Составили договор купли-продажи нежилого здания между юр.лицами

278

Вопрос

Составили договор купли-продажи нежилого здания между юр. лицами. Дата подписания договора - 18.11.2013. Покупатель поставил условие о том, что оплата будет произведена 01.06.2014. Примет ли регистрирующий орган договор содержащий такое условие и как тогда прописать переход права собственности.».

Ответ

: Договор купли-продажи недвижимого имущества — договор, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ). Такой договор является разновидностью договора купли-продажи и регулируется общими положениями о купле-продаже в части, не урегулированной специальными нормами параграфа 7 главы 30 «Купля-продажа» Гражданского кодекса РФ (п. 5 ст. 454 ГК РФ). Статья 130 Гражданского кодекса РФ определяет перечень имущества, которое закон относит к недвижимому имуществу и на которое распространяются правила, применяемые по отношению к продаже недвижимости.

 

Когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у покупателя возникает с момента такой регистрации (абз. 1 п. 2 ст. 223 ГК РФ). Порядок государственной регистрации, основания приостановления или отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о государственной регистрации). Об этом сказано в пункте 6 статьи 131 Гражданского кодекса РФ.

Момент заключения договора купли-продажи недвижимости и момент перехода права собственности на недвижимое имущество не совпадают. Это один из самых острых вопросов договора купли-продажи для покупателя, так как момент оплаты по договору, как правило, связан с моментом подписания самого договора. Однако сделку можно считать завершенной только после того, как переход права собственности нашел отражение в ЕГРП и покупатель получает свидетельство о праве собственности на приобретенный объект недвижимости. Форма свидетельств и специальной надписи о переходе права собственности устанавливается Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утвержденными постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219).

Порядок оплаты — один из острых и опасных моментов сделки по купле-продаже недвижимого имущества.

Вопрос денежного обеспечения почти всегда ставится перед сделкой. Внесение предварительной суммы свидетельствует о серьезном намерении покупателя приобрести объект недвижимости. Поэтому редко когда удается уговорить продавца готовиться к сделке, показывать необходимые документы без предварительного денежного обеспечения.

Покупатель заинтересован подойти к подписанию основного договора без внесения предварительной оплаты, поскольку расчеты по сделке (даже в части) до государственной регистрации перехода права собственности влекут значительный риск. Это можно объяснить тем, что государственная регистрация носит заявительный характер (ст. 16 Закона о государственной регистрации). Это значит, что недобросовестный продавец, получив оплату по сделке, может отозвать свое заявление с государственной регистрации, тем самым покупатель будет обманут. Возможность понуждения к государственной регистрации права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ) в этом случае не всегда может защитить права покупателя, поскольку продавец может совершить двойную продажу (в т. ч. с аффилированным лицом) и зарегистрировать переход права. В таком случае покупатель будет вынужден только требовать возврата уплаченной денежной суммы.

Стороны могут договориться о том, что момент оплаты недвижимости не будет совпадать с моментом фактической передачи или регистрации перехода права собственности.

Иными словами, недвижимость, как и любой другой товар, можно продать в кредит, в рассрочку, а также на условиях предоплаты.

В случаях кредита и рассрочки к отношениям сторон будут применяться соответственно положения статей 488 и 489 Гражданского кодекса РФ.

Кроме того, у продавца есть возможность защиты своих прав путем применения конструкции резервирования права собственности (ст. 491 ГК РФ). Иначе говоря, продавец имеет право требовать возврата неоплаченного, но переданного покупателю товара, если только стороны договорились, что до оплаты право собственности сохраняется за продавцом.

Таким образом, законом предусматривается возможность оплаты недвижимости в рассрочку (кредит). У регистрирующего органа отсутствуют основания для отказа в регистрации договора купли-продажи с условием об отсрочке.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации и право собственности покупателя возникает с момента такой регистрации.

Если объект покупается в рассрочку или с отсрочкой платежа, то в договоре указывается порядок расчетов, сроки и размеры платежей (пункт 1 статьи 489 ГК РФ). В данном случае право собственности на объект переходит покупателю, но у продавца возникает право залога на этот объект в силу закона. Государственной регистрации будет подлежать не только право собственности на объект недвижимого имущества, но и обременение права собственности покупателя правом залога продавца.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права залогодателя (п. 2 ст. 20 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). При государственной регистрации ипотеки в силу закона требуется представление соответствующего (отдельного) заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса; такая регистрация производится без уплаты государственной пошлины (п. 2 ст. 20 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Дополнительно Вы можете ознакомиться со статьями:

В договоре купли-продажи недвижимости на условиях оплаты в рассрочку есть условие, что продавец вправе отказаться от сделки и потребовать возврата объекта в случае частичной неоплаты, в том числе если сумма полученной оплаты превышает половину цены товара. Законно ли это?

На что покупателю обратить внимание при заключении договора купли-продажи недвижимости;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

 

Способы оплаты объекта недвижимости: как продавцу избежать рисков;

19.11.2013 г.

С уважением,

эксперт Горячей линии ЮСС «Системы Юрист» Александр Кобзарев

Ответ утвержден:

Ведущий эксперт Горячей линии «Системы Юрист» Наталья Ковтуненко

 

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.