации перехода права, в связи с чем право на передачу вещи в аренду у нового арендодателя возникло 27.08.2013 г., если иное не было предусмотрено договором.

Между тем из рассматриваемой ситуации следует, что договор аренды был заключен под условием срока действия до продажи здания новому собственнику.

Таким образом в силу договора, действие договора должно прекратиться с момента перехода права собственности на здание новому арендодателю. В случае, если арендатор не выразил желание заключить с новым арендодателем договор аренды, следует, что арендатор занимал помещения без какого-либо правового основания, в силу чего, в данном случае распространяются нормы о неосновательном обогащении.

Под неосновательным обогащением понимается приобретение или сбережение имущества за счет другого лица (потерпевшего) без оснований, установленных законом, иными правовыми актами или договором (п. 1 ст. 1102 ГК РФ).

Неосновательное обогащение возникает из юридического факта, который включает в себя в совокупности:

наличие обогащения;

получение обогащение за счет потерпевшего;

отсутствие правовых оснований для обогащения.

Есть два способа возникновения неосновательного обогащения:

неосновательное приобретение — увеличение количества или стоимости имущества у одного лица за счет уменьшения имущества у другого лица;

неосновательное сбережение — отсутствие имущественных потерь, которые лицо должно было понести за счет уменьшения имущества и (или) неполучения доходов со стороны потерпевшего.

При этом в рассматриваемой ситуации плата за пользование недвижимым имуществом будет взыскиваться по среднерыночной стоимости аренды аналогичного имущества. При взыскании неосновательного обогащения также можно предъявить требование о взыскании процентов за незаконное пользование чужими денежными средствами. В случае заявления требования о взыскании убытков, данные убытки должны быть документально подтверждены.

Вы можете ознакомиться с судебной практикой по аналогичным делам — Постановление Президиума ВАС РФ от 13.10.2009 № 9460/09; Постановление ФАС МО от 07.02.2011 № КГ-А40/18-11; Постановление ФАС ВВО от 06.12.2010 № А82-166/2009; Постановление ФАС ДВО от 21.03.2011 № А59-5079/2009.

Дополнительно Вы можете ознакомиться со статьями:

Арендованная недвижимость перешла в другие руки. Способы предупредить потери;

Повышение арендной платы в одностороннем порядке;

Чем грозит компании отсутствие подписанного договора;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

При каких условиях наступает ответственность в предпринимательских отношениях

"В качестве примера частых случаев успешного взыскания неосновательного обогащения можно привести иски в сфере арендных отношений.

В ряде случаев закон требует зарегистрировать договор аренды. Иногда стороны пренебрегают этим требованием. В результате у арендаторов появляется соблазн сослаться на то, что договор не заключен, а значит, они не обязаны перечислять арендную плату. Однако суды в ответ на такие доводы взыскивают с арендаторов в пользу арендодателей суммы неосновательного обогащения. Такая практика сложилась в отношении случаев, когда:

договор аренды (субаренды) помещения заключен на срок более одного года (см., например, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 19 мая 2011 г. по делу № А75-9686/2010, ФАС Московского округа от 7 сентября 2011 г. по делу № А40-116791/10-60-973, ФАС Волго-Вятского округа от 11 августа 2011 г. по делу № А28-7416/2010);

заключен договор аренды земельного участка (см., например, постановления ФАС Волго-Вятского округа от 10 мая 2011 г. по делу № А17-1359/2010, ФАС Дальневосточного округа от 20 апреля 2011 г. № Ф03-931/2011 по делу № А73-20820/2009, ФАС Центрального округа от 2 ноября 2010 г. по делу № А23-400/10Г-20-22ДСП).

Есть и другие основания для взыскания неосновательного обогащения в случаях пользования имуществом, например:

собственник объекта недвижимости фактически пользуется земельным участком, на котором он расположен. Суд установил, что ответчик обязан возвратить неосновательное обогащение в размере, соответствующем арендной плате за период до приобретения земельного участка в собственность (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18 апреля 2011 г. по делу № А53-16049/2009, определением ВАС РФ от 25 августа 2011 г. № ВАС-10534/11 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора данного постановления);

арендатор продолжает пользоваться помещениями после расторжения договора. Суд взыскал неосновательное обогащение в размере той арендной платы, которую мог бы получить арендодатель, если бы заключил договор аренды с другим лицом (постановление ФАС Поволжского округа от 25 февраля 2011 г. по делу № А57-25654/2009)*..."

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.