Здание находиться в долевой собственности у пяти ООО

254

Вопрос

Здание находиться в долевой собственности у пяти ООО. Общества все здание сдает в аренду большому количеству арендаторов. Поэтому для упрощения было решено заключать договоры аренды от имени всех собственников здания с одной организацией. Какой лучше договор заключить ООО-собственникам здания с данной организацией: 1 агентский договор, где агент действует от своего имени и за счет принципалов (ООО-собственников здания) или 2) договор доверительного управления или 3) договор аренды на все здание и потом данная организация отдельные помещения будет сдавать в субаренду. Организационно-правовая форма указанной организации - ООО, упрощенная система налогообложения - доходы. Какие могут возникнуть сложности и риски при заключении вышеуказанных договоров?».

Ответ

: Закон дает право собственнику имущества (клиенту) заключить с контрагентом либо посреднический договор (договор агентирования), либо договор доверительного управления имуществом. В рассматриваемой ситуации представляется, что предпочтительнее заключить договор доверительного управления имуществом (ст. 1012 ГК РФ).

 

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Если определена доля каждого из собственников в праве собственности, то имущество признается находящимся в долевой собственности (п.п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ).

Однако само по себе то обстоятельство, что лицу принадлежит доля в праве общей собственности на имущество, не позволяет ему распоряжаться (в том числе путем передачи в аренду) таким имуществом либо его частью по своему усмотрению. Участник долевой собственности, в силу ст. 209, п. 2 ст. 246, ст. 250 ГК РФ, может распорядиться только принадлежащей ему долей в праве. Распоряжение же самым имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется исключительно по соглашению всех собственников (п. 1 ст. 246 ГК РФ).

Передача имущества, находящегося в долевой собственности, в аренду без согласия всех участников долевой собственности противоречит указанной норме, поэтому такой договор, в силу ст. 168 ГК РФ, является ничтожной сделкой.

Таким образом, для передачи в аренду здания, находящегося в общей долевой собственности, необходимо согласие всех участников долевой собственности.

По закону исполнитель может заключить с клиентом либо посреднический договор (договор агентирования), либо договор доверительного управления имуществом (ст. 1012 ГК РФ).

Агентский договор необходимо заключить в тех случаях, когда посредник должен совершить целый комплекс разнообразных действий: как юридических, так и фактических.

Закон устанавливает несколько общих оснований ответственности посредника (т. е. одинаковых для всех видов посреднических договоров). Как правило, посредник несет ответственность:

1) за неисполнение обязательства по посредническому договору или за исполнение его ненадлежащим образом. Другими словами, ответственность наступает, если посредник нарушает одну из своих обязанностей:

выполнить юридические (или фактические) действия в соответствии с договором (п. 1 ст. 971, п. 1 ст. 990, п. 1 ст. 1005ГК РФ). Например, заключить сделку в интересах своего клиента, оказать услуги по рекламе (в рамках агентского договора) и т. д.;

представить клиенту отчет о выполненных действиях (абз. 5 ст. 974, ст. 999, 1008 ГК РФ);

передать полученное по сделке клиенту (абз. 4 ст. 974, ст. 999 ГК РФ). Например, передать вещь, приобретенную по договору купли-продажи с третьим лицом;

2) за утрату, недостачу или повреждение находящегося у него имущества клиента. Такое основание ответственности закон предусматривает лишь для комиссионера (ст. 998 ГК РФ). Однако на практике ответственность перед собственником имущества (т. е. перед клиентом) несет любой посредник;

3) при нарушении обязанностей, возникающих в случае отказа от исполнения договора.

Меду тем, в рассматриваемом случае предпочтительнее заключить договор доверительного управления имуществом. Как и в предыдущем случае, конструкция этого договора наиболее удобна для исполнителя, поскольку закон регулирует конкретный круг правоотношений (т. е. отношений по управлению посредником чужим имуществом). Так, глава 53 Гражданского кодекса РФ, посвященная доверительному управлению, устанавливает:

права и обязанности сторон договора, правой статус доверительного управляющего (ст. 1015, 1020 ГК РФ);

существенные условия договора (ст. 1016 ГК РФ);

требования к имуществу, которое можно передать в управление (ст. 1013 ГК РФ);

основания прекращения договора (ст. 1024 ГК РФ);

иные правила.

В рассматриваемой ситуации, сторонами договора доверительного управления имущества должны выступить все собственники здания. При наличии согласия всех собственников объекта недвижимости на передачу долей в доверительное управление, особых сложностей в заключении договора не усматривается.

Дополнительно Вы можете ознакомиться со статьями:

Договор доверительного управления недвижимым имуществом;

Работа через посредника как альтернатива иным договорам: выгоды и риски для заказчика (клиента);

Какой вид договора выбрать при работе через посредника: комиссия, агентирование, поручение;

Агентский договор. Агент действует от имени принципала;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист»:

 

Работа через посредника как альтернатива иным договорам: выгоды и риски для заказчика (клиента)

«2. Цель договора — получить доходы (иную выгоду) от своего имущества путем привлечения профессионального предпринимателя для управления этим имуществом.

Закон дает право собственнику имущества (клиенту) заключить с контрагентом либо посреднический договор (договор агентирования), либо договор доверительного управления имуществом.

Предпочтительнее заключить договор доверительного управления имуществом (ст. 1012 ГК РФ). Преимущества данного договора по сравнению с агентским договором по сути такие же, как и в предыдущем случае.*

Во-первых, конструкция договора доверительного управления имуществом наиболее удобна для клиента, поскольку закон детально регулирует именно этот круг отношений (т. е. по управлению посредником чужим имуществом).

Во-вторых, доверительный управляющий, как профессионал по использованию какого-либо конкретного имущества, вероятнее всего, выполнит свою работу лучше, чем агент „широкого профиля“ ...»

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.