Юр.лицо ( Арендатор) заключает договор аренды земельного участка с физическим лицом

646

Вопрос

Юр.лицо ( Арендатор) заключает договор аренды земельного участка с физическим лицом (Арендодатель) сроком на 11 месяцев с последующей пролонгацией. Цель аренды - для выращивания многолетних насаждений (виноградников). Договором аренды предусмотрено что (Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды), а также что Арендатор имеет преимущественное право покупки при продаже на прочих равных условиях перед другими лицами. Однако, Арендодатель не уведомил Арендатора о продаже участка и продал участок другому юридическому лицу. На сегодняшний день данные участки новый собственник требует раскорчевать и передать по акту, так как считает что договор аренды является ничтожным в силу того, что минимальный срок аренды для выращивания винограда 20 лет (Закон Краснодарского края "Об основах регулирования земельных отношений), а соответственно должен был быть зарегистрирован в государственных органах юстиции). Может ли Арендатор потребовать возмещение убытков у нового собственника при раскорчевке виноградников+ упущенную выгоду при потере не полученного урожая? За какой период Арендатор может посчитать упущенную выгоду? Зависит ли упущенная выгода от срока договора аренды (11 месяцев)?».

Ответ

: Перечень существенных нарушений договора, дающих арендодателю право досрочного расторжения договора, указан в статье 619 Гражданского кодекса РФ.

При этом формулировки статьи 619 Гражданского кодекса РФ весьма общие и могут быть конкретизированы в тексте договора.

Существенное нарушение арендатором условий договора дает арендодателю право расторгнуть его досрочно, но сделать это можно только в судебном порядке. Причем арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после того, как направит арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ).

На практике арендодатели пытаются включить в договор условие о расторжении договора в случае существенного нарушения арендатором условий договора во внесудебном порядке и без предварительного уведомления арендатора о необходимости устранения нарушений условий договора: «Арендодатель имеет право в одностороннем порядке без обращения в суд расторгнуть настоящий Договор с предварительным уведомлением Арендатора в письменном виде за 30 (тридцать) календарных дней в случае существенного нарушения Арендатором условий настоящего Договора».

Такого рода пункты закону не противоречат (п. 27 информационного письма № 66), но в них используется другой способ прекращения действия договора — расторжение вследствие одностороннего отказа от исполнения договора(п. 3 ст. 450 ГК РФ).

Односторонний отказ от исполнения договора допускается в случаях, предусмотренных законом либо договором (ст. 310 ГК РФ). В случае одностороннего полного отказа от исполнения договора договор считается расторгнутым (п. 3 ст. 450 ГК РФ).

Для реализации права одностороннего отказа от исполнения договора не требуется обращаться в суд с иском о расторжении договора. Договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение в надлежащей форме до контрагента по договору, если иное не установлено в договоре (например, договор может предусматривать, что он считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня получения арендатором соответствующего уведомления от арендодателя).

Право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора может быть предусмотрено законом или договором.

Закон устанавливает такое право применительно к бессрочным договорам аренды (ст. 610 ГК РФ). Если договор аренды заключен на неопределенный срок, то арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. В законе или в договоре может быть предусмотрен другой срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Из рассматриваемого вопроса усматривается, что договор аренды не обладает признаками ничтожности, т.к. срок выращивания винограда не влияет на соответствие заключенного договора аренды требованиям законодательства РФ.

В связи с тем, что договор аренды заключен на определенный срок (11 месяцев), у арендодателя отсутствуют основания, если иное не установлено в договоре, на односторонний отказ от договора, с соблюдением условия о предупреждении арендатора за 3 месяца. В случае, если арендатор исполняет свои обязательства надлежащим образом, отсутствуют основания и для расторжения договора в связи с нарушением условий договора.

Таким образом, исходя из изложенных обстоятельств, у арендатора, на настоящий момент отсутствуют основания для передачи земельного участка по акту приема-передачи арендодателю и производства рекультивации земельного участка, т.к. договор является действующим и в установленном порядке не расторгнут.

В данном случае, убытки у арендатора могут возникнуть в случае препятствий арендодателя в допуске арендатора на земельный участок, в период действия договора.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (п. 2 ст. 15 ГК РФ). При этом закон исходит из принципа полноты возмещения убытков, причиненных лицу, чье право было нарушено. Очень важное значение при взыскании убытков имеет причинно-следственная связь. Основной довод судов при отказе в удовлетворении требований о взыскании убытков — отсутствие доказательств связи между противоправными действиями ответчика и возникшими убытками (определения ВАС РФ от 26 июля 2011 г. № ВАС-9737/11, от 25 июля 2011 г. № ВАС-7409/11, от 22 июля 2011 г. № ВАС-9865/11).

Между тем следует учитывать, что поскольку договор аренды заключен на определенный срок (11 месяцев) арендодатель может воспользоваться своим правом не продлевать данный договор на новый срок.

В случае, если арендодатель откажет арендатору в заключении договора на новый срок по истечении срока договора, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору предъявить в суде одно из двух требований (абз. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ):

потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды,

либо потребовать только возмещения таких убытков. В данном случае представляется, что упущенная выгода может быть рассчитана за период срока действия договора аренды, заключенного с новым арендатором.

Убытками могут выступать затраты арендатора на раскорчевку виноградника. В случае, если арендатор заявит требование о взыскании упущенной выгоды, а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (п. 2 ст. 15 ГК РФ) арендатор обязан будет документально подтвердить размер упущенной выгоды.

Дополнительно Вы можете ознакомиться со статьями:

Существенные нарушения со стороны арендатора, дающие арендодателю право на досрочное расторжение договора аренды (ст. 619 ГК РФ);

Как досрочно расторгнуть договор аренды по инициативе арендатора;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

Какие споры могут возникнуть по окончании срока аренды и как арендатор может защитить свои интересы

15.11.2013 г.



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.